投資しました！TATERU Funding 第46号ファンド埼玉県川口市案件

TATERU Fundingに投資しました。

初の投資成功です。よっしゃ！

詳細を報告します～

投資内容

投資した案件

前回は操作の仕方が分からずモタモタしていたら満了してました。あはは。

月に1回だから9月にリベンジと思っていたら、何と8月2回目の募集。

4つの案件が募集され、迷った末に投資したのはこちらです！

第46号TATERU APファンド（埼玉県川口市）

投資額

今回はドドンと100万円です。収益見込みは以下の通りです。

それでは、今回の募集案件の詳細、この案件を選んだ理由などについて書いていきます！

募集内容

今回募集があった4つの案件について、利回り（分配率）などは以下の通りです。

予定分配率（利回り）はいずれも4.5％で、運用期間は47号だけ3ヶ月です。

4つの案件とも僕たち投資家が70％、TATERU社が30％を出資します。TATERU社の出資分は劣後出資です。

劣後出資についてザックリ説明すると、購入した物件の売却価格が購入価格の30％を下回るところまでは、TATERU社が損を被ってくれるということです。

例えば、投資家7千万円、TATERU社3千万円、トータル1億円の出資でアパートを購入し、そのあとで第三者に転売します。

仮に値下げして7千万円で売ることになっても、その7千万円は投資家に返還され、3千万円の損失はTATERU社が被ってくれるということです。

不動産情報

各案件で建設するアパートの不動産的な情報です。

正直、何をどう判断すれば良いのか僕はよく分かっていません。ご存知の方、ぜひご教示ください！

なお、46号は川口市の洪水ハザードマップによると、荒川が氾濫した場合に予定される浸水の深さは0.5～3.0ｍ未満とのことです。床下浸水はあり得るということでしょう。

買い手の視点で分析

TATERU Fundingの仕組み

今回の4つの案件では、投資家7割、TATERU社3割で共同出資し、土地を購入してアパートを建設します。例えば44号案件ですとその費用が9,200万円です。

そしてアパートが竣工したら、オーナーになりたい第三者（TATERU Apartmentの会員）に売却し、9,200万円との差額（売却益）が投資家とTATERU社の収益となります。

それはつまり、第三者が買ってくれないと話にならないということです。

そこで、それぞれの物件がアパートの買い手にとって魅力的なのか？を分析してみました。

物件情報

対評価額比率

各物件の評価額に対する、投資家＋TATERU社の投資総額の比率です。

46号は評価額＝投資総額ですので、評価額よりも高く売らないと利益が出ません。ちょっとキツイ印象を受けます。

ただ、他の3件もバッファが5％もありませんので、大きな違いはなさそうです。

予定利回り

予定賃料から算出した年間予定利回りです。投資総額ギリギリで買い叩かれた場合を考えて、月額予定賃料×12ヶ月÷投資総額で算出しています。

各案件の利回りが妥当なものなのか、近隣で売りに出ている似たようなアパートと比較してみました。

一番上の太字が今回募集された案件、その下が類似案件です。所在地は各物件の最寄り駅からの徒歩距離です。

44号/千葉

新築で取得費用が高くなるからしょうがないのでしょうが、32年物よりも利回りが低いというのは悲しいですね。

新築で駅からも近いので、入居率が高くなることは加味すべきなのでしょうが。

45号/大阪

平均的で妥当な感じがします。

46号/埼玉

やや低めの印象を受けます。1億円で1％違うと年間100万円違ってきますから。

47号/名古屋

44号千葉案件と同じです。ちょっと残念かな？

土地単価

投資総額を敷地面積で割った1平米あたりの土地の価格です。

土地の入手価格として考えた場合に、買い手が納得できるお値段なのか、これについても近隣のアパートと比較してみました。

44号/千葉

駅から歩いてすぐで確かに立地は良いです。しかし、近隣の相場と比べてあまりにも差がありすぎます。僕だったら買わないです。

45号/大阪

今里は近鉄奈良線の駅なので、千日前線で今里よりも遠い小路の方が安くなるのは理屈に合っています。

また、千日前線で小路より2つ先の南巽駅徒歩7分で平米51万円が付いていますので、小路で50万円は妥当性があります。

46号/埼玉

上の3つが蕨駅の東側、下の2つが西側です。今ひとつピンときませんが、千葉案件ほどの損する感はないです。

47号/名古屋

荒子駅と高畑駅の方が名古屋駅に近いのですが、当該物件の方が最寄りの南荒子駅から近いので、その分で高くなるのは理に適っています。

借り手の視点で分析

アパートの買い手にとって入居者が集まる物件であるかは重要なポイントです。

そこで、部屋の借り手にとって魅力的な物件であるかを見てみます。

賃貸物件情報

立地条件

44号/千葉

常磐線の南柏が最寄り駅ですが、ここは各停しか停まりません。千代田線直通ではありますが、交通の利便性は4案件の中で最も劣ると思います。

スーパーは駅前にありますが、当該物件とは駅の反対側です。ちょっと不便。

ただ、駅から徒歩3分くらいですのでそこは便利です。常磐線の線路沿いなので騒音はけっこうあるでしょう。

45号/大阪

千日前線小路駅が最寄り駅で、難波まで直通、梅田、天王寺にも乗り換え1回なので交通の利便性は高いです。

スーパー（←僕がこだわる条件w）が近所にないです。これは不便な気がします。駅からは遠からず近からずです。

46号/埼玉

京浜東北線の蕨が最寄り駅です。利便性は抜群ですね。駅の東口に東武スーパーがあり、日々のお買い物も便利です。

ただ、駅から遠い。歩行距離で1kmほどあります。最寄りのバス停から蕨駅まで、朝7時台に9本、8時台に7本バスがありますので、これを使うことになるでしょう。

47号/名古屋

あおなみ線の南荒子駅が最寄りです。名古屋駅まで8分とこちらも利便性はグッドです。駅まで200m、歩いて3分足らずですね。

しかし、近所にスーパーがありません。一番近くのマックスバリュまで1kmです。自転車が必需品になりそうですね。

大阪と埼玉で

ここまで調べて千葉と名古屋を候補から外しました。

千葉はやはり土地価格の割高さが不安点として残るからです。僕がアパートオーナーになる立場だったら買いません。

それと名古屋は立地です。あおなみ線って名古屋駅までなので、そこから先は必ず乗り換えを伴います。

で、あおなみ線の名古屋駅って確かJRや名鉄、近鉄、地下鉄の名古屋駅と離れていて不便だったはずです。聞いた話の記憶ですが。

部屋を借りる人にとってイマイチの立地のような気がするので候補から外します。

ということで、ここから先は大阪案件と埼玉案件に絞って進めます。

家賃相場

家賃は割高感がない妥当なものなのか、近隣の似たような物件の家賃と比べてみました。

一番上の太字が今回募集された案件、その下が類似案件です。

45号/大阪

いくら新築といえど、割高感があふれみなぎってますよね。周辺の相場より2割前後高いです。

46号/埼玉

若干高めです。TATERU社の物件はIoTなどで差別化しているので、この差は埋められるということなのでしょう。

結論

埼玉案件に決定

以上、検討した結果、次の点から46号埼玉案件に投資することにしました。

• 駅から近いという点では大阪の方が上
• ただ、埼玉はバスを使うことでこの点はカバーできる
• むしろ、買い物など普段の生活面で大阪は不便
• 家賃も大阪の方が割高感がある
• しかし、利回りや土地の値段は大阪の方が上
• つまり、トータルで見たらどちらも大差ない
• ならば、買い手、借り手ともに多い首都圏の方が無難

心配な点

最終的に埼玉案件にすることに決めたのが、募集開始の10分前でした。

決めたあとで一つだけ気になったのが、需給バランスです。蕨駅周辺で入居者募集中のアパートが非常に多かったのです。

供給過剰になっているのであれば、空室リスクを嫌って買い手がつかないのではないか？

それで、川口市と蕨市の過去5年の人口推移を調べ、わずかながらですが両市とも増加を続けていたので、賃貸住宅への底堅いニーズがあるだろうと判断しました。

いざとなればTATERU社が買う

また、契約成立前書面には次のように書かれています。

本事業者とはTATERU社のことです。つまり、竣工したアパートの処分方法としては、第三者に売却する他に、TATERU社が購入して自社物件にするというオプションもあるということです。

仮に売れない場合、債務不履行を起こすくらいならばTATERU社が買い取るはずです。

それで売れない不安はありましたが、最終的に埼玉案件で投資を実行しました。

投資したあとで

間違った？

18時に募集が始まり、なんとか投資成功。この時点で18時2分過ぎでした。このあと18時4分にすべての案件が満了となったのですが。

満了となった順番が「千葉→名古屋→大阪→埼玉」でした。

最初に完売したのが千葉、最後まで残ったのが埼玉。僕の評価と正反対です！笑

間違ってたのかなぁ。今さらながら不安になるよ。

50万円ずつにできた？

僕が投資を完了した時点で、埼玉案件はまだ1千万円以上が残っていました。

ならば、先に大阪に50万円投資し、そのあとで埼玉に50万円投資した方が、分散投資になって良かったですよね。

もちろんこれは結果論で、埼玉がタッチの差で間に合わず投資できていなかった可能性もあるのですが。

次回の案件の様子を見て、できそうであれば分散したいと考えています。

今後も上場系に重点！

グリーンインフラレンディングの件があって以来、僕は安全性を重視し、投資先の上場企業系、大手系へのシフトを進めています。

このブログでも常々、TATERU Funding、OwnersBook、クラウドバンクなどをオススメしてきました。

でも僕はTATERU Fundingには投資できてなくて、自分がやっていないものを人に勧めるのはいかがなものか？という後ろめたさがあったんです。

今回ようやく投資できて後ろめたさがなくなり、ちょっとホッとしました。

今後も上場企業系の業者を中心に、積極的に投資を進めていきます！

追記

2018年9月8日：追記

TATERU社でデータ改ざんという不祥事が発生しました。東証一部で安心していただけに残念です。

事件の詳細が分かりませんし、TATERU Funding自体が悪事を働いたわけではないのですが、しばらく投資を控え成り行きを見守ります。