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TATERU Fundingへの応募からキャンセル、返金までを時系列でまとめ

TATERU Fundingに投資した資金が戻ってきました。

応募から返金までを時系列でまとめます。

まだ戻ってきていない方、今後キャンセルされる方の参考になれば幸いです。

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

キャンセルはおすすめしません

なお、僕は中途解約しましたが失敗したと思っています。

現状を見る限り、運用中の案件は予定通り進み、元本、分配金ともに得られるはずです。

TATERU Fundingで契約解除してキャンセルした判断は失敗だった
TATERU Fundingの投資中案件をキャンセルしました。契約解除でTATERU社による買取に同意したのですが結果として失敗でした。利息を諦め元本回収を優先して中途解約の判断をしたのですが、判断した根拠、失敗した理由などを実例で説明します。

最終判断はあくまでも自己責任ですが、いま僕が投資実行中であれば、キャンセルせずに持ち続けます。

時系列まとめ

それではさっそくです!

応募から事件発覚まで

2018年8月22日

・キャピタル重視型 第46号TATERU APファンドに100万円で応募

詳しくはこちらの記事を。

投資しました!TATERU Funding 第46号ファンド埼玉県川口市案件
TATERU Fundingの第46号ファンド埼玉川口案件に投資しました!他の千葉、大阪、名古屋案件と比べて何が違ったのか、予想利回り、土地価格、想定家賃、交通や買い物など立地条件、近隣の類似アパートとの比較など詳しく解説します。

2018年8月23日

・TATERU Fundingより出資額確定の連絡

2018年8月24日

・100万円を入金、出資確定

2018年8月31日

・日経新聞がデータ改ざんを報道

・TATERU社が報道内容を事実と認めると公表

2018年9月1日

・TATERU社より投資案件の運用を開始したと連絡

このタイミングで運用開始って嫌がらせかよ!と思いました。笑

解約申請まで

2018年9月4日

・キャンセルの必要はないとブログに記事を書く

TATERU Fundingで契約解除してキャンセルした判断は失敗だった
...

・夜になってTATERU Fundingからメールが届く

これが大きな転機でした。メールの中に「多数の中途解約が出た場合、匿名組合契約を終了する場合がある」と書かれていたのです。

・TATERU Fundingにメールで「終了したら出資金はどうなるのか?」と問い合わせる

2018年9月5日

・TATERU Fundingより「対象不動産を再評価し、評価額に基づいて返金する」と回答

これで僕は凍りつきました。例えば、総出資額=評価額=1億円で、再評価して評価額が6千万円になった場合、投資家の元本が毀損されます。

この場合だと各投資家の元本は7分の6しか戻ってこないことになります。

・TATERU Fundingにメールで「7分の6しか戻らないみたいな場合があるのか?」と問合せ

・TATERU Fundingよりメールで「ある」と回答

しばらく考えた末、リスク回避のためキャンセルを決断しました。

・TATERU Fundingに電話で「返金はいつ頃になるか?」と問合せ

・TATERU Fundingは「返金申込みから7営業日以内を予定している」と回答

2018年9月6日

・解約通知書を郵便書留で発送

受け取った受け取ってないになるのを避けるため、念のため書留で送りました。

2018年9月7日

・解約通知書がTATERU Fundingに到着

郵便局のサイトで確認しました。

返金まで

2018年9月11日

・TATERU Fundingよりメールで持分買取の申し出

ファンドの運用を継続するので、解約分をTATERU社で買い取らせて欲しいと。

つまり、僕がキャンセルした案件は途中終了ではなく最後までいくってことです。

つまりつまり、キャンセルしないでおけば運用が最後まで進み、分配金をゲットした上で元本も戻っていたということです。僕の判断ミスが確定しました!笑

・TATERU Fundingより買取同意の確認を求めるメールが届く

クラウドサインというオンラインで契約をするシステムでした。

・終戦を悟り同意する

2018年9月13日

・48~50号の投資家が返金を受け取る

2018年9月14日

・47号以前の投資家が返金を受け取る

以上です!

再開を期待

残念なことになってしまいましたが、TATERU Fundingの担当者の方々は、非常に対応が良かったです。

同じ社内ですが今回の事件で彼らが何か悪いことをしたわけではない。

なのにファンディング事業をストップさせられる羽目になって、彼らもある意味で被害者です。

電話やメールが殺到する中で終戦処理という後ろ向きの仕事をする。メンタル的にかなりキツかったと思います。

にも関わらず、事件発覚から2週間で希望者への返金を完了させる。みんクレやグリフラと全然違うじゃないですか。

改ざん問題はそれとして、ファンディング部門の対応を僕は高く評価しています。

かなり難しいかも知れませんが、また募集が再開されることを期待します!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。