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投資しました!TATERU Funding 第46号ファンド埼玉県川口市案件

TATERU Fundingに投資しました。

初の投資成功です。よっしゃ!

詳細を報告します~

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

投資内容

投資した案件

前回は操作の仕方が分からずモタモタしていたら満了してました。あはは。

月に1回だから9月にリベンジと思っていたら、何と8月2回目の募集。

4つの案件が募集され、迷った末に投資したのはこちらです!

第46号TATERU APファンド(埼玉県川口市)

投資額

今回はドドンと100万円です。収益見込みは以下の通りです。

投資額 100万円
利回り 4.5%
運用期間 4ヶ月
税引前収益 15,000円
源泉所得税 3,063円
税引後収益 11,937円

それでは、今回の募集案件の詳細、この案件を選んだ理由などについて書いていきます!

募集内容

今回募集があった4つの案件について、利回り(分配率)などは以下の通りです。

44号/千葉 45号/大阪 46号/埼玉 47号/名古屋
募集総額 6,440万円 6,510万円 8,680万円 6,580万円
予定分配率 4.5% 4.5% 4.5% 4.5%
運用期間 4ヶ月 4ヶ月 4ヶ月 3ヶ月
劣後出資比率 30.0% 30.0% 30.0% 30.0%

予定分配率(利回り)はいずれも4.5%で、運用期間は47号だけ3ヶ月です。

4つの案件とも僕たち投資家が70%、TATERU社が30%を出資します。TATERU社の出資分は劣後出資です。

劣後出資についてザックリ説明すると、購入した物件の売却価格が購入価格の30%を下回るところまでは、TATERU社が損を被ってくれるということです。

例えば、投資家7千万円、TATERU社3千万円、トータル1億円の出資でアパートを購入し、そのあとで第三者に転売します。

仮に値下げして7千万円で売ることになっても、その7千万円は投資家に返還され、3千万円の損失はTATERU社が被ってくれるということです。

不動産情報

各案件で建設するアパートの不動産的な情報です。

正直、何をどう判断すれば良いのか僕はよく分かっていません。ご存知の方、ぜひご教示ください!

44号/千葉 45号/大阪 46号/埼玉 47号/名古屋
所在地 柏市南柏二丁目 生野区小路二丁目 川口市芝四丁目 中川区的場町二丁目
建ぺい率 60% 80% 60% 60%
容積率 200% 300% 200% 160%
用途地域 第一種住居地域 第一種住居地域 第二種住居地域 第一/二種住居地域
造成宅地防災区域 区域外 区域外 区域外 未指定
土砂災害警戒区域 区域外 区域外 区域外 区域外
津波災害警戒区域 区域外 区域外 区域外 未指定

なお、46号は川口市の洪水ハザードマップによると、荒川が氾濫した場合に予定される浸水の深さは0.5~3.0m未満とのことです。床下浸水はあり得るということでしょう。

買い手の視点で分析

TATERU Fundingの仕組み

今回の4つの案件では、投資家7割、TATERU社3割で共同出資し、土地を購入してアパートを建設します。例えば44号案件ですとその費用が9,200万円です。

そしてアパートが竣工したら、オーナーになりたい第三者(TATERU Apartmentの会員)に売却し、9,200万円との差額(売却益)が投資家とTATERU社の収益となります。

それはつまり、第三者が買ってくれないと話にならないということです。

そこで、それぞれの物件がアパートの買い手にとって魅力的なのか?を分析してみました。

物件情報

44号/千葉 45号/大阪 46号/埼玉 47号/名古屋
投資総額 9,200万円 9,300万円 1億2,400万円 9,400万円
鑑定評価額 9,390万円 9,690万円 1億2,400万円 9,800万円
対評価額比率 98.0% 96.0% 100.0% 95.9%
月額予定賃料 52万2千円 56万2.5千円 65万0千円 55万8千円
予定年利回り 6.8% 7.3% 6.3% 7.1%
敷地面積 145.00㎡ 183.40㎡ 217.83㎡ 210.94㎡
延床面積 226.71㎡ 297.00㎡ 201.49㎡ 347.76㎡
土地単価/㎡ 63万4千円 50万7千円 56万9千円 44万6千円

対評価額比率

各物件の評価額に対する、投資家+TATERU社の投資総額の比率です。

46号は評価額=投資総額ですので、評価額よりも高く売らないと利益が出ません。ちょっとキツイ印象を受けます。

ただ、他の3件もバッファが5%もありませんので、大きな違いはなさそうです。

予定利回り

予定賃料から算出した年間予定利回りです。投資総額ギリギリで買い叩かれた場合を考えて、月額予定賃料×12ヶ月÷投資総額で算出しています。

各案件の利回りが妥当なものなのか、近隣で売りに出ている似たようなアパートと比較してみました。

一番上の太字が今回募集された案件、その下が類似案件です。所在地は各物件の最寄り駅からの徒歩距離です。

44号/千葉

所在地 築年 価格 年間賃料 利回り
南柏 300m 新築 9,200万円 626万4千円 6.8%
南柏 徒歩9分 32年 5,600万円 568万9千円 10.15%
南柏 徒歩9分 3年 9,800万円 700万8千円 7.15%
北柏 徒歩6分 13年 1億7,980万円 1,134万5千円 6.13%

新築で取得費用が高くなるからしょうがないのでしょうが、32年物よりも利回りが低いというのは悲しいですね。

新築で駅からも近いので、入居率が高くなることは加味すべきなのでしょうが。

45号/大阪

住所 築年 価格 年間賃料 利回り
小路 徒歩7分 新築 9,300万円 675万0千円 7.3%
北巽 徒歩16分 2年 1億6,500万円 1,313万0千円 8.0%
南巽 徒歩7分 1年 1億2,650万円 886万8千円 7.0%
今里 徒歩7分 13年 9,880万円 707万4千円 7.2%

平均的で妥当な感じがします。

46号/埼玉

住所 築年 価格 年間賃料 利回り
蕨 徒歩12分 新築 1億2,400万円 780万0千円 6.3%
蕨 徒歩10分 25年 3,610万円 265万2千円 7.3%
蕨 徒歩10分 3年 1億500万円 682万5千円 6.5%
蕨 徒歩12分 32年 9,900万円 742万8千円 7.5%
蕨 徒歩13分 25年 7,680万円 576万0千円 7.5%

やや低めの印象を受けます。1億円で1%違うと年間100万円違ってきますから。

47号/名古屋

住所 築年 価格 年間賃料 利回り
南荒子 200m 新築 9,400万円 669万6千円 7.1%
荒子 徒歩10分 新築 3,900万円 312万0千円 8.0%
高畑 徒歩11分 42年 7,980万円 850万1千円 10.7%

44号千葉案件と同じです。ちょっと残念かな?

土地単価

投資総額を敷地面積で割った1平米あたりの土地の価格です。

土地の入手価格として考えた場合に、買い手が納得できるお値段なのか、これについても近隣のアパートと比較してみました。

44号/千葉

所在地 築年 価格 土地面積 平米単価
南柏 300m 新築 9,200万円 145.00㎡ 63万4千円
南柏 徒歩9分 32年 5,600万円 269.45㎡ 20万8千円
南柏 徒歩9分 3年 9,800万円 285.59㎡ 34万3千円
北柏 徒歩6分 13年 1億7,980万円 555.31㎡ 32万4千円

駅から歩いてすぐで確かに立地は良いです。しかし、近隣の相場と比べてあまりにも差がありすぎます。僕だったら買わないです。

45号/大阪

住所 築年 価格 土地面積 平米単価
小路 徒歩7分 新築 9,300万円 183.40㎡ 50万7千円
北巽 徒歩16分 2年 1億6,500万円 487.21㎡ 33万9千円
南巽 徒歩7分 1年 1億2,650万円 246.74㎡ 51万3千円
今里 徒歩7分 13年 9,880万円 144.62㎡ 68万3千円

今里は近鉄奈良線の駅なので、千日前線で今里よりも遠い小路の方が安くなるのは理屈に合っています。

また、千日前線で小路より2つ先の南巽駅徒歩7分で平米51万円が付いていますので、小路で50万円は妥当性があります。

46号/埼玉

住所 築年 価格 土地面積 平米単価
蕨 徒歩12分 新築 1億2,400万円 217.83㎡ 56万9千円
蕨 徒歩10分 25年 3,610万円 111.05㎡ 32万5千円
蕨 徒歩10分 3年 1億500万円 103.48㎡ 101万5千円
蕨 徒歩12分 32年 9,900万円 238.97㎡ 41万4千円
蕨 徒歩13分 25年 7,680万円 178.61㎡ 43万0千円

上の3つが蕨駅の東側、下の2つが西側です。今ひとつピンときませんが、千葉案件ほどの損する感はないです。

47号/名古屋

住所 築年 価格 土地面積 平米単価
南荒子 200m 新築 9,400万円 210.94㎡ 44万6千円
荒子 徒歩10分 新築 3,900万円 99.00㎡ 39万4千円
高畑 徒歩11分 42年 7,980万円 234.90㎡ 34万0千円

荒子駅と高畑駅の方が名古屋駅に近いのですが、当該物件の方が最寄りの南荒子駅から近いので、その分で高くなるのは理に適っています。

借り手の視点で分析

アパートの買い手にとって入居者が集まる物件であるかは重要なポイントです。

そこで、部屋の借り手にとって魅力的な物件であるかを見てみます。

賃貸物件情報

44号/千葉 45号/大阪 46号/埼玉 47号/名古屋
所在地 柏市南柏二丁目 生野区小路二丁目 川口市芝四丁目 中川区的場町二丁目
最寄り JR南柏 千日前線小路 JR蕨 あおなみ線南荒子
距離 330m 徒歩7分 徒歩12分 200m
階数 3階 3階 2階 3階
賃貸可能面積 226.71㎡ 258.21㎡ 196.44㎡ 287.73㎡
部屋数 9室 9室 10室 9室
1室面積 25.2㎡ 28.7㎡ 19.6㎡ 32.0㎡
月額予定賃料 52万2千円 56万2.5千円 65万0千円 55万8千円
1室家賃 5万8千円 6万3千円 6万5千円 6万2千円

立地条件

44号/千葉

常磐線の南柏が最寄り駅ですが、ここは各停しか停まりません。千代田線直通ではありますが、交通の利便性は4案件の中で最も劣ると思います。

スーパーは駅前にありますが、当該物件とは駅の反対側です。ちょっと不便。

ただ、駅から徒歩3分くらいですのでそこは便利です。常磐線の線路沿いなので騒音はけっこうあるでしょう。

45号/大阪

千日前線小路駅が最寄り駅で、難波まで直通、梅田、天王寺にも乗り換え1回なので交通の利便性は高いです。

スーパー(←僕がこだわる条件w)が近所にないです。これは不便な気がします。駅からは遠からず近からずです。

46号/埼玉

京浜東北線の蕨が最寄り駅です。利便性は抜群ですね。駅の東口に東武スーパーがあり、日々のお買い物も便利です。

ただ、駅から遠い。歩行距離で1kmほどあります。最寄りのバス停から蕨駅まで、朝7時台に9本、8時台に7本バスがありますので、これを使うことになるでしょう。

47号/名古屋

あおなみ線の南荒子駅が最寄りです。名古屋駅まで8分とこちらも利便性はグッドです。駅まで200m、歩いて3分足らずですね。

しかし、近所にスーパーがありません。一番近くのマックスバリュまで1kmです。自転車が必需品になりそうですね。

大阪と埼玉で

ここまで調べて千葉と名古屋を候補から外しました

千葉はやはり土地価格の割高さが不安点として残るからです。僕がアパートオーナーになる立場だったら買いません。

それと名古屋は立地です。あおなみ線って名古屋駅までなので、そこから先は必ず乗り換えを伴います。

で、あおなみ線の名古屋駅って確かJRや名鉄、近鉄、地下鉄の名古屋駅と離れていて不便だったはずです。聞いた話の記憶ですが。

部屋を借りる人にとってイマイチの立地のような気がするので候補から外します。

ということで、ここから先は大阪案件と埼玉案件に絞って進めます。

家賃相場

家賃は割高感がない妥当なものなのか、近隣の似たような物件の家賃と比べてみました。

一番上の太字が今回募集された案件、その下が類似案件です。

45号/大阪

住所 築年 部屋面積 月額賃料 平米単価
小路二丁目 新築 28.7㎡ 6万3千円 2,195円
小路二丁目 5年 25.5㎡ 4万8千円 1,882円
小路二丁目 4年 23.5㎡ 4万8千円 2,043円
小路二丁目 10年 29.3㎡ 5万0千円 1,706円

いくら新築といえど、割高感があふれみなぎってますよね。周辺の相場より2割前後高いです。

46号/埼玉

住所 築年 部屋面積 月額賃料 平米単価
芝四丁目 新築 19.6㎡ 6万5千円 3,316円
芝四丁目 新築 20.9㎡ 6万4千円 3,062円
芝四丁目 新築 16.1㎡ 4万9千円 3,043円
芝四丁目 新築 23.2㎡ 6万3千円 2,716円
芝四丁目 新築 20.6㎡ 6万2千円 3,010円

若干高めです。TATERU社の物件はIoTなどで差別化しているので、この差は埋められるということなのでしょう。

結論

埼玉案件に決定

以上、検討した結果、次の点から46号埼玉案件に投資することにしました。

  • 駅から近いという点では大阪の方が上
  • ただ、埼玉はバスを使うことでこの点はカバーできる
  • むしろ、買い物など普段の生活面で大阪は不便
  • 家賃も大阪の方が割高感がある
  • しかし、利回りや土地の値段は大阪の方が上
  • つまり、トータルで見たらどちらも大差ない
  • ならば、買い手、借り手ともに多い首都圏の方が無難

心配な点

最終的に埼玉案件にすることに決めたのが、募集開始の10分前でした。

決めたあとで一つだけ気になったのが、需給バランスです。蕨駅周辺で入居者募集中のアパートが非常に多かったのです。

供給過剰になっているのであれば、空室リスクを嫌って買い手がつかないのではないか?

それで、川口市と蕨市の過去5年の人口推移を調べ、わずかながらですが両市とも増加を続けていたので、賃貸住宅への底堅いニーズがあるだろうと判断しました。

いざとなればTATERU社が買う

また、契約成立前書面には次のように書かれています。

本事業者とはTATERU社のことです。つまり、竣工したアパートの処分方法としては、第三者に売却する他に、TATERU社が購入して自社物件にするというオプションもあるということです。

仮に売れない場合、債務不履行を起こすくらいならばTATERU社が買い取るはずです。

それで売れない不安はありましたが、最終的に埼玉案件で投資を実行しました。

投資したあとで

間違った?

18時に募集が始まり、なんとか投資成功。この時点で18時2分過ぎでした。このあと18時4分にすべての案件が満了となったのですが。

満了となった順番が「千葉→名古屋→大阪→埼玉」でした。

最初に完売したのが千葉、最後まで残ったのが埼玉。僕の評価と正反対です!笑

間違ってたのかなぁ。今さらながら不安になるよ。

50万円ずつにできた?

僕が投資を完了した時点で、埼玉案件はまだ1千万円以上が残っていました。

ならば、先に大阪に50万円投資し、そのあとで埼玉に50万円投資した方が、分散投資になって良かったですよね。

もちろんこれは結果論で、埼玉がタッチの差で間に合わず投資できていなかった可能性もあるのですが。

次回の案件の様子を見て、できそうであれば分散したいと考えています。

今後も上場系に重点!

グリーンインフラレンディングの件があって以来、僕は安全性を重視し、投資先の上場企業系、大手系へのシフトを進めています。

このブログでも常々、TATERU Funding、OwnersBookクラウドバンクなどをオススメしてきました。

でも僕はTATERU Fundingには投資できてなくて、自分がやっていないものを人に勧めるのはいかがなものか?という後ろめたさがあったんです。

今回ようやく投資できて後ろめたさがなくなり、ちょっとホッとしました。

今後も上場企業系の業者を中心に、積極的に投資を進めていきます!

追記

2018年9月8日:追記

TATERU社でデータ改ざんという不祥事が発生しました。東証一部で安心していただけに残念です。

事件の詳細が分かりませんし、TATERU Funding自体が悪事を働いたわけではないのですが、しばらく投資を控え成り行きを見守ります。

コメント

  1. ぽんず より:

    私は今回は見送りましたが、

    ひと言だけ・・・
    おめでとうございます!

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。