CRE Fundingの評判・リスク・特長など徹底調査！5000万円投資してきた現役投資家が解説

と、迷っている方へ。

ソシャレン、クラファンで5,000万円以上を投資してきた現役投資家の僕の結論は、

です。

この記事では以下の点を中心に、

投資して大丈夫と僕が判断する理由を、詳しく分かりやすく解説します。

CRE Fundingを正しく理解して投資し、あなたのお金を増やしましょう。

CRE Fundingの概要

まず最初に、CRE Fundingがどのような投資なのか紹介します。

 

CRE Fundingはソーシャルレンディング

CRE Fundingはソーシャルレンディングです。

ソーシャルレンディングをご存じない方のために簡単に説明します。

ソーシャルレンディングとは？

ソーシャルレンディングとは、

です。

よく分からないですよね。笑

ソーシャルレンディングの流れを見て理解しましょう。

ソーシャルレンディングの流れ

ソーシャルレンディングは次のような流れで行われます。

要するに、

つまり、ソーシャルレンディングは貸金業です。

ソーシャルレンディングは銀行と同じ

ソーシャルレンディングの仕組みは基本的に銀行と同じです。

預金者のお金が銀行経由で企業に貸し出され、預金者が利息を得る。

それと同じように、投資家のお金がソシャレン業者経由で企業に貸し出され、投資家が利息を得る。

銀行の代わりになるのがソシャレン業者です。

そして、CRE Fundingはこのソシャレン業者です。

 

ソーシャルレンディングは手間がかかる

しかし、ソーシャルレンディングを運営するのは手間がかかります。

特に次の2点です。

専門の部署を作ったり、人を雇ったり。

企業にとってソーシャルレンディングを運営するのはハードルが高いのです。

 

FUELがソシャレン業務を代行

そこで登場するのがFUEL株式会社です。

FUELはソーシャルレンディングシステムを開発しているベンチャー企業です。

CRE Fundingでは運営会社とFUELが次のように役割分担をして運営されます。

さきほどのソーシャルレンディングの説明図を見てください。

この図の右半分をCRE Fundingの運営会社が担当し、左半分をFUELが担当するということです。

 

FUELオンラインファンドの仕組み

さて、僕たちが投資を行うCRE Fundingのサイトですが、FUELオンラインファンドというサイトの中に設置されます。

はい、ごめんなさい！笑

というイメージです。

 

FUELオンラインファンドはソーシャルレンディングの楽天市場

楽天市場と同じような仕組みだと考えてください。

これと同じように、

そして、いろんなソシャレン業者の中の1つがCRE Fundingということです。

 

CRE Fundingの概要のまとめ

ここまでを簡単にまとめます。

CRE Fundingの運営会社と経営者

次に、CRE Fundingの運営会社と経営者について見ていきます。

 

実質的な運営会社はCRE

正式な意味でのCRE Fundingの運営会社はCREアライアンスです。

ですが、CRE FundingではFUELオンラインファンドで投資したお金は、最終的にはCREのグループ会社に貸し付けられます。

そして、そのお金がCREグループの事業に使われます。

ですので、CRE Fundingの実質的な運営会社はCREです。

そこで、ここからはCREとその経営者を見ていきます。

 

CREの概要

CREは物流施設に特化した不動産の開発管理会社です。

2009年に設立された東証一部上場企業です。

基本情報

CREの基本情報は以下の通りです。

経営状況

CREの経営状況ですが、直近の2期は連続して減収減益です。

2020年7月期は増収増益に転じる見込みです。

直近5期の経営数値（連結）は以下の通りです。（単位：百万円）

 

CREの事業内容

CREは物流施設を中心に、不動産の開発、テナント誘致、管理、資産運用などを行っています。

主な事業は以下の3つです。

1．不動産管理事業

一言で言うと大家さん代行業です。

物流施設の所有者などに代わって、次のような業務を行います。

物流施設を所有しているけれど、テナント探しとかやりたくないしノウハウもない。

そこで、CREに手数料を払って代わりにやってもらうというイメージです。

2．物流投資事業

CREが物流倉庫などを自社で開発し売却する事業です。

1の不動産管理事業を通して、CREは物流施設の所有者やテナントのニーズを熟知しています。

また、テナント誘致などのノウハウも持っています。

これらを活用して使用者のニーズに合った物流施設を開発するということです。

3．アセットマネジメント事業

上記2つのノウハウをフル活用した事業です。

簡単に言うと不動産投資案件を作って投資を募集、運用する事業です。

CREが投資案件を作り、投資家などが出資して利益を得る。

そして、CREが運用などをすべて代行して手数料をもらうというビジネスです。

 

CRE Fundingの役割

このアセットマネジメント事業ですが、投資できるのは主に機関投資家や金融機関だけでした。

投資単位が100万円から数億円に及び、REITでも最低10万円は必要だからです。

このため、僕たち庶民が投資するのは簡単ではありませんでした。

そこで登場したのがCRE Fundingです。

CRE Fundingを使って小さなお金を大きくまとめる。

こうすることで、個人投資家が少額で投資できるようになったのです。

今までハードルが高かった大規模な投資案件に個人投資家が参加できるようにする。

これがCRE Fundingの役割です。

 

CREの経営者

CREの経営者について見ておきます。

山下 修平

山下修平氏はCREの創業者であり代表取締役会長です。

慶應大学卒業後、日本興業銀行を経て父親が経営する不動産管理会社「公共建物」に入社しました。

アメリカ留学中に物流不動産が今後日本でも発展すると考え、物流不動産に特化した不動産管理会社としてCREを設立しました。

その後、わずか6年半で東証一部上場を達成しています。

祖父はアラビア石油創設者の山下太郎氏で、3代続く資産家です。

CRE Fundingのメリット

ここからはCRE Fundingのメリットを見ていきます。

 

1．東証一部上場なので安全性が高まる

実質的な運営会社のCREは東証一部上場企業です。

内部監視体制などが整っており、不正が起こる可能性が低いです。

実際、これまでに上場系のソシャレン業者では、不正や不祥事は起こっていません。

 

2．物流不動産のプロなので安全性が高まる

CREは物流不動産の専門業者で、国内ではトップ3に入る実績を持っています。

そして、CRE Fundingで募集されるのは、倉庫など物流不動産への投資案件です。

物流不動産のプロが物流不動産の投資案件を組成、募集、運営する。

プロが自分の得意分野で運営することでCRE Fundingの安全性が高まります。

 

3．実績があるので安全性が高まる

CREは2014年からアセットマネジメント事業を行っており、2019年7月期の受託資産残高は1,201億円です。

これまでに多くの機関投資家や金融機関が投資しており、一定の安全性が実証されています。

CRE Fundingで募集されるのは、そんなCREのアセットマネジメント事業で作られる投資案件です。

実績がある企業が作る投資案件ですので、安全性が高まります。

 

4．投資対象が物流不動産なので安全性が高まる

他のソシャレン業者でも不動産を担保にした案件が募集されています。

しかし、そのほとんどは住宅地やマンション、オフィスビルなどです。

CRE Fundingで投資すると、僕たち投資家の投資対象に物流不動産が加わります。

投資対象の種類が分散するため、投資の安全性が高まります。

 

5．FUELが外部から監視するので安全性が高まる

FUELが事前審査

上述した通り、CRE FundingはFUELオンラインファンドに参加して運営されます。

このFUELオンラインファンドには誰でも自由に参加できるわけではありません。

参加できるのはFUELが行う5段階100項目以上の審査をクリアした企業だけです。

最終審査には社外取締役も加わり、1人でも反対者が出れば参加不可となります。

運用期間中はモニタリング

そして、FUELオンラインファンドで募集される案件も5段階の審査を受けます。

最終審査で1人でも反対者が出たら募集できません。

さらに、運用期間中は事前の説明通りに運用されているか、3ヶ月ごとにモニタリングが入ります。

FUELが外部から審査

確かに、みんなのクレジットやラッキーバンクなどでは、過去に不適切な貸付が行われました。

しかし、そういった業者では、

が実質的に同一企業であり、牽制作用が働いていませんでした。

これに対して、FUELオンラインファンドでは2つの係が完全に別の企業です。

FUELは外部の立場からCREを監視するため安全性が高まります。

 

6．情報が公開されるので安全性が高まる

CRE Fundingでは投資対象となる物件の細かい情報が公開されます。

例えば第1号案件では次のような情報が公開されました。

不動産系のソーシャルレンディングでは、間違いなくトップクラスの情報量です。

十分な情報をもとに案件を調べられるので、投資の安全性が高まります。

 

7．連帯保証が付くので安全性が高まる

CRE Fundingの案件にはCREの連帯保証が付きます。

つまり、借り手が返済できなくなったら、CREが代わりにお金を返してくれるということです。

東証一部上場企業が連帯保証を実行しないなどまずありえないので、安全性は最強レベルです。

 

8．FUELでまとめるので資金効率が向上する

CRE Fundingはデポジット口座方式です。

デポジット口座方式とは？

デポジット口座方式とは次のような仕組みです。

デポジット口座方式の問題点

デポジット口座方式には大きな問題点があります。

FUELでは他の業者の投資にも使える

ですが、FUELオンラインファンドにはCRE Funding以外にもソシャレン業者が参加します。

そして、デポジット口座のお金はFUELオンラインファンド内のすべての業者への投資に使えます。

ですので、CRE Fundingでクリック合戦に負けても、その10万円で他の業者の案件に投資することができるのです。

戻ってきたお金も自由に使える

さらに、デポジット口座に戻ってきたお金も自由に使えます。

ですので、

ということもできます。

デポジット口座でお金が寝る可能性が下がるので、資金効率が向上します。

 

9．運用期間中に分配があるのでうれしい

第1号案件では分配は3ヶ月ごとでした。

満期一括で最後にまとめて分配ではなく、運用期間中にも分配があります。

儲かってる感を味わいたいという人にはうれしいのではないでしょうか。

 

10．募集案件が増える可能性がある

これは僕の予想です。

CREは中期経営計画で「アセットマネジメント事業の受託資産残高を5,000億円にまで引き上げる」としています。

2019年7月期の実績が1,201億円ですので4倍以上です。

これを実現させるには、募集する投資案件や金額を大幅に増やす必要があります。

ですので、CRE Fundingでの募集案件、募集額も大幅に増える可能性があります。

 

11．大型案件が募集される可能性がある

これも僕の予想です。

第1号案件は小規模な物流倉庫だったため、募集額は1千万円と少額でした。

ですが、CREは自社で大規模な物流施設を開発しており、開発には数十億円の資金が必要です。

もし、その資金の調達にCRE Fundingが利用されるようになれば、億円単位の大型案件がCRE Fundingで募集される可能性があります。

 

CRE Fundingのメリットのまとめ

CRE Fundingのメリットをまとめます。

CRE Fundingのデメリットとリスク

次はCRE Fundingのデメリットとリスクです。

 

1．元利保証ではないのでリスクがある

これはCRE Fundingに限らずソーシャルレンディングに共通のリスクです。

利益は保証されない

利回り3％と決められていても、それはあくまでも予定利回りです。

借り手企業の経営状況によっては、分配金が減ったり支払われない場合もあります。

つまり、利益は保証されません。

元本は保証されない

借り手企業が返済できなくなった場合、投資したお金の一部、場合によってはすべてが戻ってこない可能性があります。

そうなった場合、CRE Funding、FUELともに代わりに返済してはくれません。

CREが連帯保証する場合でも、CREが経営危機で保証できない可能性もあります。

したがって、元本も保証されません。

ソーシャルレンディングは貸金業

そもそも、ソーシャルレンディングは貸金業です。

貸金業では一定の割合で貸し倒れが起こります。

ソーシャルレンディングで投資する際には、投資をしているのではなく金貸しをしているという意識を強く持ちましょう。

 

2．利回りが高くないので儲けにくい

CRE Fundingでは2020年7月までに6つの案件が募集されました。

利回りはすべて3％前後です。

CRE Fundingは手堅い利回りでコツコツ稼ぐタイプの投資です。

高利回りに慣れている人は物足りなく感じるかもしれません。

 

3．クリック合戦で投資しにくい

CRE Fundingの応募は先着方式です。

募集開始と同時に早い者勝ちで投資できる人が決まります。

東証一部の信頼感から非常に人気が高く、毎回クリック合戦になっています。

募集開始と同時に応募しないと投資できないので、その時間に仕事がある人は投資しにくいです。

 

4．デポジット口座方式なので資金効率が下がる

メリットのところで説明した通り、CRE Fundingはデポジット口座方式です。

投資できない状態が長く続くと、デポジット口座でお金が寝て資金効率が下がります。

 

5．出金手数料は投資家負担なのでコストが増える

CRE Fundingではデポジット口座から自分の銀行口座に引き出す際の出金手数料（振込手数料）は投資家負担です。

振込手数料はたかだか数百円ではありますが、投資額が少ない場合、

受け取る利益も少ないので、数百円でも率で考えると大きいのです。

出金手数料が無料なのはクラウドバンクなど一部の業者だけで、CRE Fundingの条件が取り立てて悪いわけではありません。

ですが、投資額が少ない場合は影響が大きいことは覚えておきましょう。

 

6．分別管理が信託保全ではないのでリスクがある

投資したお金はCREやFUEL自身とは別の銀行口座で管理（分別管理）されます。

ただし、CRE Fundingでは分別管理の口座は信託銀行ではなく普通銀行の口座です。

信託保全されていないため、

ということになります。

普通銀行の口座である場合は「分別管理＝安全」ではないので注意しましょう。

 

7．途中解約できないのでリスクを避けにくい

CRE Fundingでは投資を申し込んでも、募集中ならばキャンセルできます。

しかし、応募満額になり募集を終了したあとは途中解約はできません。

募集後にCREの経営状態が悪化しても満期が来るまでお金を引き出せないので、リスクを避けにくいです。

 

CRE Fundingのデメリットとリスクのまとめ

CRE Fundingのデメリットとリスクをまとめます。

CRE Fundingの評判と口コミ

CRE Fundingは運営を始めたばかりなので、まだ評判や口コミは出ていません。

ある程度出揃ってきたら、こちらで紹介します。

 

CRE Fundingで投資して大丈夫かの判断

それでは以上を踏まえて、CRE Fundingで投資して大丈夫かを判断します。

 

事業者リスクについての判断

まず、CRE Fundingの運営会社であるCREの事業者リスクについての判断です。

CREは物流不動産の大手で東証一部上場企業です。

事業者としての信頼性は同業他社に比べて極めて高いと言えます。

CREの株式の過半数を保有する山下家は3代続く資産家です。

社会的地位もあり、CREのメイン事業ではないCRE Fundingでわざわざ不正をするメリットがありません。

CREはアセットマネジメント事業で年間1千億円を超える実績があり、多くの機関投資家や金融機関がCREの案件に投資しています。

CRE Fundingではその実績に基づいて作られた案件に、投資することができます。

以上より、CRE Fundingの事業者リスクについて以下のように判断します。

 

CRE Funding自体についての判断

次に、CRE Funding自体についての判断です。

CRE Fundingは物流不動産のプロが運営する、物流不動産に特化したソーシャルレンディングです。

案件作りにはCREのアセットマネジメント事業での経験が活かされており、高い安全性が期待できます。

FUELオンラインファンドに参加という形を取っているため、FUELの外部監視が働く点もプラス評価です。

CREはアセットマネジメント事業を大幅に拡大する方針を打ち出しています。

これが実現すればCRE Fundingでの募集件数、募集額の増加が期待できます。

デメリットもありますが、他の業者も同様であり、CRE Funding固有のデメリットとは認められません。

以上より、CRE Funding自体について以下のように判断します。

 

投資して大丈夫と判断

運営会社は東証一部上場企業で高い信頼性を有します。

アセットマネジメント事業で豊富な実績があり、ソーシャルレンディング業者としての適性も十二分です。

FUELが外部から監視するなど、安全性を担保する仕組みも用意されています。

今後の発展も期待でき、投資先として選択しない理由が見当たりません。

以上より、CRE Fundingで投資して大丈夫であると判断します。

CRE Fundingの注意点と対策

CRE Fundingで投資する際の注意点を3つ挙げます。

 

1．案件をしっかり選ぶ

「CRE Fundingは良い＝CRE Fundingの案件はすべて良い」ではありません。

上述した通り、ソーシャルレンディングには貸し倒れのリスクが常にあります。

投資はすべて自己責任です。

「CRE Fundingだから大丈夫」ではなく、一つ一つの案件をしっかり調べ、安全だと自分で確信が持てる案件に絞って投資しましょう。

 

2．CREの業績に注意

僕がCRE Fundingを良いと評価する最大のポイントは安全性です。

そして、その安全性を担保しているのは、

ことです。

経営状態に問題がない上場企業が、決算発表資料で3行しか言及されていないソーシャルレンディング事業で不正をするなどあり得ません。

逆に言うと、CREの経営に問題が起きたら要注意です。

ですので、CREの経営状況や株価などに常に関心を払いましょう。

 

3．FUELにも注意

もう一つの注意点はFUELオンラインファンドを運営するFUELです。

有望な企業ですし期待もしていますが、そうは言ってもベンチャー企業です。

FUELオンラインファンドを始めたばかりで実績もゼロです。

現時点ではまだ「FUELだから大丈夫」と言える状態ではありません。

FUELの動向やニュースも常にチェックしましょう。

CRE Fundingでの投資のまとめ

最後にまとめます。

東証一部上場企業が実績豊富なアセットマネジメント事業をもとに運営。

ソーシャルレンディングに安全性を求める投資家にオススメです。

●公式サイト：CRE Funding（FUELオンラインファンド）

退会もスマホで簡単にできるので安心です。