先日募集されたJ.LENDINGの「5周年記念ファンド」
- LF23号
- 利回り：7％
- 運用期間：11カ月（341日）
- 募集総額：1億3,000万円
- LF24号
- 利回り：7％（188日）
- 運用期間：6カ月
- 募集総額：2億5,000万円
利回り7％の大盤振る舞いで、ともに応募満了となりました。
特に23号は先行募集で満了となる人気ぶり。
これを受けてJ.LENDINGは急遽、追加募集を決定しました！
この案件に投資すべきか？
案件を分析し投資の是非を判断します。
今回はJ.LENDINGの得意分野です！
タップできる目次
J.LENDINGのLF25号案件の概要
J.LENDINGとは？
J.LENDINGはジャスダック上場のジャルコが運営するソーシャルレンディングです。
| サービス名 | J.LENDING |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社ジャルコ |
| 運営開始 | 2015年12月 |
| 最低投資額 | 50万円 |
| 利回り | 4～6％ |
| 運用期間 | 3～12カ月 |
SBI-SLやクラウドバンクなどに比べると地味で目立たない業者です。
しかし、手堅い案件が多く僕の主力投資先の一つです。
★公式サイト：J.LENDING
J.LENDINGについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
LF25号の基本情報
今回募集されるLF25号ですが、リファイナンスではなく新規の借り入れだと思います。
5周年記念ファンドと同様に利回りは7％です！
- 案件名：LF25号
- 利回り：7％
- 運用期間：7カ月（217日）
- 募集総額：1億円
- 最低投資額：50万円
- 投資単位：10万円（最低50万円）
- 分配：満期一括
- 募集開始：2020年12月21日15時
- 募集方式：先着方式
100万円投資した場合の分配金は41,614円です。
7％はスゴイ！
J.LENDINGのLF25号案件の分析
それでは、LF25号の案件分析です。
分配金を受け取れるか？
まず分配金です。
これは前回のLF24号の解説記事でも書きましたが。
今回の借り手のF社はJ.LENDINGの常連です。
過去1年で10案件、6億4千万円を募集し、すべてで分配金を満額支払っています。
あくまでも過去の実績にすぎませんが、分配金の支払いは恐らく問題ないと思います。
想像ですのでご了承を！
元本を回収できるか？
さて、ここからが本題です。
最重点の元本回収ができるかです。
担保評価額は15億円
今回の担保は不動産で評価額は15億円です。
この担保に対してLF25号も含めると融資額は14億円です。
| 担保順位 | 貸し手 | 融資額 |
|---|---|---|
| 第1順位 | 銀行？ | 10億円 |
| 第2順位 | ジャルコの自社貸付 | 3億円 |
| LF25号 | 1億円 |
これだけを見るとLTV93%ですので超ヤバい！となります。
80％を完全に超えてるよ。
パチンコ案件はジャルコの十八番
ただ、この担保物件、実は都内のパチンコ屋の土地建物です。
そして、15億円という評価額はジャルコが自社で査定しています。
というか、ジャルコの田辺社長がご自身で査定されたと思います。
となると話は別です。
15億円は恐らく正しいです。
なぜ田辺社長の査定が正しいと思うのか？
説明すると長くなるので、こちらの記事の田辺社長の項をご参照ください。
しかしながら、これで分析終わっちゃうと思考停止ですので…
いちおう自分で考えてみます！
土地建物だけだと評価額に足りない
物件の敷地面積は1,707平米です。
周辺の売土地の相場を見ましたが、たぶん平米50万円くらいだと思います。
- 1,707平米×50万円＝8億5,350万円
土地代だけだと8億円ちょっとです。
上モノを足しても評価額の15億円には全然足りないでしょう。
評価額が間違ってるんじゃない？
ジャルコの本業は大家さん業
もしかしたら、ジャルコが本業で使った場合を想定しているのではないでしょうか？
ジャルコの本業は、
- 土地（＋建物）を取得して
- 事業者に貸し
- 家賃をもらう
つまり、法人相手の大家さん業です。
そして、今でこそ借り手の最大手は三菱ふそうトラックバスですが、初めた頃の借り手はパチンコ屋でした。
今でもマルハンやガイアに貸しています。
大家さんだったのね！
本業での利用を想定して評価？
もしかしたら、
- ジャルコがパチンコ屋の土地建物を買い
- 営業中のパチンコ屋に貸し
- 月々の家賃をもらうことを想定すると
- 15億円で購入しても商売として成り立つ
という考えから15億円という評価額を出したのではないでしょうか？
うちが買うなら15億だよと。
実際に買うかは別として！
家賃はいくら取れるか？
では15億円で買って商売になるのか検証してみましょう。
田辺社長の過去のインタビュー記事によると、パチンコ屋の月額賃料は売上の1～2日分だそうです。
間を取って1.5日としましょう。
今回の担保物件で営業中のパチンコ屋ですが、
- パチンコ（1玉4円）：197台
- スロット（1枚20円）：127台
台は324台です。
1台あたりの1日の売上ですが、こちらの記事によると、
- パチンコ（1玉4円）：28,906円
- スロット（1枚20円）：28,737円
だそうです。
でも、13,000円とか7,000円という情報もありました。
そこで、両方とも半額にします。
- パチンコ（1玉4円）：14,453円
- スロット（1枚20円）：14,369円
これで計算するとこうなります。
- パチンコ：14,453円×197台＝2,847,241円
- スロット：14,369円×127台＝1,824,863円
- 1日の売上：2,847,241円+1,824,863円＝4,672,104円
- 月家賃：4,672,104円×1.5日＝7,008,156円
1カ月の家賃は700万円です。
年間で8,400万円ですので、
- 8,400万円÷15億円＝5.6％
15億円で購入した物件の利回りは5.6％となります。
ここから税金とか引かれて最終どれくらいになるのかな？
イマイチよく分からないね。
この案件はジャルコを信じるか次第
僕は高校生の時に興味本位でパチンコ屋に入り一瞬で千円札を失い「誰がこんなもんやるかい！」と心に固く誓って現在に至ります。
ヒヨコも苦労したんだな。笑
なので正直言って、この案件分かりません。
ですが、田辺社長のストライクゾーンど真ん中でジャルコのガチガチ本業分野の案件です。
投資するかしないかは、田辺社長とジャルコの目利きを信じるか次第だと思います。
いい加減な分析で申し訳ない！
クラウドリースとは別物
なお、ソシャレンでパチンコとくると、クラウドリースが思い浮かぶかもしれません。
ですが、クラウドリースの担保は売掛債権やパチンコ台などがメインでした。
これに対して今回の担保は営業中の店舗の土地建物です。
また、クラウドリースの実質的な運営会社ダーウィンが非上場なのに対し、ジャルコはジャスダック上場です。
クラウドリース案件とは別物ですのでご注意を。
クラリと同一視は失礼かと！笑
J.LENDINGのLF25号案件の投資判断
それでは最後にLF25号に投資するかの投資判断です。
F社でなければ投資する
僕は投資しません。
というのも、今回のLF25号の借り手はF社です。
そして、現在のJ.LENDINGでの僕の投資状況は以下の通りでして。
| 案件 | 借り手 | 投資額 |
|---|---|---|
| LF17号 | O社 | 50万円 |
| LF21号 | T社 | 50万円 |
| LF22号 | F社 | 50万円 |
| LF24号 | F社 | 50万円 |
LF25号に投資するとF社の比率が半分を超えてしまうからです。
逆に言うと、F社の投資残がなければ投資します。
僕は田辺社長とジャルコの目利きを信じます。
本業でミスはしないはず！
まだギリギリ間に合う
なお、明日の午前中に会員申請すれば間に合うようです。
こちらはJ.LENDING公式の昨日のツイート。
概要はこちらhttps://t.co/MY07KNJV8w
口座開設まだの方、明後日午前中くらいまでの開設お申込みであれば、頑張れると思います♪https://t.co/65FLXUGPWJ
— J.LENDING（公式） (@j_lending) December 15, 2020
上場企業運営のソシャレンで利回り7％とかめったに出ませんので。
このチャンスをお見逃しなく！
★公式サイト：J.LENDING
僕のメイン投資先です！
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