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J.LENDINGのLF30号案件に投資するか?【案件分析】

J.LENDINGのLF30号案件の募集が行われます。

今回は2つの新登場があります。

この案件に投資するか?

内容を分析し、投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

イチオシのJ.LENDINGです!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

J.LENDINGのLF30号案件の概要

それでは、LF30号案件の概要からです。

 

J.LENDINGとは?

J.LENDINGはジャスダック上場の不動産会社「ジャルコ」が運営するソーシャルレンディングです。

サービス名 J.LENDING
運営会社 株式会社ジャルコ
運営開始 2015年12月
最低投資額 50万円
利回り 4~6%
運用期間 3~12カ月

SBI-SLやクラウドバンクなどに比べると地味で目立たない業者です。

しかし、手堅い案件が多く僕の主力投資先の一つです。

●公式サイト:J.LENDING

J.LENDINGについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

【最新】J.LENDINGの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、J.LENDING(ジェイレンディング)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、同業業者との比較、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。

 

J.LENDINGのLF30号案件の基本情報

LF30号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:LF30号
  • 利回り:6.1%
  • 運用期間:18カ月
  • 募集総額:2,000万円
  • 最低投資額:50万円
  • 投資単位:10万円
  • 投資上限:なし
  • 分配:満期一括
  • 募集開始:2021年2月15日15時
  • 募集方式:先着方式
タロウさん
タロウさん

J.LENDING初の運用期間1年超えです!

右田さん
右田さん

これが1つ目の新登場ね。

 

借り手はクレジット事業者

今回の借り手は関西に本社があるクレジット事業者です。

エステサロンの個人客を対象としたクレジット事業を行っています。

スマートレンドと同じ

ソシャレンでエステサロンと言ったら?

左野くん
左野くん

スマートレンド!

ですよね。

maneoファミリーで最後まで投資家に被害を与えなかった数少ない優良業者でした。

エステサロン案件

そのスマートレンドが扱っていたのがエステサロン案件です。

東京のジェーシーアンドジーというクレジット事業者への融資ですが。

JC&Gは提携エステサロンで使えるクレジットカード事業を運営しています。

  1. エステの客がカード会員になる
  2. 提携エステサロンで客がサービスを受ける
  3. 客がカードで支払いをする
  4. JC&Gがエステサロンに代金を立て替え払いする

支払額が大きいため、客はカードで分割払いします。

JC&Gはエステサロンに代金を立て替えますが、客からの入金は数カ月後になる。

そこで、運転資金をスマートレンドから借りるわけです。

クレジット債権

その際にスマートレンドが担保に取ったのがクレジット債権です。

  1. JC&Gがエステ客から支払いを受ける権利を担保に
  2. スマートレンドがJC&Gにお金を貸す

クレジット債権に対して債権譲渡登記をすることで担保とします。

右田さん
右田さん

JC&Gが返済できなくなったら、スマトレがエステ客の支払いを取るわけね。

LF30号案件も同じ

今回のLF30号案件もこれと同じ構図です。

  1. クレジット事業者がエステ客から支払いを受ける権利を担保に
  2. J.LENDINGがクレジット事業者にお金を貸す

J.LENDINGでエステの支払い債権を担保に融資するのは今回が初めてです。

左野くん
左野くん

これが2つ目の新登場か。

タロウさん
タロウさん

借り手も初登場の事業者です!

J.LENDINGのLF30号案件の分析

それでは、案件の分析です。

今回は借り手が満期一活で分配金と元本を払うので、元本回収について考えます。

 

元本は回収できるか?

日銭商売は強い

借り手はクレジット事業者です。

なので、エステ客からの支払いが毎月コンスタントに入ってきます。

日銭商売なのでキャッシュフローが突然止まることはありません

J.LENDINGが得意とするパチンコ屋と同じですよね。

資金繰りが徐々に苦しくなることはあっても突然死はない。

その点で借り手が元利金を支払える可能性は高いと思います。

左野くん
左野くん

でも、運用期間が18カ月だよ?

担保が硬い

ですよね。

1年半の間に借り手の経営が行き詰まる可能性はあります。

その際は担保権を行使することになりますが。

LF30号案件の担保は2,400万円分のクレジット債権です。

融資額 2,000万円
担保評価額 2,400万円

融資額の2割増しです。

スマートレンドのエステ案件では1割増しでしたので、それよりも手厚いです。

また、J.LENDINGによると債権の回収率(カード利用者の支払い率)は99%前後のようです。

スマートレンドも同水準でした。

99%として2,400万円の内の2,376万円は回収できる計算です。

ですので、担保としてはかなり硬いと思います。

右田さん
右田さん

安心できそうだね。

J.LENDINGのLF30号案件の投資判断

それでは、LF30号案件に投資するかの判断です。

 

パスします

僕はパスです。投資しません。

理由は親愛なる読者諸兄姉のご想像どおり。

左野くん
左野くん

運用期間が1年オーバーだから。

タロウさん
タロウさん

イエ~ス!

僕は1年を超える案件には投資しないことをマイルールにしています。

マイルールは鉄の掟です。

LF30号案件の運用期間は18カ月。

ですので投資しません。

右田さん
右田さん

つくづく頑固なヒヨコ。

 

1年以内なら投資する

今回の案件の運用期間が1年以内であれば投資します。

J.LENDINGに出すのはジャルコでの融資実績があるからです。

ジャルコは自社の貸金事業で優良だった借り手だけをJ.LENDINGに持ってきます。

なので、今回の借り手についても相応の安全性が期待できます。

また、担保も融資2,000万円に対して延滞率1%のクレジット債権2,400万円分と厚いです。

しかも、エステですから債務者の大半は若い女性でしょ?

払えないとか言い出した日には、

左野くん
左野くん

ソープに沈めて

タロウさん
タロウさん

バッチリ回収!

右田さん
右田さん

やめなさい!

それは冗談として、元本が毀損する可能性は極めて低いと思います。

 

次回案件に期待

ということで、今回は運用期間だけを理由にパスです。

現在、J.LENDINGでの僕の投資残高は200万円です。

累計の投資額は600万円で、すっかり僕の主力投資先となりました。

今回は残念でしたが、次回のJ.LENDINGに期待します。

タロウさん
タロウさん

3月は投資します!

●公式サイト:J.LENDING

コメント

  1. 匿名 より:

    いつも参考にさせていたいています!

    今回は左野さん怖かったです、、、ガクブル

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。