利回り10%!J.LENDING30号案件に投資するか?【案件分析】

J.LENDINGがLF31号案件の募集を行います。

今回は利回り10%!

募集総額3億円!

左野くん
左野くん

うっひょ~!

右田さん
右田さん

キタ~!

これさえあれば、ワクチンがなくても大丈夫!笑

この案件に投資するか?

内容を分析し、投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

ソシャレン界に春が来た!

J.LENDINGのLF31号案件の概要

まず、LF31号案件の概要からです。

 

J.LENDINGとは?

J.LENDINGはジャスダック上場の不動産会社「ジャルコ」が運営するソーシャルレンディングです。

サービス名J.LENDING
運営会社株式会社ジャルコ
運営開始2015年12月
最低投資額50万円
利回り4~10%
運用期間2~12カ月

SBI-SLやクラウドバンクなどに比べると地味で目立たない業者です。

しかし、手堅い案件が多く僕の主力投資先の一つです。

●公式サイト:J.LENDING

J.LENDINGについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

J.LENDINGの評判や口コミ・特長・リスク・注意点などを解説
J.LENDING(ジェイレンディング)に350万円投資した現役投資家が、評判や口コミ、特長、リスクなどを解説します。メリット、デメリット、運営会社と経営者、投資の際の注意点と対策も実体験から説明します。

 

J.LENDINGのLF31号案件の基本情報

LF31号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:LF31号
  • 利回り:10.0%
  • 運用期間:2カ月
  • 募集総額:3億円
  • 最低投資額:50万円
  • 投資単位:10万円
  • 投資上限:なし
  • 分配:満期一括
  • 募集開始:2021年3月12日15時
  • 募集方式:先着方式
左野くん
左野くん

運用期間が短いね?

タロウさん
タロウさん

のちほど説明します!

 

企業買収のための資金を融資

今回は大阪の不動産事業者A社に対し、企業を買収するための資金を融資します。

次のような流れです。

  1. 投資家がJ.LENDING経由で
  2. A社にお金を貸し
  3. A社がB社を買収し
  4. B社が所有する不動産を売却し
  5. お金を返す
右田さん
右田さん

M&Aの資金を貸してあげるのね。

 

LTVは60%相当か?

A社には今回の案件分とは別にジャルコが独自に5千万円を融資します。

そして、今回分も含めてB社が所有する福岡市博多区の土地に第1順位の根抵当権を設定します。

この土地の担保評価額5億円です。

まとめると、こういう状況です。

  • 融資総額:3億5千万円
    • 投資家分:3億円
    • ジャルコ分:5千万円
  • 担保評価額:5億円
左野くん
左野くん

LTV70%か。

なんですが。

以前、同じような担保状況でJ.LENDINGに問い合わせた際に「投資家分の返済を優先することになると思う」との回答だったんですよね。

なので今回もそうであればLTVは60%相当ということになります。

タロウさん
タロウさん

かなりの好条件です!

 

運用期間は2カ月

今回の案件は運用期間が2カ月と非常に短いです。

それはつまり、A社が借りる期間も短いということです。

短期融資は手間の割に儲からないため、銀行は消極的です。

それでジャルコにお鉢が回ってきたのだと思います。

タロウさん
タロウさん

ここまで案件の説明でした!

J.LENDINGのLF31号案件の分析

次に案件の分析です。

分配金はB社の土地が売却できるか次第ですので、元本回収に絞って考えます。

 

売買契約を締結済み

ジャルコの案件説明書には次のように書かれています。

当該担保物件は既に融資金額以上で第三者との売買契約を締結しており

右田さん
右田さん

ってことは、B社の土地は売れるんだ。

ふっ、お主、世の荒波に揉まれておらんな。

タロウさん
タロウさん

甘過ぎまんねん!

むか~しむかし、maneoという業者がありました。

その千代田区案件に同じようなフレーズが書かれておりまして。

まんまと信じた小心タロウさんは、16万円の期失を食らったのでした~!(後日償還)

ってことで、売買契約の締結なんて信じません!笑

タロウさん
タロウさん

信じるのは目の前の現金のみ!

 

土地の評価額は3億円ちょい

ってことで、いつも通りA社が返済できない前提で、土地が3億円以上で売却できるかを考えます。

物件は博多区の土地

当該地は福岡市博多区に所在し、福岡市内で屈指の商業施設、キャナルシティ博多の近くです。

5年前に地下鉄七隈線の工事で起きた大陥没現場から300mの場所にあります。

左野くん
左野くん

悪意のある説明。

担保評価額を出そうとしたのですが、近隣地で売土地が見当たらず、別の方法で(適当に!)出してみました。

近隣の公示地価から

近隣地の公示地価から算出すると2億6,054万円でした。

仮に実勢価格が公示地価の2割増しとすると3億1,264万円です。

近隣の路線価から

路線価って全然分からないのですが。苦笑

当該地の路線価からザックリ出すと2億4,727万円です。

そして、近隣地の地価は最低でも路線価の3割増しくらいでした。

そこで3割増しとすると3億2,145万円となります。

右田さん
右田さん

ギリギリクリアか…

 

収益から考えると5億円は超えるか?

ただ、僕の3億円は土地だけで考えた評価額です。(最悪の最悪では土地として売るしかないから)

ですが、立地からオフィスビルやホテルなどを建てることが想定されます。

そうなると収益から逆算して評価額を出すことになりますよね?

近隣の似た立地の物件をもとに延床面積ベースで算出すると6億5千万円ほどになりました。

なので、ジャルコの5億円という評価額は無根拠のいい加減プライスではないと思います。

左野くん
左野くん

ひよこプライスが偉そうに。

タロウさん
タロウさん

おっしゃる通り!

 

不安点は売れるのか?

ただ、一つだけ不安点が残ります。

A社がこの土地を売却できなかった場合にジャルコが担保権を実行することになるのですが。

A社が売れなかった土地をジャルコは売れるのでしょうか?

評価額が5億だろうが100億だろうが、売れなければ回収額はゼロ円です。

その点がいささか心配です。

右田さん
右田さん

相変わらずの小心者。

タロウさん
タロウさん

おっしゃる通り!

J.LENDINGのLF31号案件の投資判断

それでは、LF31号案件に投資するかの判断です。

 

パスします

はい、パスです。投資しません。

左野くん
左野くん

なぜに?!

まいどまいどのマイルールです。

僕は利回りが7%を超える案件には原則投資しないことをマイルールにしています。

理由はそれだけです。

マイルールは絶対です。

右田さん
右田さん

あいも変わらず、

タロウさん
タロウさん

頑固です!苦笑

 

普通に考えれば投資OK

僕はマイルール厳守なのでパスですが、普通に考えれば投資OKだと思います。

  • 超短期(2カ月)
  • 売買契約済み
  • 土地代だけで元本カバー
  • 10%の高利回り

最近は10%なんてめったに出ませんよね?

しかも、上場企業が運営するJ.LENDINGです。

僕もマイルールがなければ間違いなく投資します。

僕が投資しない分、みなさん投資してください。

左野くん
左野くん

クリック合戦の緩和に貢献だね。

タロウさん
タロウさん

ゆずります!

 

10日午前中の申請でギリギリ間に合う

今回の案件、募集開始は3月12日15時です。

  • 利回り:10.0%
  • 運用期間:2カ月
  • 募集総額:3億円
  • 募集開始:2021年3月12日15時

J.LENDINGの中の人によると、10日午前中までに申請すれば会員登録は間に合うみたいです。

利回り10%なんて二度と出ないかもしれません。

検討してみてはいかがでしょうか?

タロウさん
タロウさん

みんなでお金を増やしましょう!

●公式サイト:J.LENDING

J.LENDINGについて詳しくは↓こちらの記事で解説しています。

J.LENDINGの評判や口コミ・特長・リスク・注意点などを解説
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