FANTAS fundingから4月の募集が来ました。
今回は3つの案件を同時募集です。
これらの案件に投資すべきか？
内容を分析し投資の是非を判断します。
都内の3案件です！
タップできる目次
FANTAS check第103～105号案件の概要
まず最初にFANTAS check第103～105号案件の概要です。
FANTAS fundingとは？
FANTAS fundingは募集案件数で業界トップの不動産クラファンです。
| サービス名 | FANTAS funding |
|---|---|
| 運営会社 | FANTAS technology株式会社 |
| 運営開始 | 2018年11月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 利回り | 1～9％ |
| 運用期間 | 3～12カ月 |
RENOSYに次いで2番目に長い歴史を持ちます。
●公式サイト：FANTAS funding
FANTAS fundingについて詳しくはこちらの記事で解説しています。
FANTAS check第103～105号案件の基本情報
FANTAS check第103～105号案件の基本情報は以下の通りです。
| 案件 | 103号 | 104号 | 105号 |
|---|---|---|---|
| 利回り | 3.0% | 3.5% | 3.0% |
| 運用期間 | 8カ月 | 6カ月 | 8カ月 |
| 劣後比率 | 20% | ||
| 分配 | 満期一括 | ||
| 募集総額 | 1,952万円 | 1,416万円 | 1,600万円 |
| 最低投資 | 1万円 | ||
| 出資単位 | 1万円 | ||
| 出資上限 | なし | ||
| 募集方式 | 先着 | ||
| 募集開始 | 2021年4月16日12時 | ||
104号が運用期間が一番短くて良いんだけど。
利回りが最高だから激戦確実ですね。
困るなぁ…
FANTAS check第103～105号案件の投資対象物件
次に投資対象物件です。
FANTAS check第103号
- 所在地：品川区東大井2丁目
- 構造：RC5階建て
- 築年：2003年3月
- 専有面積：27.23㎡（壁芯）
- 最寄り：京急本線鮫洲駅 徒歩7分
大井競馬場のすぐそばです。
前回は平和島のボートレース場のそばでした。
FANTASさん、ギャンブル物件で攻めてますね。
次は川口オートか？
FANTAS check第104号
- 所在地：足立区西新井6丁目
- 構造：RC9階建て
- 築年：2014年6月
- 専有面積：25.02㎡（壁芯）
- 最寄り：東武大師線大師前駅 徒歩3分
東武大師線ですか。
渋いとこ持ってきたなぁ。
東上線の上板橋までつながる予定だったのですが、1駅で終わってしまった残念路線です。
鉄分出してきたぞ。
FANTAS check第105号
- 所在地：文京区大塚3丁目
- 構造：RC9階建て
- 築年：2009年11月
- 専有面積：19.41㎡（壁芯）
- 最寄り：丸ノ内線茗荷谷駅 徒歩6分
お茶の水女子大のすぐ近くです。
立地的には3物件の中で一番良さ気ではないでしょうか。
ここまで案件の紹介でした！
FANTAS check第103～105号案件の分析
それでは案件分析です。
今回の案件では分配金は売却益からのみ支払われます。
ですので、分配金＋元本を上回る価格で売却できるかを見ていきます。（諸費用無視）
FANTAS check第103号
必要な分配金は38万円です。
元本と合わせて1,990万円以上で売却できれば、分配金満額受け取り＆元本回収です。
- 分配金：38万円
- 投資家元本：1,952万円
- → 必要な売却額：1,990万円
不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。
| サイトA | 2,865～2,928万円 |
|---|---|
| サイトB | 1,419～1,751万円 |
| サイトC | 2,178～2,301万円 |
| サイトD | 2,206～2,355万円 |
サイトB以外はすべて合格ラインをクリアしています。
いけそうな感じだ。
利回りからも見ておきましょう。
物件の年間純利益は93.3万円、周辺の条件が近い物件の実質利回りは3.9～4.2％でした。
ここから収益還元法で評価額を出すと次のようになります。
- 年間純利益：93.3万円
- 還元利回り：3.9～4.2％
- → 評価額：2,221～2,392万円
こちらも1,990万円を超えています。
いけそうですね。
FANTAS check第104号
同じように見ていきましょう。
必要な売却価格は1,441万円です。
- 分配金：25万円
- 投資家元本：1,416万円
- → 必要な売却額：1,441万円
不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。
| サイトA | 1,601～1,651万円 |
|---|---|
| サイトB | 1,721～1,751万円 |
| サイトC | 1,095～1,245万円 |
サイトCが厳しい評価をしています。
利回りですが、近隣に参考になる物件がありませんでした。
当てずっぽうですが、高くても5％くらいじゃないかな？
- 年間純利益：71.1万円
- 還元利回り：5％
- → 評価額：1,422万円
5％だとギリギリのカッツカツです。
ただ、築年が2014年と比較的新しいので、仮に4.7％だと1,513万円まで上がります。
微妙な…
FANTAS check第105号
最後の105号は1,631万円が合格ラインです。
- 分配金：31万円
- 投資家元本：1,600万円
- → 必要な売却額：1,631万円
不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。
| サイトA | 1,764～2,023万円 |
|---|---|
| サイトB | 1,786～2,155万円 |
| サイトC | 1,850～1,883万円 |
すべて合格ラインをクリアしています。
期待を持てるぞ。
利回りですが、3.9～4.1％くらいの感じでした。
- 年間純利益：73.8万円
- 還元利回り：3.9～4.1％
- → 評価額：1,801～1,893万円
もし最低ラインの1,631万円で売却だと、実質利回りは4.5％になります。
都心で築11年でそこまで上がることはないような気が。
なので、1,631万円は硬いと思います。
素人評価なのでご容赦を！
FANTAS check第103～105号案件の投資判断
それでは、今回の案件に投資するかの判断です。
第105号に20万円
3案件とも硬さは同程度だと思います。
その中で、立地的に文京区が強いかな？と。
あと、105号は入居者が法人で、契約期間の残も最も長いので、僕が買うなら105号という考えです。
利回りは104号の方が0.5％高いですけど。
0.5％程度の違いならば、より硬い案件を取ります。
あとはクリック勝ちするのみ！
●公式サイト：FANTAS funding
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