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FANTAS check第103~105号案件に投資するか?【案件分析】

FANTAS fundingから4月の募集が来ました。

今回は3つの案件を同時募集です。

これらの案件に投資すべきか?

内容を分析し投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

都内の3案件です!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億1千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

FANTAS check第103~105号案件の概要

まず最初にFANTAS check第103~105号案件の概要です。

 

FANTAS fundingとは?

FANTAS fundingは募集案件数で業界トップの不動産クラファンです。

サービス名 FANTAS funding
運営会社 FANTAS technology株式会社
運営開始 2018年11月
最低投資額 1万円
利回り 1~9%
運用期間 3~12カ月

RENOSYに次いで2番目に長い歴史を持ちます。

●公式サイト:FANTAS funding

FANTAS fundingについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】FANTAS fundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年4月6日更新】FANTAS fundingで1千万円以上を投資してきた現役投資家がホンネで解説します!FANTAS fundingの評判、口コミ、特長、デメリット、リスク、投資の際の注意点と対策も!

 

FANTAS check第103~105号案件の基本情報

FANTAS check第103~105号案件の基本情報は以下の通りです。

案件 103号 104号 105号
利回り 3.0% 3.5% 3.0%
運用期間 8カ月 6カ月 8カ月
劣後比率 20%
分配 満期一括
募集総額 1,952万円 1,416万円 1,600万円
最低投資 1万円
出資単位 1万円
出資上限 なし
募集方式 先着
募集開始 2021年4月16日12時

104号が運用期間が一番短くて良いんだけど。

利回りが最高だから激戦確実ですね。

タロウさん
タロウさん

困るなぁ…

 

FANTAS check第103~105号案件の投資対象物件

次に投資対象物件です。

FANTAS check第103号

  • 所在地:品川区東大井2丁目
  • 構造:RC5階建て
  • 築年:2003年3月
  • 専有面積:27.23㎡(壁芯)
  • 最寄り:京急本線鮫洲駅 徒歩7分

大井競馬場のすぐそばです。

前回は平和島のボートレース場のそばでした。

FANTASさん、ギャンブル物件で攻めてますね。

左野くん
左野くん

次は川口オートか?

FANTAS check第104号

  • 所在地:足立区西新井6丁目
  • 構造:RC9階建て
  • 築年:2014年6月
  • 専有面積:25.02㎡(壁芯)
  • 最寄り:東武大師線大師前駅 徒歩3分

東武大師線ですか。

渋いとこ持ってきたなぁ。

東上線の上板橋までつながる予定だったのですが、1駅で終わってしまった残念路線です。

右田さん
右田さん

鉄分出してきたぞ。

FANTAS check第105号

  • 所在地:文京区大塚3丁目
  • 構造:RC9階建て
  • 築年:2009年11月
  • 専有面積:19.41㎡(壁芯)
  • 最寄り:丸ノ内線茗荷谷駅 徒歩6分

お茶の水女子大のすぐ近くです。

立地的には3物件の中で一番良さ気ではないでしょうか。

タロウさん
タロウさん

ここまで案件の紹介でした!

FANTAS check第103~105号案件の分析

それでは案件分析です。

今回の案件では分配金は売却益からのみ支払われます。

ですので、分配金+元本を上回る価格で売却できるかを見ていきます。(諸費用無視)

 

FANTAS check第103号

必要な分配金は38万円です。

元本と合わせて1,990万円以上で売却できれば、分配金満額受け取り&元本回収です。

  • 分配金:38万円
  • 投資家元本:1,952万円
  • → 必要な売却額:1,990万円

不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。

サイトA 2,865~2,928万円
サイトB 1,419~1,751万円
サイトC 2,178~2,301万円
サイトD 2,206~2,355万円

サイトB以外はすべて合格ラインをクリアしています。

左野くん
左野くん

いけそうな感じだ。

利回りからも見ておきましょう。

物件の年間純利益は93.3万円、周辺の条件が近い物件の実質利回りは3.9~4.2%でした。

ここから収益還元法で評価額を出すと次のようになります。

  • 年間純利益:93.3万円
  • 還元利回り:3.9~4.2%
  • → 評価額:2,221~2,392万円

こちらも1,990万円を超えています。

いけそうですね。

 

FANTAS check第104号

同じように見ていきましょう。

必要な売却価格は1,441万円です。

  • 分配金:25万円
  • 投資家元本:1,416万円
  • → 必要な売却額:1,441万円

不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。

サイトA 1,601~1,651万円
サイトB 1,721~1,751万円
サイトC 1,095~1,245万円

サイトCが厳しい評価をしています。

利回りですが、近隣に参考になる物件がありませんでした。

当てずっぽうですが、高くても5%くらいじゃないかな?

  • 年間純利益:71.1万円
  • 還元利回り:5%
  • → 評価額:1,422万円

5%だとギリギリのカッツカツです。

ただ、築年が2014年と比較的新しいので、仮に4.7%だと1,513万円まで上がります。

右田さん
右田さん

微妙な…

 

FANTAS check第105号

最後の105号は1,631万円が合格ラインです。

  • 分配金:31万円
  • 投資家元本:1,600万円
  • → 必要な売却額:1,631万円

不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。

サイトA 1,764~2,023万円
サイトB 1,786~2,155万円
サイトC 1,850~1,883万円

すべて合格ラインをクリアしています。

左野くん
左野くん

期待を持てるぞ。

利回りですが、3.9~4.1%くらいの感じでした。

  • 年間純利益:73.8万円
  • 還元利回り:3.9~4.1%
  • → 評価額:1,801~1,893万円

もし最低ラインの1,631万円で売却だと、実質利回りは4.5%になります。

都心で築11年でそこまで上がることはないような気が。

なので、1,631万円は硬いと思います。

タロウさん
タロウさん

素人評価なのでご容赦を!

FANTAS check第103~105号案件の投資判断

それでは、今回の案件に投資するかの判断です。

 

第105号に20万円

3案件とも硬さは同程度だと思います。

その中で、立地的に文京区が強いかな?と。

あと、105号は入居者が法人で、契約期間の残も最も長いので、僕が買うなら105号という考えです。

利回りは104号の方が0.5%高いですけど。

0.5%程度の違いならば、より硬い案件を取ります。

タロウさん
タロウさん

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●公式サイト:FANTAS funding

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