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FANTAS check第103~105号案件に投資するか?【案件分析】

FANTAS fundingから4月の募集が来ました。

今回は3つの案件を同時募集です。

これらの案件に投資すべきか?

内容を分析し投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

都内の3案件です!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

FANTAS check第103~105号案件の概要

まず最初にFANTAS check第103~105号案件の概要です。

 

FANTAS fundingとは?

FANTAS fundingは募集案件数で業界トップの不動産クラファンです。

サービス名 FANTAS funding
運営会社 FANTAS technology株式会社
運営開始 2018年11月
最低投資額 1万円
利回り 1~9%
運用期間 3~12カ月

RENOSYに次いで2番目に長い歴史を持ちます。

●公式サイト:FANTAS funding

FANTAS fundingについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】FANTAS fundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年1月5日更新】FANTAS fundingで1千万円以上を投資してきた現役投資家がホンネで解説します!FANTAS fundingの評判、口コミ、特長、デメリット、リスク、投資の際の注意点と対策も!

 

FANTAS check第103~105号案件の基本情報

FANTAS check第103~105号案件の基本情報は以下の通りです。

案件 103号 104号 105号
利回り 3.0% 3.5% 3.0%
運用期間 8カ月 6カ月 8カ月
劣後比率 20%
分配 満期一括
募集総額 1,952万円 1,416万円 1,600万円
最低投資 1万円
出資単位 1万円
出資上限 なし
募集方式 先着
募集開始 2021年4月16日12時

104号が運用期間が一番短くて良いんだけど。

利回りが最高だから激戦確実ですね。

タロウさん
タロウさん

困るなぁ…

 

FANTAS check第103~105号案件の投資対象物件

次に投資対象物件です。

FANTAS check第103号

  • 所在地:品川区東大井2丁目
  • 構造:RC5階建て
  • 築年:2003年3月
  • 専有面積:27.23㎡(壁芯)
  • 最寄り:京急本線鮫洲駅 徒歩7分

大井競馬場のすぐそばです。

前回は平和島のボートレース場のそばでした。

FANTASさん、ギャンブル物件で攻めてますね。

左野くん
左野くん

次は川口オートか?

FANTAS check第104号

  • 所在地:足立区西新井6丁目
  • 構造:RC9階建て
  • 築年:2014年6月
  • 専有面積:25.02㎡(壁芯)
  • 最寄り:東武大師線大師前駅 徒歩3分

東武大師線ですか。

渋いとこ持ってきたなぁ。

東上線の上板橋までつながる予定だったのですが、1駅で終わってしまった残念路線です。

右田さん
右田さん

鉄分出してきたぞ。

FANTAS check第105号

  • 所在地:文京区大塚3丁目
  • 構造:RC9階建て
  • 築年:2009年11月
  • 専有面積:19.41㎡(壁芯)
  • 最寄り:丸ノ内線茗荷谷駅 徒歩6分

お茶の水女子大のすぐ近くです。

立地的には3物件の中で一番良さ気ではないでしょうか。

タロウさん
タロウさん

ここまで案件の紹介でした!

FANTAS check第103~105号案件の分析

それでは案件分析です。

今回の案件では分配金は売却益からのみ支払われます。

ですので、分配金+元本を上回る価格で売却できるかを見ていきます。(諸費用無視)

 

FANTAS check第103号

必要な分配金は38万円です。

元本と合わせて1,990万円以上で売却できれば、分配金満額受け取り&元本回収です。

  • 分配金:38万円
  • 投資家元本:1,952万円
  • → 必要な売却額:1,990万円

不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。

サイトA 2,865~2,928万円
サイトB 1,419~1,751万円
サイトC 2,178~2,301万円
サイトD 2,206~2,355万円

サイトB以外はすべて合格ラインをクリアしています。

左野くん
左野くん

いけそうな感じだ。

利回りからも見ておきましょう。

物件の年間純利益は93.3万円、周辺の条件が近い物件の実質利回りは3.9~4.2%でした。

ここから収益還元法で評価額を出すと次のようになります。

  • 年間純利益:93.3万円
  • 還元利回り:3.9~4.2%
  • → 評価額:2,221~2,392万円

こちらも1,990万円を超えています。

いけそうですね。

 

FANTAS check第104号

同じように見ていきましょう。

必要な売却価格は1,441万円です。

  • 分配金:25万円
  • 投資家元本:1,416万円
  • → 必要な売却額:1,441万円

不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。

サイトA 1,601~1,651万円
サイトB 1,721~1,751万円
サイトC 1,095~1,245万円

サイトCが厳しい評価をしています。

利回りですが、近隣に参考になる物件がありませんでした。

当てずっぽうですが、高くても5%くらいじゃないかな?

  • 年間純利益:71.1万円
  • 還元利回り:5%
  • → 評価額:1,422万円

5%だとギリギリのカッツカツです。

ただ、築年が2014年と比較的新しいので、仮に4.7%だと1,513万円まで上がります。

右田さん
右田さん

微妙な…

 

FANTAS check第105号

最後の105号は1,631万円が合格ラインです。

  • 分配金:31万円
  • 投資家元本:1,600万円
  • → 必要な売却額:1,631万円

不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。

サイトA 1,764~2,023万円
サイトB 1,786~2,155万円
サイトC 1,850~1,883万円

すべて合格ラインをクリアしています。

左野くん
左野くん

期待を持てるぞ。

利回りですが、3.9~4.1%くらいの感じでした。

  • 年間純利益:73.8万円
  • 還元利回り:3.9~4.1%
  • → 評価額:1,801~1,893万円

もし最低ラインの1,631万円で売却だと、実質利回りは4.5%になります。

都心で築11年でそこまで上がることはないような気が。

なので、1,631万円は硬いと思います。

タロウさん
タロウさん

素人評価なのでご容赦を!

FANTAS check第103~105号案件の投資判断

それでは、今回の案件に投資するかの判断です。

 

第105号に20万円

3案件とも硬さは同程度だと思います。

その中で、立地的に文京区が強いかな?と。

あと、105号は入居者が法人で、契約期間の残も最も長いので、僕が買うなら105号という考えです。

利回りは104号の方が0.5%高いですけど。

0.5%程度の違いならば、より硬い案件を取ります。

タロウさん
タロウさん

あとはクリック勝ちするのみ!

●公式サイト:FANTAS funding

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。