FANTAS check第103~105号案件に投資するか?【案件分析】

FANTAS fundingから4月の募集が来ました。

今回は3つの案件を同時募集です。

これらの案件に投資すべきか?

内容を分析し投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

都内の3案件です!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで300件を超える案件に1億5千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

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FANTAS check第103~105号案件の概要

まず最初にFANTAS check第103~105号案件の概要です。

 

FANTAS fundingとは?

FANTAS fundingは募集案件数で業界トップの不動産クラファンです。

サービス名FANTAS funding
運営会社FANTAS technology株式会社
運営開始2018年11月
最低投資額1万円
利回り1~9%
運用期間3~12カ月

RENOSYに次いで2番目に長い歴史を持ちます。

●公式サイト:FANTAS funding

FANTAS fundingについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

FANTAS fundingで1000万円投資!評判・リスク・特長を解説
累計投資額5000万円の現役投資家が、FANTAS fundingの評判、口コミ、特長、デメリットなどを実体験から解説します。メリット、運営会社と経営者、リスク、投資の際の注意点と対策についても紹介します。

 

FANTAS check第103~105号案件の基本情報

FANTAS check第103~105号案件の基本情報は以下の通りです。

案件103号104号105号
利回り3.0%3.5%3.0%
運用期間8カ月6カ月8カ月
劣後比率20%
分配満期一括
募集総額1,952万円1,416万円1,600万円
最低投資1万円
出資単位1万円
出資上限なし
募集方式先着
募集開始2021年4月16日12時

104号が運用期間が一番短くて良いんだけど。

利回りが最高だから激戦確実ですね。

タロウさん
タロウさん

困るなぁ…

 

FANTAS check第103~105号案件の投資対象物件

次に投資対象物件です。

FANTAS check第103号

  • 所在地:品川区東大井2丁目
  • 構造:RC5階建て
  • 築年:2003年3月
  • 専有面積:27.23㎡(壁芯)
  • 最寄り:京急本線鮫洲駅 徒歩7分

大井競馬場のすぐそばです。

前回は平和島のボートレース場のそばでした。

FANTASさん、ギャンブル物件で攻めてますね。

左野くん
左野くん

次は川口オートか?

FANTAS check第104号

  • 所在地:足立区西新井6丁目
  • 構造:RC9階建て
  • 築年:2014年6月
  • 専有面積:25.02㎡(壁芯)
  • 最寄り:東武大師線大師前駅 徒歩3分

東武大師線ですか。

渋いとこ持ってきたなぁ。

東上線の上板橋までつながる予定だったのですが、1駅で終わってしまった残念路線です。

右田さん
右田さん

鉄分出してきたぞ。

FANTAS check第105号

  • 所在地:文京区大塚3丁目
  • 構造:RC9階建て
  • 築年:2009年11月
  • 専有面積:19.41㎡(壁芯)
  • 最寄り:丸ノ内線茗荷谷駅 徒歩6分

お茶の水女子大のすぐ近くです。

立地的には3物件の中で一番良さ気ではないでしょうか。

タロウさん
タロウさん

ここまで案件の紹介でした!

FANTAS check第103~105号案件の分析

それでは案件分析です。

今回の案件では分配金は売却益からのみ支払われます。

ですので、分配金+元本を上回る価格で売却できるかを見ていきます。(諸費用無視)

 

FANTAS check第103号

必要な分配金は38万円です。

元本と合わせて1,990万円以上で売却できれば、分配金満額受け取り&元本回収です。

  • 分配金:38万円
  • 投資家元本:1,952万円
  • → 必要な売却額:1,990万円

不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。

サイトA2,865~2,928万円
サイトB1,419~1,751万円
サイトC2,178~2,301万円
サイトD2,206~2,355万円

サイトB以外はすべて合格ラインをクリアしています。

左野くん
左野くん

いけそうな感じだ。

利回りからも見ておきましょう。

物件の年間純利益は93.3万円、周辺の条件が近い物件の実質利回りは3.9~4.2%でした。

ここから収益還元法で評価額を出すと次のようになります。

  • 年間純利益:93.3万円
  • 還元利回り:3.9~4.2%
  • → 評価額:2,221~2,392万円

こちらも1,990万円を超えています。

いけそうですね。

 

FANTAS check第104号

同じように見ていきましょう。

必要な売却価格は1,441万円です。

  • 分配金:25万円
  • 投資家元本:1,416万円
  • → 必要な売却額:1,441万円

不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。

サイトA1,601~1,651万円
サイトB1,721~1,751万円
サイトC1,095~1,245万円

サイトCが厳しい評価をしています。

利回りですが、近隣に参考になる物件がありませんでした。

当てずっぽうですが、高くても5%くらいじゃないかな?

  • 年間純利益:71.1万円
  • 還元利回り:5%
  • → 評価額:1,422万円

5%だとギリギリのカッツカツです。

ただ、築年が2014年と比較的新しいので、仮に4.7%だと1,513万円まで上がります。

右田さん
右田さん

微妙な…

 

FANTAS check第105号

最後の105号は1,631万円が合格ラインです。

  • 分配金:31万円
  • 投資家元本:1,600万円
  • → 必要な売却額:1,631万円

不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は下記の通りでした。

サイトA1,764~2,023万円
サイトB1,786~2,155万円
サイトC1,850~1,883万円

すべて合格ラインをクリアしています。

左野くん
左野くん

期待を持てるぞ。

利回りですが、3.9~4.1%くらいの感じでした。

  • 年間純利益:73.8万円
  • 還元利回り:3.9~4.1%
  • → 評価額:1,801~1,893万円

もし最低ラインの1,631万円で売却だと、実質利回りは4.5%になります。

都心で築11年でそこまで上がることはないような気が。

なので、1,631万円は硬いと思います。

タロウさん
タロウさん

素人評価なのでご容赦を!

FANTAS check第103~105号案件の投資判断

それでは、今回の案件に投資するかの判断です。

 

第105号に20万円

3案件とも硬さは同程度だと思います。

その中で、立地的に文京区が強いかな?と。

あと、105号は入居者が法人で、契約期間の残も最も長いので、僕が買うなら105号という考えです。

利回りは104号の方が0.5%高いですけど。

0.5%程度の違いならば、より硬い案件を取ります。

タロウさん
タロウさん

あとはクリック勝ちするのみ!

●公式サイト:FANTAS funding

 

週明けは3連戦

FANTAS103~105号は4月16日ですが。

その前に前哨戦が3連発です。

  • 4月12日:大家どっとこむ
  • 4月12日:J.LENDING
  • 4月13日:ジョイントアルファ

下記の記事で解説しています。

大家どっとこむ第6号案件に投資するか?【案件分析】
大家.comの第6号案件が4月12日に募集されます。投資対象は練馬区の中古アパート1棟で普通借地権付きです。支出が書かれていないので経費と地代を算出してみました。今回も日本保証の買取保証付きなので、元本回収は問題なさそうです。
J.LENDING33・34号案件に投資するか?【案件分析】
J.LENDINGの33・34号案件の募集が行われます。利回り5%、総額1億5千万円です。分配金はほぼ問題なし。元本回収は担保評価額と融資残の関係をどう見るか。根抵当権の残枠にも注目です。僕は33号に50万円!
ジョイントアルファ第17号案件に投資するか?【案件分析】
ジョイントアルファの第17号案件は大阪市内の区分マンションです。分配金を受け取るのに必要な入居期間、居住用物件としての想定価格、NOI利回りから考える元本回収の確実性などを分析し、投資の是非を判断します。

世間はSBIで盛り上がっていますが、投資できない業者の行く末を気にしてもお金は増えません。

自分の財布の中身を増やすことに全集中でいきましょう!

タロウさん
タロウさん

世の中、ゼニや!

 

FANTAS funding
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コメント

  1. 山本 より:

    はじめまして。
    いつも記事を楽しみにしています。

    今週はビーロットのB-DENで初号案件がありますが、タロウさんはどのように評価なさってますか?

    私はビーロットの財務状態が決して良好ではないもののやや改善傾向にあり、初号案件で期間6ヶ月間というところなどからアリかと考えています。

    いつもよく調べてらっしゃる方なので、参考意見を聞かせて頂けると助かります。