えんfundingが11月29日に初の2案件同時募集を行います。
前回は第5号案件を紹介しましたが、今回は2つ目の第6号案件です。
この案件に投資すべきか？
内容を分析し、投資の是非を判断します。
福岡中心部の物件です！
タップできる目次
えんfunding第6号案件の概要
まずは、えんfunding第6号案件の概要です。
えんfundingとは？
えんfundingは福岡に特化した不動産クラファンです。
| サービス名 | えんfunding |
|---|---|
| 運営会社 | えんホールディングス |
| 運営開始 | 2021年6月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 利回り | 6～9％ |
| 運用期間 | 3カ月 |
詳しくはこちらの記事で解説しています。
●公式サイト：えんfunding
えんfunding第6号案件の基本情報
えんfunding第6号案件の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：えんfunding第6号
- 利回り：6.8％
- 運用期間：3カ月
- 劣後出資比率：20％
- 分配：満期一括
- 募集総額：1,040万円
- 最低投資額：1万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：100万円
- 募集方式：抽選方式
- 募集期間：2021年11月29日9時～12月6日23時59分
利回りは第5号の7.8％に対して第6号は6.8％です。
郊外立地の5号に対して6号は都心ですので、収益利回りの差が反映されているのでしょう。
募集1,040万円に対して出資上限100万円はツライなぁ…
CREALや大家のように10万円か20万円まで下げもらえると、宇宙一の抽選弱者としては助かります。
当選する気がしない…
えんfunding第6号案件の投資対象物件
次に今回の案件の投資対象物件です。
- 物件名：エンクレスト博多
- 所在地：福岡市博多区住吉3丁目8-34
- 築年：2003年11月
- 構造：鉄骨鉄筋コンクリート造13階建て
- 専有面積：24.60㎡（壁芯）
- 最寄り：博多駅 徒歩7分
筑前国一宮である住吉神社のすぐそばです。
那珂川を挟んだ対岸の清川にはかつて遊郭がありまして、戦後しばらくは花街でした。
その名残か昔は今回の物件の裏手あたりには夜になると立ちん坊が並んでいました。
今はすっかり様変わりし、マンション林立エリアになっているようです。
物件がえんホールディングス本社ビルから100mですので、管理とかはバッチリでしょうね。
なお、博多駅からは1km前後です。
えんfundingサイトの物件概要では博多駅徒歩7分となっていますが、競歩7分の間違いだと思います。笑
ここまで案件の概要でした！
えんfunding第6号案件の分析
それでは、分配金の受け取りと元本回収について考えます。
分配金の受け取りは売却価格次第
まず、分配金が満額受け取れるかです。
必要な分配金は17.7万円
今回の案件で必要な分配金は17.7万円です。
- 利回り：6.8％
- 運用期間：3カ月
- 募集額：1,040万円
- → 分配金：1,040万円×6.8％÷12カ月×3カ月=17.7万円
大した額ではないね。
家賃だけでは足りない
家賃収益で分配金を払えるでしょうか？
不動産サイトの情報より家賃を月額5.4万円と仮定します。
すると、運用期間は3カ月ですので家賃収入は16.2万円です。
- 家賃収入：5.4万円×3カ月=16.2万円
ここから経費が引かれますので、家賃だけで分配金をカバーするのは無理です。
売却益も含めて分配金を満額受け取れるか見ていきましょう。
元本回収は問題なさそう
元本を回収できるか？分配金は受け取れるか？
物件の売却可能額を予想します。
分配金満額に必要な売却額は1,353.7万円
今回の出資総額は1,300万円です。
- 出資総額：1,300万円
- 優先出資：1,040万円
- 劣後出資：260万円
物件の取得価格が出資総額と同じ1,300万円、運用期間中の経費率を仮に20％とします。
すると、経費と分配金を賄うのに必要な売却額は1,321万円です。
- 物件取得額：1,300万円
- 運用中経費：16.2万円×20％=3.2万円
- 分配金：17.7万円
- → 売却額：1,300万円+3.2万円+17.7万円=1,320.9万円
さらに、売却にかかる経費を含めると、
- 仲介手数料：（1,321万円×3％+6万円）×1.1=50.2万円
- 印紙税：1万円
- → 必要売却額：1,372.2万円
全部ひっくるめて1,372万円以上で売れる必要があります。
元本回収だけなら1,040万円です！
売却価格は1,054～1,195万円
では、この価格で売れるかですが。
近隣物件の実績から還元利回りを4.2～4.5％と仮定します。
これをもとに収益還元法で算出すると、
- 家賃：5.4万円
- 経費率：20％
- 還元利回り：4.2～4.5％
- → 評価額：5.4万円×80％×12カ月÷4.2～4.5％=1,152～1,234万円
評価額は1,152～1,234万円となります。
- 元本回収に必要な売却額：1,040万円
- 分配金受取に必要な売却額：1,372.2万円
う～ん、分配金受取は厳しいか？
間違ってるんじゃない？
経費率10％ならば可能性が
前回の第5号もそうでしたが、経費率20％が高すぎるのかもしれません。
仮に10％だとすると、
- 家賃：5.2万円
- 経費率：10％
- 還元利回り：4.2～4.5％
- → 評価額：5.2万円×90％×12カ月÷4.2～4.5％=1,248～1,337万円
分配金満額がギリギリ見えてくるって感じです。
安すぎるような気が。
不動産情報サイトの価格にバラツキが
まるで自信が持てないので不動産情報サイトの売り出し価格を調べてみました。
こんな感じです。
| サイト | 価格 |
|---|---|
| サイトA | 1,328～1,378万円 |
| サイトB | 1,427～1,476万円 |
| サイトC | 869～1,078万円 |
| サイトD | 1,100～1,360万円 |
けっこうバラツキがあります。
ただ、元本1,040万円の回収は大丈夫そうです。
損することはないかなと！
えんfunding第6号案件の投資判断
以上より、今回の物件に投資するかの判断です。
募集が始まってから考えます
実際にいくらで貸していて、経費がいくらかかっているのか？
それが分かればもう少し自信を持って判断できるのですが。
現時点ではそれらが分かりません。
募集が始まったら成立前書面が公開されるので、それを読んでから考えます。
たぶん応募します！
今回も高倍率と予想
高倍率が続いている
えんfundingは募集が抽選方式で、第1号から高倍率が続いています。
| 案件 | 倍率 |
|---|---|
| 第1号 | 4.9倍 |
| 第2号 | 4.4倍 |
| 第3号 | 6.9倍 |
| 第4号 | 5.7倍 |
それで、競争を少しでも緩和しようと2案件同時募集にしたのでしょう。
緩和できそう？
みんな2案件とも応募するはず
前回の約6倍ペースが今回のベースになると考えると、2案件に応募して両方とも当選する確率は36分の1です。
100人に3人ですので、両方当選してお金が足りなくなるって可能性は限りなくゼロです。
ならばみんな2案件両方とも応募しますよね？笑
なので、今回も前回並みの競争率になると思います。
ダメ元で応募しよう
ただ、応募するのはタダです。
テレビのCMの間にスマホでポチポチやれば終わりです。
それで運良く当たれば分配金ゲットですからね。
ダメ元で応募しましょう！
- 案件名：えんfunding第6号
- 利回り：6.8％
- 運用期間：3カ月
- 劣後出資比率：20％
- 分配：満期一括
- 募集総額：1,040万円
- 最低投資額：1万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：100万円
- 募集方式：抽選方式
- 募集期間：2021年11月29日18時～12月6日23時59分
以上です！
えんfundingはスマホで会員登録すれば、最短2日で投資できるようになります。
今回の2案件の募集期間は12月6日まで。
今からでも間に合います！
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