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えんfunding第7・8号案件に投資するか?【案件分析】

えんfundingが今年初めての募集を行います。

前回に続いて2案件同時募集です。

この案件に投資すべきか?

内容を分析し、投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

同じ物件で2案件です!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

えんfunding第7・8号案件の概要

まずは、えんfunding第7・8号案件の概要です。

 

えんfundingとは?

えんfundingは福岡に特化した不動産クラファンです。

サービス名 えんfunding
運営会社 えんホールディングス
運営開始 2021年6月
最低投資額 1万円
利回り 5~9%
運用期間 3~8カ月

詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】えんfundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、えんfundingの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。えんfundingでの僕の投資実績も公開します。

●公式サイト:えんfunding

 

えんfunding第7・8号案件の基本情報

えんfunding第7・8号案件の基本情報は以下の通りです。

案件 第7号 第8号
利回り 6.2% 5.0%
運用期間 4カ月 8カ月
劣後出資比率 20%
分配 満期一括
募集総額 1,176万円 1,152万円
最低投資額 1万円
出資単位 1万円
出資上限 100万円
募集方式 抽選方式
募集期間 1月25日9時~2月1日23時59分

えんfundingの利回りはこれまで6~9%でしたが、今回初めて6%を切る利回りが出ました。

また、運用期間はすべて3カ月だったのが、今回は4カ月と8カ月です。

そうは言ってもまだ好条件ですね。

タロウさん
タロウさん

高利回り短期運用です!

 

えんfunding第7・8号案件の投資対象物件

次に今回の案件の投資対象物件です。

第7号、第8号ともに同じマンションの別部屋です。

  • 物件名:エンクレスト大橋
  • 所在地:福岡市南区大橋3丁目17-8
  • 築年:2010年2月
  • 構造:鉄筋コンクリート造12階建て
  • 専有面積:30.84㎡(壁芯)
  • 最寄り:西鉄大橋駅 徒歩8分

大橋は東の香椎、西の西新と並ぶ福岡市南部のベッドタウンです。

最寄りの大橋駅は特急停車駅で、福岡市中心部の天神まで5分と利便性は抜群。

物件は築浅の12階建てのマンションです。

日赤通りという大通りに面しており、ちょっとうるさいかもしれません。

両部屋とも間取りは2Kで、第7号の方が少し高いので上層階なのかな?

タロウさん
タロウさん

ここまで案件の概要でした!

 

えんfunding第7・8号案件の分析

それでは、分配金を受け取れるか、元本を回収できるかを考えていきます。

 

分配金は問題なさそう

まず、分配金です。

必要な分配金は7号24.3万円、8号38.4万円

支払いが必要な分配金は第7号が24.3万円、第8号が38.4万円です。

  • 第7号
    • 利回り:6.2%
    • 運用期間:4カ月
    • 募集額:1,176万円
    • → 分配金:1,176万円×6.2%÷12カ月×4カ月=24.3万円
  • 第8号
    • 利回り:5.0%
    • 運用期間:8カ月
    • 募集額:1,152万円
    • → 分配金:1,152万円×5.0%÷12カ月×8カ月=38.4万円

運用期間がこれまでの3カ月から増えているので、分配金も多めですね。

家賃でおおむねカバーできる

ネットの賃貸情報から当てずっぽうですが、月額家賃を第7号は6.5万円、第8号は6.2万円と仮定します。

すると、

  • 第7号
    • 家賃:6.5万円
    • 運用期間:4カ月
    • → 家賃収入:6.5万円×4カ月=26万円
    • 必要な分配金:24.3万円
  • 第8号
    • 家賃:6.2万円
    • 運用期間:8カ月
    • → 家賃収入:6.2万円×8カ月=49.6万円
    • 必要な分配金:38.4万円

第7号は経費を引くと足りなそうですが、売却益が10万円も出ればカバーできるでしょう。

第8号は大丈夫そうですね。

右田さん
右田さん

まずは一安心ね。

 

元本回収も問題なさそう

次に最重点の元本回収です。

分配金満額に必要な売却額

今回の出資状況は次のようになっています。

  • 第7号
    • 出資総額:1,470万円
    • 内、優先出資:1,176万円
    • 内、劣後出資:294万円
  • 第8号
    • 出資総額:1,440万円
    • 内、優先出資:1,152万円
    • 内、劣後出資:288万円

分配金の受け取りは売却で損が出ないことが前提です。

諸経費を無視して出資総額=物件取得価格とすると次のようになります。

  • 第7号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,470万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,176万円
  • 第8号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,440万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,152万円
左野くん
左野くん

売れそう?

想定する売却価格

周辺の物件の状況から還元利回りは4.3~4.7%くらいだと思います。

築10年なので経費率を20%として収益還元法で算出すると、

  • 第7号
    • 家賃:6.5万円
    • 経費率:20%
    • 還元利回り:4.3~4.7%
    • → 評価額:6.5万円×80%×12カ月÷4.3~4.7%=1,328~1,451万円
  • 第8号
    • 家賃:6.2万円
    • 経費率:20%
    • 還元利回り:4.3~4.7%
    • → 評価額:6.2万円×80%×12カ月÷4.3~4.7%=1,266~1,384万円

こうなりました~

  • 第7号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,470万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,176万円
    • 想定売却価格:1,328~1,451万円
  • 第8号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,440万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,152万円
    • 想定売却価格:1,266~1,384万円

元本回収は問題なさそうですが、分配金受け取りが微妙ですね。

右田さん
右田さん

どこか間違ってるとか?

経費率は15%か?

先日、第2号案件の運用が終わって財産管理報告書が発行されたのですが。

それを見ると、管理費+税金+保険料で経費率が15%くらいなんですよね。

そこで、経費率15%、還元利回り4.3%で出すとこうなります。

  • 第7号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,470万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,176万円
    • 想定売却価格:1,542万円
  • 第8号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,440万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,152万円
    • 想定売却価格:1,471万円

第2号も取得価格の5%増しで売却できていますので、今回も大丈夫なのではないでしょうか。

タロウさん
タロウさん

元本回収は堅いと思います!

えんfunding第7・8号案件の投資判断

以上を踏まえ、今回の物件に投資するかです。

 

たぶん両方20万円ずつで応募します

まだ成立前書面が公開されていないので、募集が始まってから最終判断しますが。

元本回収は恐らく確実で、利回りは6.2%と5.0%、運用期間も長くない。

投資しない理由がないので両方とも20万円で応募します。

 

利回りに疑問が

今回の案件ですが、投資対象は同じマンションの同面積の部屋です。

極端な違いはないはずなのに、利回りに差があります。

  • 第7号
    • 利回り:6.2%
    • 運用期間:4カ月
  • 第8号
    • 利回り:5.0%
    • 運用期間:8カ月

運用期間が長いほどリスクが高まるのに、なんで第8号の方が利回りが低いんですかね?

7号が4%、8号が5%でも良いんですけど、なんか理屈があってないみたいで微妙な気分です。

タロウさん
タロウさん

ご存じの方、教えて下さい!

 

募集の仕方を検討してほしい

それとこれは要望ですが。

えんfundingは依然として抽選の高倍率が続いています。

案件 倍率
第1号 4.9倍
第2号 4.4倍
第3号 6.9倍
第4号 5.7倍
第5号 8.5倍
第6号 6.7倍

それで今回も募集額が1,000万円台ですので、5~6倍は確実でしょう。

  • 第7号:1,176万円
  • 第8号:1,152万円

勘弁してほしいのがこれです。

  • 出資上限:100万円

みんな100万円で応募したら12人ずつしか当選できんやないですか!笑

これが続くと「どうせ投資できない無縁funding」と揶揄されることになりますよ。

我々投資家は「競争率高い、すげぇ、人気あるんだな、投資しよう!」なんて反応しませんから。

そこでご検討いただきたいのですが、

  • 複数物件をまとめて募集額を大きくする
  • 出資上限を20万円まで下げる

前者はRimpleがいつもやっている方法です。

今回も2案件に分けずに1案件で募集額2,328万円にすれば、競争率は3倍くらいまで下がるはずです。

その上で出資上限を20万円まで下げれば、競争率も2倍台まで下がるのでは?

右田さん
右田さん

2倍台なら希望を持てるね。

正直、落選が続くとやる気が無くなるし、業者さんにもネガティブな気持ちを持ってしまいます。

だって、毎回毎回落とされるわけだから。

投資したいという気持ちは強く持っていますので、ご検討いただければ幸いです。

タロウさん
タロウさん

ぜひぜひ!

 

そうは言いつつ応募はしよう

それはさておき。

えんfundingは堅い案件が続いており、初期の案件は続々と償還が続いています。

利回りも高水準ですので当たればラッキーです。

今年の運試しのつもりで応募しましょう!

案件 第7号 第8号
利回り 6.2% 5.0%
運用期間 4カ月 8カ月
劣後出資比率 20%
分配 満期一括
募集総額 1,176万円 1,152万円
最低投資額 1万円
出資単位 1万円
出資上限 100万円
募集方式 抽選方式
募集期間 1月25日9時~2月1日23時59分
タロウさん
タロウさん

以上です!

今回の募集期間は2月1日までです。

スマホから会員登録すれば最短2日で完了するので、今からでも間に合います!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。