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えんfunding第7・8号案件に投資するか?【案件分析】

えんfundingが今年初めての募集を行います。

前回に続いて2案件同時募集です。

この案件に投資すべきか?

内容を分析し、投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

同じ物件で2案件です!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億1千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

えんfunding第7・8号案件の概要

まずは、えんfunding第7・8号案件の概要です。

 

えんfundingとは?

えんfundingは福岡に特化した不動産クラファンです。

サービス名 えんfunding
運営会社 えんホールディングス
運営開始 2021年6月
最低投資額 1万円
利回り 5~9%
運用期間 3~8カ月

詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】えんfundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、えんfundingの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。えんfundingでの僕の投資実績も公開します。

●公式サイト:えんfunding

 

えんfunding第7・8号案件の基本情報

えんfunding第7・8号案件の基本情報は以下の通りです。

案件 第7号 第8号
利回り 6.2% 5.0%
運用期間 4カ月 8カ月
劣後出資比率 20%
分配 満期一括
募集総額 1,176万円 1,152万円
最低投資額 1万円
出資単位 1万円
出資上限 100万円
募集方式 抽選方式
募集期間 1月25日9時~2月1日23時59分

えんfundingの利回りはこれまで6~9%でしたが、今回初めて6%を切る利回りが出ました。

また、運用期間はすべて3カ月だったのが、今回は4カ月と8カ月です。

そうは言ってもまだ好条件ですね。

タロウさん
タロウさん

高利回り短期運用です!

 

えんfunding第7・8号案件の投資対象物件

次に今回の案件の投資対象物件です。

第7号、第8号ともに同じマンションの別部屋です。

  • 物件名:エンクレスト大橋
  • 所在地:福岡市南区大橋3丁目17-8
  • 築年:2010年2月
  • 構造:鉄筋コンクリート造12階建て
  • 専有面積:30.84㎡(壁芯)
  • 最寄り:西鉄大橋駅 徒歩8分

大橋は東の香椎、西の西新と並ぶ福岡市南部のベッドタウンです。

最寄りの大橋駅は特急停車駅で、福岡市中心部の天神まで5分と利便性は抜群。

物件は築浅の12階建てのマンションです。

日赤通りという大通りに面しており、ちょっとうるさいかもしれません。

両部屋とも間取りは2Kで、第7号の方が少し高いので上層階なのかな?

タロウさん
タロウさん

ここまで案件の概要でした!

 

えんfunding第7・8号案件の分析

それでは、分配金を受け取れるか、元本を回収できるかを考えていきます。

 

分配金は問題なさそう

まず、分配金です。

必要な分配金は7号24.3万円、8号38.4万円

支払いが必要な分配金は第7号が24.3万円、第8号が38.4万円です。

  • 第7号
    • 利回り:6.2%
    • 運用期間:4カ月
    • 募集額:1,176万円
    • → 分配金:1,176万円×6.2%÷12カ月×4カ月=24.3万円
  • 第8号
    • 利回り:5.0%
    • 運用期間:8カ月
    • 募集額:1,152万円
    • → 分配金:1,152万円×5.0%÷12カ月×8カ月=38.4万円

運用期間がこれまでの3カ月から増えているので、分配金も多めですね。

家賃でおおむねカバーできる

ネットの賃貸情報から当てずっぽうですが、月額家賃を第7号は6.5万円、第8号は6.2万円と仮定します。

すると、

  • 第7号
    • 家賃:6.5万円
    • 運用期間:4カ月
    • → 家賃収入:6.5万円×4カ月=26万円
    • 必要な分配金:24.3万円
  • 第8号
    • 家賃:6.2万円
    • 運用期間:8カ月
    • → 家賃収入:6.2万円×8カ月=49.6万円
    • 必要な分配金:38.4万円

第7号は経費を引くと足りなそうですが、売却益が10万円も出ればカバーできるでしょう。

第8号は大丈夫そうですね。

右田さん
右田さん

まずは一安心ね。

 

元本回収も問題なさそう

次に最重点の元本回収です。

分配金満額に必要な売却額

今回の出資状況は次のようになっています。

  • 第7号
    • 出資総額:1,470万円
    • 内、優先出資:1,176万円
    • 内、劣後出資:294万円
  • 第8号
    • 出資総額:1,440万円
    • 内、優先出資:1,152万円
    • 内、劣後出資:288万円

分配金の受け取りは売却で損が出ないことが前提です。

諸経費を無視して出資総額=物件取得価格とすると次のようになります。

  • 第7号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,470万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,176万円
  • 第8号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,440万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,152万円
左野くん
左野くん

売れそう?

想定する売却価格

周辺の物件の状況から還元利回りは4.3~4.7%くらいだと思います。

築10年なので経費率を20%として収益還元法で算出すると、

  • 第7号
    • 家賃:6.5万円
    • 経費率:20%
    • 還元利回り:4.3~4.7%
    • → 評価額:6.5万円×80%×12カ月÷4.3~4.7%=1,328~1,451万円
  • 第8号
    • 家賃:6.2万円
    • 経費率:20%
    • 還元利回り:4.3~4.7%
    • → 評価額:6.2万円×80%×12カ月÷4.3~4.7%=1,266~1,384万円

こうなりました~

  • 第7号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,470万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,176万円
    • 想定売却価格:1,328~1,451万円
  • 第8号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,440万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,152万円
    • 想定売却価格:1,266~1,384万円

元本回収は問題なさそうですが、分配金受け取りが微妙ですね。

右田さん
右田さん

どこか間違ってるとか?

経費率は15%か?

先日、第2号案件の運用が終わって財産管理報告書が発行されたのですが。

それを見ると、管理費+税金+保険料で経費率が15%くらいなんですよね。

そこで、経費率15%、還元利回り4.3%で出すとこうなります。

  • 第7号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,470万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,176万円
    • 想定売却価格:1,542万円
  • 第8号
    • 分配金受取に必要な売却額:1,440万円
    • 元本回収に必要な売却額:1,152万円
    • 想定売却価格:1,471万円

第2号も取得価格の5%増しで売却できていますので、今回も大丈夫なのではないでしょうか。

タロウさん
タロウさん

元本回収は堅いと思います!

えんfunding第7・8号案件の投資判断

以上を踏まえ、今回の物件に投資するかです。

 

たぶん両方20万円ずつで応募します

まだ成立前書面が公開されていないので、募集が始まってから最終判断しますが。

元本回収は恐らく確実で、利回りは6.2%と5.0%、運用期間も長くない。

投資しない理由がないので両方とも20万円で応募します。

 

利回りに疑問が

今回の案件ですが、投資対象は同じマンションの同面積の部屋です。

極端な違いはないはずなのに、利回りに差があります。

  • 第7号
    • 利回り:6.2%
    • 運用期間:4カ月
  • 第8号
    • 利回り:5.0%
    • 運用期間:8カ月

運用期間が長いほどリスクが高まるのに、なんで第8号の方が利回りが低いんですかね?

7号が4%、8号が5%でも良いんですけど、なんか理屈があってないみたいで微妙な気分です。

タロウさん
タロウさん

ご存じの方、教えて下さい!

 

募集の仕方を検討してほしい

それとこれは要望ですが。

えんfundingは依然として抽選の高倍率が続いています。

案件 倍率
第1号 4.9倍
第2号 4.4倍
第3号 6.9倍
第4号 5.7倍
第5号 8.5倍
第6号 6.7倍

それで今回も募集額が1,000万円台ですので、5~6倍は確実でしょう。

  • 第7号:1,176万円
  • 第8号:1,152万円

勘弁してほしいのがこれです。

  • 出資上限:100万円

みんな100万円で応募したら12人ずつしか当選できんやないですか!笑

これが続くと「どうせ投資できない無縁funding」と揶揄されることになりますよ。

我々投資家は「競争率高い、すげぇ、人気あるんだな、投資しよう!」なんて反応しませんから。

そこでご検討いただきたいのですが、

  • 複数物件をまとめて募集額を大きくする
  • 出資上限を20万円まで下げる

前者はRimpleがいつもやっている方法です。

今回も2案件に分けずに1案件で募集額2,328万円にすれば、競争率は3倍くらいまで下がるはずです。

その上で出資上限を20万円まで下げれば、競争率も2倍台まで下がるのでは?

右田さん
右田さん

2倍台なら希望を持てるね。

正直、落選が続くとやる気が無くなるし、業者さんにもネガティブな気持ちを持ってしまいます。

だって、毎回毎回落とされるわけだから。

投資したいという気持ちは強く持っていますので、ご検討いただければ幸いです。

タロウさん
タロウさん

ぜひぜひ!

 

そうは言いつつ応募はしよう

それはさておき。

えんfundingは堅い案件が続いており、初期の案件は続々と償還が続いています。

利回りも高水準ですので当たればラッキーです。

今年の運試しのつもりで応募しましょう!

案件 第7号 第8号
利回り 6.2% 5.0%
運用期間 4カ月 8カ月
劣後出資比率 20%
分配 満期一括
募集総額 1,176万円 1,152万円
最低投資額 1万円
出資単位 1万円
出資上限 100万円
募集方式 抽選方式
募集期間 1月25日9時~2月1日23時59分
タロウさん
タロウさん

以上です!

今回の募集期間は2月1日までです。

スマホから会員登録すれば最短2日で完了するので、今からでも間に合います!

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