えんfunding第11号案件に投資するか？【案件分析】

地域分散でリスクを下げられる福岡地盤のえんfunding。

人気上昇で高水準の競争率が続いています。

第11号は福岡市の人気エリアの物件です。

今回の案件に投資すべきか？

内容を分析し、投資の是非を判断します。

タロウさん

僕が住みたい物件です！

タップできる目次

えんfunding第11号案件の概要

まず、えんfunding第11号案件の概要です。

えんfundingとは？

えんfundingは投資対象を福岡市内の物件に特化した不動産クラファンです。

サービス名	えんfunding
運営会社	えんホールディングス
運営開始	2021年6月
最低投資額	1万円
利回り	4～9％
運用期間	3～8カ月

5％前後の比較的高い利回りで人気を集めています。

地域分散でリスクを下げられるのも人気の理由です。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】えんfundingの評判・口コミとデメリット・リスク

【2023年8月12日更新】累計投資額1億6千万円の現役投資家が、えんfundingの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などを解説。えんfundingでの僕の投資実績も公開します。

●公式サイト：えんfunding

えんfunding第11号案件の基本情報

えんfunding第11号案件の基本情報は以下の通りです。

案件名：えんfunding第11号
利回り：4.3％
運用期間：6カ月
劣後出資比率：20％
分配：満期一括
募集総額：1,376万円
最低投資額：1万円
出資単位：1万円
出資上限：100万円
募集方式：抽選方式
募集期間：2022年6月1日9時～8日23時59分

う～ん…

「利回り：4.3%」

ついにえんfundingまで…

2%台突入のRimpleに比べればマシですが、ボーナスステージは完全に終わったようです。

左野くん

実勢利回りに合わせてきたね。

えんfunding第11号案件の投資対象物件

次に投資対象物件です。

物件名：エンクレスト薬院LUCE
所在地：福岡市中央区薬院2丁目11-13
築年：2009年10月
構造：鉄筋コンクリート造11階建て
専有面積：31.12㎡（壁芯）
最寄り：薬院大通駅徒歩6分

間取りは1LDKです。

立地が抜群によろしゅうございまして。

福岡の中心部、天神までバス1本。博多駅もバス1本。

地下鉄七隈線の延伸が完成すると、乗り換え1回で福岡空港直結です。

周囲は閑静な住宅街ですが。

徒歩圏の薬院、警固、けやき通り、大名にはショップや飲食店も多数あります。

サマージャンボ当たったら買おうかな？

右田さん

落選大魔王がよく言うよｗ

目次に戻る

えんfunding第11号案件の分析

それでは、分配金の受け取りと元本回収について考えていきます。

分配金は大丈夫そう

まずは分配金を生み出せるかです。

必要な分配金は30万円

必要な分配金は30万円です。

利回り：4.3％
運用期間：6カ月
募集額：1,376万円
→ 分配金：1,376万円×4.3％÷12カ月×6カ月=29.6万円

左野くん

さて、受け取れるか？

家賃でカバーできる

賃料ですが不動産情報サイトを見ると月額75,000円くらいなようです。

サイト	階	賃料
A	7階	75,000円
B	9階	76,000円
C	6階	75,000円
D	10階	76,000円
E	8階	75,000円

ちょっと悲観的に72,000円としましょう。

右田さん

なんで3千円引いたの？

タロウさん

特に根拠は…

築12年で古くはありませんが、経費率も高めに20%とします。

すると、家賃から得られる利益は35万円です。

月額賃料：7.2万円
経費率：20％
運用期間：6カ月
→ 利益：7.2万円×80％×6カ月×2部屋＝34.56万円

かなり悲観的に見て35万円ですので、分配金の30万円は家賃でカバーできそうです。

左野くん

よっしゃ！

元本回収も問題なさそう

次に最重点の元本回収です。

必要売却額は1,720万円

今回の出資状況は以下の通りです。

出資総額：1,720万円
- 優先出資：1,376万円
- 劣後出資：344万円

元本回収だけなら1,376万円以上で売れれば大丈夫ですが。

分配金を満額受け取るためには1,720万円以上での売却が必要です。（諸経費無視）

タロウさん

売却損が出ると分配金は受け取れません！

見込める売却価格は1,536～1,646万円

いくらで売れそうか収益還元法で評価額を出してみましょう。

上述の通り賃料を7.2万円、経費率を20%とします。

還元利回りは周囲の相場より少し悲観的に4.2～4.5%としてみました。

すると、

月額賃料：7.2万円
経費率：20％
還元利回り：4.2～4.5％
→ 評価額：7.2万円×80％×12カ月÷4.2～4.5％=1,536～1,646万円

評価額は1,536～1,646万円となります。

元本回収ラインの1,376万円は余裕ですが、分配金満額ラインの1,720万円は厳しそうです。

右田さん

あらあら。

分配金満額もいけそうな気が

ただ、僕の評価額なんて当てになりませんので。

不動産情報サイトの想定価格を見てみました。

サイト	想定価格
イ	1,630～1,830万円
ロ	1,538～2,009万円
ハ	1,685～1,773万円
ニ	1,497～2,078万円

中央値の平均は1,755万円です。

これで見ると分配満額の1,720万円は超えそうな感じもします。

いずれにしても元本回収は堅いでしょう。

左野くん

損することはなさそうだね。

収益還元法などがよく分からないという方は、こちらの記事を読んでみてください。初心者向けに解説しています。

収益還元法入門｜不動産投資型クラウドファンディングでの活用

収益還元法を理解すれば不動産クラファンでより的確な投資判断ができます。収益還元法の考え方、年間純利益、NOI利回りを使った物件評価額の算出方法などを、不動産知識ゼロの超初心者向けに解説します。

目次に戻る

えんfunding第11号案件の投資判断

それでは以上を踏まえ、今回の物件に投資するかの判断です。

30万円で応募します

最終的な判断は成立前書面が公開されてからしますが。

見てきた通り元本毀損の可能性は極めて低いです。

それと、中央区の赤坂、大名、警固、薬院、平尾と続くエリアってオシャンティで良い感じなんですよね。

投資とは関係なく仮想通貨で大儲けしたら住んでみたい。笑

損する可能性は低いし、物件に好感を持てますので、30万円で応募します。

でも、落選だよなぁ…

ただねぇ、どうせ落選だよね。涙

年初からの競争率を見てみますと、前回4月は2物件複合の募集額倍増効果で3.7倍に下がりましたが。

募集月	募集額	応募額	競争率
1月	1,176万円	8,229万円	7.0倍
1月	1,152万円	6,426万円	5.6倍
3月	1,208万円	7,349万円	6.1倍
4月	2,480万円	9,273万円	3.7倍
今回	1,376万円	？万円	？倍