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えんfunding第10号案件に投資するか?【案件分析】

えんfunding第10号案件分析記事のタイトル画像

人気業者の仲間入りを果たしたえんfunding

でも、

右田さん
右田さん

どうせ落選だもん…

と、あきらめの境地に達している人も多いのでは?

しかし、えんfundingで当選の可能性がアップしそうです。

今回の第10号案件に投資すべきか?

内容を分析し、投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

希望を持てます!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億1千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

えんfunding第10号案件の概要

案件の概要のタイトル画像

それではまず、えんfunding第10号案件の概要から見ていきましょう。

えんfundingとは?

えんfundingのサイトの画像

えんfundingは投資対象を福岡市内の物件に特化した不動産クラファンです。

サービス名 えんfunding
運営会社 えんホールディングス
運営開始 2021年6月
最低投資額 1万円
利回り 5~9%
運用期間 3~8カ月

5%台の比較的高い利回りで人気を集めています。

地域分散でリスクを下げられるのも人気の理由です。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】えんfundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、えんfundingの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。えんfundingでの僕の投資実績も公開します。

●公式サイト:えんfunding

 

えんfunding第10号案件の基本情報

えんfunding第10号案件の物件1

えんfunding第10号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:えんfunding第10号
  • 利回り:5.4%
  • 運用期間:6カ月
  • 劣後出資比率:20%
  • 分配:満期一括
  • 募集総額:2,480万円
  • 最低投資額:1万円
  • 出資単位:1万円
  • 出資上限:100万円
  • 募集方式:抽選方式
  • 募集期間:2022年4月1日9時~8日23時59分

前回は利回りが5.0%まで下がりましたが、今回は少し戻って5.4%。

最近は3%台の業者が増えてきましたので5%台キープは歓迎です。

応募期限は3週間後の4月8日ですので、まだまだ余裕があります。

 

えんfunding第10号案件の投資対象物件

えんfunding第10号案件の物件2

次に投資対象となる物件です。

  • 物件名:エンクレスト博多駅前Ⅲ
  • 所在地:福岡市博多区博多駅前3丁目4-31
  • 築年:2007年2月
  • 構造:鉄筋コンクリート造15階建て
  • 専有面積:24.32㎡(壁芯)×2戸
  • 最寄り:博多駅 徒歩5分

今回の物件は利便性が非常に高いです。

博多駅から500m、すぐ近くにバス停がありますが徒歩で大丈夫です。

オフィス街なので食べるところは多数あるし、博多阪急やKITTE博多など買い物も便利。

キャナルシティも徒歩圏内です。

えんグループの本社がすぐ近くなので、何かあればすぐ怒鳴り込みにいけます!

左野くん
左野くん

おいおいw

 

当選の可能性が倍増!

さきほどの投資対象物件のところで注目してほしいのがこちら。

  • 専有面積:24.32㎡(壁芯)×2戸

Rimpleの十八番「複数物件まとめて1案件作戦」が、えんfundingで初登場です。

その結果、募集額は過去最高の2,480万円

最近の応募額と競争率は以下の通りですので、

案件 応募額 競争率
第5号 8,454万円 8.5倍
第6号 6,957万円 6.7倍
第7号 8,229万円 7.0倍
第8号 6,426万円 5.6倍
第9号 7,349万円 6.1倍
平均 7,483万円 6.8倍

今回の応募が7,500万円だとすると競争率は3倍前後ではないでしょうか?

競争率半減で当選の可能性が倍増です!

タロウさん
タロウさん

今回はチャンス大です!

えんfunding第10号案件の分析

案件の分析のタイトル画像

次に分配金の受け取りと元本回収について考えます。

 

分配金は問題なさそう

まずは分配金から。

必要な分配金は67万円

必要な分配金は67万円です。

  • 利回り:5.4%
  • 運用期間:6カ月
  • 募集額:2,480万円
  • → 分配金:2,480万円×5.4%÷12カ月×6カ月=66.96万円

さて、これを受け取れるか?

家賃だけでは足りないか?

賃料は控えめに見て月額6万円とします。

経費率を高めに2割として、これが2部屋ですので、

  • 月額賃料:6万円
  • 経費率:20%
  • 運用期間:6カ月
  • → 利益:6万円×80%×6カ月×2部屋=57.6万円

家賃から得られる利益は57.6万円。

67万円にはちょっと足りないですね。

ただ、家賃も経費率も悲観的に見ていますし、足りないと言っても10万円ですから。

おそらく分配金は問題ないと思います。

右田さん
右田さん

空室が出たら?

そこで、売却益が出てくれると安心という話になるのですが。

タロウさん
タロウさん

そのあたりを見てみましょう!

 

元本回収はほぼ確実

えんfunding第10号案件の物件3

元本を回収できるか、そして売却益が出るかを考えます。

必要売却額は2,480万円

今回の出資状況は以下の通りです。

  • 出資総額:3,100万円
    • 優先出資:2,480万円
    • 劣後出資:620万円

2,480万円以上で売れれば元本回収OK、3,100万円以上で売れれば分配金を受け取れます。(諸経費無視)

見込める売却価格は2,560~2,742万円

ではいくらで売れそうか?

収益還元法で評価額を出してみます。

さきほどの前提通り、月額賃料6万円、経費率20%とします。

周囲の状況から還元利回りを4.2~4.5%とすると、

  • 月額賃料:6万円
  • 経費率:20%
  • 還元利回り:4.2~4.5%
  • → 評価額:6万円×80%×12カ月÷4.2~4.5%=1,280~1,371万円

評価額は1,280~1,371万円。

これが2部屋なので売却価格は2,560~2,742万円となります。

元本2,480万円はクリアですが、分配金ゲットの3,100万円ラインは厳しそうな気が…

左野くん
左野くん

損はしなさそうだけど…

今回は微妙か?

不動産情報サイトの想定価格を調べてみると、最高で1,575万円でした。

  • サイトA:1,230~1,430万円
  • サイトB:1,260~1,325万円
  • サイトC:1,193〜1,575万円

これであれば2部屋で3,150万円。

空室で家賃収益が減ったとしても、分配金は満額ゲットできそうです。

とは言いつつ、最高の想定価格の場合ですから。

右田さん
右田さん

ちょっと不安は残るね。

えんfunding第10号案件の投資判断

案件の投資判断のタイトル画像

それでは以上を踏まえて今回の案件に投資するかの判断です。

 

20万円で応募します

えんfunding第10号案件の物件4

実際の家賃と現入居者との契約期間次第では、売却益が出なくても分配金が得られる可能性があります。

そのあたりは成立前書面が公開されてからの判断となりますが。

いずれにしても元本割れになる可能性はかなり低いと思います。

えんfundingはすでに3案件を償還済みですし。

損することはないだろう、分配金を得られればラッキーのスタンスで、20万円で応募します。

タロウさん
タロウさん

損しなければOKです!

 

競争率低下に期待!

これまで7倍前後の競争率が続き、絶望抽選が常態化していましたが。

今回ついに複合案件による募集額アップで、競争率低下に動いてくれました。

まずは今回のえんfundingの動きを歓迎です。

タロウさん
タロウさん

あざっす!

もちろん、募集額が1億円とかになれば競争率はさらに下がるのでしょうが。

福岡は都内に比べて単価が低いから、Rimpleみたいに2案件で1億円とか難しい面もあるのでしょう。

今回は大きな第一歩ということで、今後も募集額が増えて競争率が下がり、より投資しやすくなることを期待します。

えんfunding第10号案件の物件1

  • 案件名:えんfunding第10号
  • 利回り:5.4%
  • 運用期間:6カ月
  • 劣後出資比率:20%
  • 分配:満期一括
  • 募集総額:2,480万円
  • 最低投資額:1万円
  • 出資単位:1万円
  • 出資上限:100万円
  • 募集方式:抽選方式
  • 募集期間:2022年4月1日9時~8日23時59分

応募期限は4月8日です。

会員登録がまだの方はお早めに。

タロウさん
タロウさん

次の案件も期待しています!

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