人気業者の仲間入りを果たしたえんfunding。
でも、
どうせ落選だもん…
と、あきらめの境地に達している人も多いのでは？
しかし、えんfundingで当選の可能性がアップしそうです。
今回の第10号案件に投資すべきか？
内容を分析し、投資の是非を判断します。
希望を持てます！
タップできる目次
えんfunding第10号案件の概要
それではまず、えんfunding第10号案件の概要から見ていきましょう。
えんfundingとは？
えんfundingは投資対象を福岡市内の物件に特化した不動産クラファンです。
| サービス名 | えんfunding |
|---|---|
| 運営会社 | えんホールディングス |
| 運営開始 | 2021年6月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 利回り | 5～9％ |
| 運用期間 | 3～8カ月 |
5％台の比較的高い利回りで人気を集めています。
地域分散でリスクを下げられるのも人気の理由です。
詳しくはこちらの記事で解説しています。
●公式サイト：えんfunding
えんfunding第10号案件の基本情報
えんfunding第10号案件の基本情報は以下の通りです。
- 案件名：えんfunding第10号
- 利回り：5.4％
- 運用期間：6カ月
- 劣後出資比率：20％
- 分配：満期一括
- 募集総額：2,480万円
- 最低投資額：1万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：100万円
- 募集方式：抽選方式
- 募集期間：2022年4月1日9時～8日23時59分
前回は利回りが5.0％まで下がりましたが、今回は少し戻って5.4％。
最近は3％台の業者が増えてきましたので5％台キープは歓迎です。
応募期限は3週間後の4月8日ですので、まだまだ余裕があります。
えんfunding第10号案件の投資対象物件
次に投資対象となる物件です。
- 物件名：エンクレスト博多駅前Ⅲ
- 所在地：福岡市博多区博多駅前3丁目4-31
- 築年：2007年2月
- 構造：鉄筋コンクリート造15階建て
- 専有面積：24.32㎡（壁芯）×2戸
- 最寄り：博多駅 徒歩5分
今回の物件は利便性が非常に高いです。
博多駅から500m、すぐ近くにバス停がありますが徒歩で大丈夫です。
オフィス街なので食べるところは多数あるし、博多阪急やKITTE博多など買い物も便利。
キャナルシティも徒歩圏内です。
えんグループの本社がすぐ近くなので、何かあればすぐ怒鳴り込みにいけます！
おいおいw
当選の可能性が倍増！
さきほどの投資対象物件のところで注目してほしいのがこちら。
- 専有面積：24.32㎡（壁芯）×2戸
Rimpleの十八番「複数物件まとめて1案件作戦」が、えんfundingで初登場です。
その結果、募集額は過去最高の2,480万円。
最近の応募額と競争率は以下の通りですので、
| 案件 | 応募額 | 競争率 |
|---|---|---|
| 第5号 | 8,454万円 | 8.5倍 |
| 第6号 | 6,957万円 | 6.7倍 |
| 第7号 | 8,229万円 | 7.0倍 |
| 第8号 | 6,426万円 | 5.6倍 |
| 第9号 | 7,349万円 | 6.1倍 |
| 平均 | 7,483万円 | 6.8倍 |
今回の応募が7,500万円だとすると競争率は3倍前後ではないでしょうか？
競争率半減で当選の可能性が倍増です！
今回はチャンス大です！
えんfunding第10号案件の分析
次に分配金の受け取りと元本回収について考えます。
分配金は問題なさそう
まずは分配金から。
必要な分配金は67万円
必要な分配金は67万円です。
- 利回り：5.4％
- 運用期間：6カ月
- 募集額：2,480万円
- → 分配金：2,480万円×5.4％÷12カ月×6カ月=66.96万円
さて、これを受け取れるか？
家賃だけでは足りないか？
賃料は控えめに見て月額6万円とします。
経費率を高めに2割として、これが2部屋ですので、
- 月額賃料：6万円
- 経費率：20％
- 運用期間：6カ月
- → 利益：6万円×80％×6カ月×2部屋＝57.6万円
家賃から得られる利益は57.6万円。
67万円にはちょっと足りないですね。
ただ、家賃も経費率も悲観的に見ていますし、足りないと言っても10万円ですから。
おそらく分配金は問題ないと思います。
空室が出たら？
そこで、売却益が出てくれると安心という話になるのですが。
そのあたりを見てみましょう！
元本回収はほぼ確実
元本を回収できるか、そして売却益が出るかを考えます。
必要売却額は2,480万円
今回の出資状況は以下の通りです。
- 出資総額：3,100万円
- 優先出資：2,480万円
- 劣後出資：620万円
2,480万円以上で売れれば元本回収ＯＫ、3,100万円以上で売れれば分配金を受け取れます。（諸経費無視）
見込める売却価格は2,560～2,742万円
ではいくらで売れそうか？
収益還元法で評価額を出してみます。
さきほどの前提通り、月額賃料6万円、経費率20％とします。
周囲の状況から還元利回りを4.2～4.5％とすると、
- 月額賃料：6万円
- 経費率：20％
- 還元利回り：4.2～4.5％
- → 評価額：6万円×80％×12カ月÷4.2～4.5％=1,280～1,371万円
評価額は1,280～1,371万円。
これが2部屋なので売却価格は2,560～2,742万円となります。
元本2,480万円はクリアですが、分配金ゲットの3,100万円ラインは厳しそうな気が…
損はしなさそうだけど…
今回は微妙か？
不動産情報サイトの想定価格を調べてみると、最高で1,575万円でした。
- サイトA：1,230～1,430万円
- サイトB：1,260～1,325万円
- サイトC：1,193〜1,575万円
これであれば2部屋で3,150万円。
空室で家賃収益が減ったとしても、分配金は満額ゲットできそうです。
とは言いつつ、最高の想定価格の場合ですから。
ちょっと不安は残るね。
えんfunding第10号案件の投資判断
それでは以上を踏まえて今回の案件に投資するかの判断です。
20万円で応募します
実際の家賃と現入居者との契約期間次第では、売却益が出なくても分配金が得られる可能性があります。
そのあたりは成立前書面が公開されてからの判断となりますが。
いずれにしても元本割れになる可能性はかなり低いと思います。
えんfundingはすでに3案件を償還済みですし。
損することはないだろう、分配金を得られればラッキーのスタンスで、20万円で応募します。
損しなければＯＫです！
競争率低下に期待！
これまで7倍前後の競争率が続き、絶望抽選が常態化していましたが。
今回ついに複合案件による募集額アップで、競争率低下に動いてくれました。
まずは今回のえんfundingの動きを歓迎です。
あざっす！
もちろん、募集額が1億円とかになれば競争率はさらに下がるのでしょうが。
福岡は都内に比べて単価が低いから、Rimpleみたいに2案件で1億円とか難しい面もあるのでしょう。
今回は大きな第一歩ということで、今後も募集額が増えて競争率が下がり、より投資しやすくなることを期待します。
- 案件名：えんfunding第10号
- 利回り：5.4％
- 運用期間：6カ月
- 劣後出資比率：20％
- 分配：満期一括
- 募集総額：2,480万円
- 最低投資額：1万円
- 出資単位：1万円
- 出資上限：100万円
- 募集方式：抽選方式
- 募集期間：2022年4月1日9時～8日23時59分
応募期限は4月8日です。
会員登録がまだの方はお早めに。
次の案件も期待しています！
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