えんfunding第5号案件に投資するか？【案件分析】

高倍率の抽選が続いている人気の不動産クラファン、えんfunding。

今回、初の2案件同時募集を行います。

今日取り上げるのは、その内の第5号案件です。

この案件に投資すべきか？

内容を分析し、投資の是非を判断します。

えんfunding第5号案件の概要

それではまず、えんfunding第5号案件の概要です。

 

えんfundingとは？

えんfundingは福岡に特化した不動産クラファンです。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】えんfundingの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、えんfundingの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。えんfundingでの僕の投資実績も公開します。

asean-info.net

2024.03.06

●公式サイト：えんfunding

 

えんfunding第5号案件の基本情報

えんfunding第5号案件の基本情報は以下の通りです。

えんfundingは第1号案件から高利回りを連発しています。

前回、初めて6％台まで下がりましたが、今回再び8％近くに戻っています。

いずれ徐々に下がってくるでしょうから、今のうちに高利回りをゲットしておきましょう。

 

えんfunding第5号案件の投資対象物件

次に今回の案件の投資対象物件です。

昔、国鉄の操車場があったところでして。

再開発でマンションが立ち並び、福岡都市圏の新たなベッドタウンとなったエリアです。

最寄りの千早駅からはJRで博多、西鉄+地下鉄で福岡の中心地である天神にラッシュ時は電車が多数出ます。

また、徒歩1分のところにバス停がありまして、むしろこっちの方が便利じゃないかな？

福岡は東京、大阪では想像がつかないようなバス王国でして、西鉄バスがイナゴの大群のように走っています。

マンションの真ん前が国道3号線なのでちょっとうるさいかもしれません。

えんfunding第5号案件の分析

それでは、案件を詳しく見ていきましょう。

 

分配金は売却益次第

まず、分配金を受け取れるかです。

必要な分配金は19.5万円

今回の案件で必要な分配金は19.5万円です。

家賃だけでは難しい

それがですねぇ…

今回の分配金の原資は家賃収益+売却益です。

で、家賃ですが不動産サイトを見る限り月額5.6万円が相場っぽいです。

しかし、運用期間が3カ月ですので家賃は16.8万円しか入ってきません。

ここからさらに経費が引かれますので、家賃だけで分配金をカバーするのは不可能です。

空室の可能性を考えると、売却益で分配金すべてをカバーするつもりで考えた方が良さそうです。

 

元本回収は微妙

それでは物件がいくらくらいで売れそうかを見ていきます。

分配金満額に必要な売却額は1,353.7万円

仮に物件の取得額が出資総額と同じ1,250万円、運用期間中の経費率を20％とすると、

分配金を満額受け取るのに必要な売却額は1,273万円です。

さらに、物件に抵当権が設定されていないとしても以下の売却経費がかかりますので、

トータルで1,323万円以上で売れる必要があります。

売却価格は1,054～1,195万円

ではいくらで売れるか？

毎度毎度のド素人鑑定です。

家賃、経費率は上述の通り、5.6万円と20％とします。

還元利回りですが、えんfundingのこれまでの案件は天神とか博多駅とか中心部なので4％台前半も可能でした。

でも今回は郊外ですので良くて4.5％、最悪だと5.1％くらいまでいくような気が。

以上より収益還元法で算出すると、

評価額は1,054～1,195万円となります。

経費が分からない

う～ん、さすがに取得価格の1,250万円を下回っているので、僕の間違いだと思います。

経費率を悲観的に見過ぎなのかなと。

もう少し楽観的に見ると、

分配金満額をクリアします。

ただ、余裕の楽勝ではないな気が。

えんfunding第5号案件の投資判断

以上をもとに今回の案件に投資するかを判断します。

 

成立前書面を読んでから考えます

情報が足りない

現時点では経費率も含めて情報が足りず、判断できません。

このあたりの確認をしたいです。

福岡で不動産屋を30年以上やっている会社ですので、おそらく大丈夫だとは思います。

ただ、「おそらく」で投資判断しちゃったらどうしようもないわけで。笑

募集が始まって成立前書面を読んでから判断します。

成立前書面を早めに公開してほしい

できれば成立前書面は早めに公開していただきたいなと。

遅かれ早かれ公開するわけですし。

Rimpleやジョイントアルファのように案件公開と同時に書面も公開していただけると助かります。

 

複合案件は出るか？

えんfundingの今後について。

抽選倍率が上昇中

これまで4案件を募集し、抽選の倍率が着実に上ってきています。

今回は募集額が1,000万円ですので8倍前後までいくはずです。

出資上限を下げるべきでは？

倍率が上がって喜ぶ投資家は1人もいません。

これ以上上がると「えんはどっちみち投資できない」と某掲示板で酷評されかねません。

まずは1人あたりの出資上限を現在の100万円から20万円程度まで下げては？

募集額1,000万円で上限100万円はさすがに高すぎでしょ。笑

複合案件は出るか？

あと、えんfundingとしても募集額を引き上げたいのはやまやまなのでしょうが。

福岡は不動産相場が首都圏のように高くはありません。

なので、1案件1物件では募集額を上げるにも限界があります。

その解決策として、Rimpleのような複数の物件を組み合わせた複合案件を募集ってダメかな？

それができれば募集額アップ、倍率ダウンで助かるんですけどね。

 

えんfundingの今後に期待

運営開始以来、えんfundingは高利回りの案件を出しています。

毎月募集というのが良いですよね？

そして、今月はついに2案件です。

12月以降もコンスタントに案件が出てくることでしょう。

えんfundingの今後に期待しましょう。

以上、えんfunding第5号の解説でした。

えんfundingはスマホで会員登録すれば、最短2日で投資できるようになります。

今回募集の2案件、今からでも大丈夫です。