大家どっとこむ26号案件に投資するか？【案件分析】

大家どっとこむが26号案件の募集を行います。

今回は千葉の区分マンションですが、高利回りの上にガチで堅そうです。

この案件に投資すべきか？

内容を分析し、投資の是非を判断します。

大家どっとこむ26号案件の概要

それでは大家どっとこむ26号案件の概要です。

 

大家どっとこむとは？

大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。

同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付く案件があるのが特長です。

●公式サイト：大家どっとこむ

大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年10月5日更新】累計投資額2億円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です！

asean-info.net

2024.10.05

 

大家どっとこむ26号案件の基本情報

大家どっとこむ26号案件の基本情報は以下の通りです。

劣後出資比率は10％、分配は途中と最後の2回です。

利回り7％で募集総額がわずか540万円ですから、厳しい戦いになるでしょう。

1人あたりの出資上限を設定してくれてはいますが、20万円なので投資できるのは27人ですね。笑

 

大家どっとこむ26号案件の投資対象物件

次に今回の案件の投資対象物件です。

築30年のファミリー向けの物件で、間取りは3LDKだと思います。

最寄り駅からバスで14分というのがネックでしょうか？

最寄りのバス停（京成団地入口）までは歩行距離で300m、朝の通勤時間帯（6～8時台）は稲毛駅まで34本のバスが出ています。

大家どっとこむ26号案件の分析

では、分配金の受け取りと元本回収について見ていきます。

 

分配金の受け取りは堅い

まず分配金ですが、満額受け取れると思います。

必要な分配金は37.8万円

必要な分配金は37.8万円です。

これをどこから捻出するかですが。

賃料収益でカバーできる

大家どっとこむサイトには分配金は賃料でまかなうと書かれています。

本案件は、グローベルスが所有のライオンズマンション稲毛宮野木の1部屋が投資対象となり、賃料収入が配当原資となります。

不動産情報サイトを見ると賃料水準は平米1,100円くらいなので、この物件の月額賃料は約10万円、年間で120万円となります。

会員限定情報なので詳細は伏せますが、ここから支出を引いても必要な収益37.8万円をはるかに上回ります。

ですので、分配金は家賃収益で十分にカバーできると考えます。

売却益も分配金に充当できる

当該物件は現在、法人契約で入居中で、契約期間は運用期間をほぼカバーできています。

もちろん、途中退去による空室リスクはありますが、成立前書面では家賃収益で分配金をカバーできなくても売却益で補える内容になっています。

後述しますが売却益はかなり出ますので、分配金の満額受け取りは問題ないはずです。

サイトの説明がやや不明確かと…

なお、大家さんサイトの説明について。

上述の通り「賃料収入が配当原資となります」と書かれているので、僕は売却益は充当できないと最初思いました。

で、成立前書面を確認したら売却益が充当できる内容だったのです。

サイトには「賃料収入を配当原資とする「インカム重視」の案件」とも書かれてはいますが。

サイトでの説明は「賃料収入＋売却益が配当原資になる」ことが明確に分かるような表現にしていただけると助かります。

 

元本回収も確実

次に元本回収です。

必要売却額は600万円

今回の投資家の出資額は540万円です。

よって、物件が540万円以上で売却できれば元本は全額回収できます。（諸経費無視）

また、600万円以上で売れれば分配金も満額ゲットです。

売却価格は最低でも1,200万円

では、いくらで売れるかですが。

上述の通り家賃を月額10万円とします。

築30年なので経費率は25％と仮定。

還元利回りが見当がつかないのですが、6～7％くらいでしょうか？

以上より収益還元法で算出すると、

1,286～1,500万円での売却となりそうです。

ただ、今回はいつにも増して自信がないので不動産情報サイトで売り出し価格を調べてみました。

すると、平米単価で11～18万円、多いのは14万円くらいです。

これで計算すると1,232万円となります。

以上より、最低でも1,200万円で売れるのではないでしょうか？

大家どっとこむ26号案件の投資判断

最後に、この案件に投資するかの判断です。

 

資金ショートでパスです

悲しいことに先月から資金不足に陥っております。

それなのに、12月はアマギフにつられてFunds、VプリカにつられてAGクラファンなど、すでに200万円ほど投入済み。

さらにこのあと、Rimpleで当選しproperty+の10％案件でクリック勝ちすることが確定しております。

ってことで、今回はパスします。

募集540万円で上限20万円、上位27人に入れる自信もないしね。笑

参戦する方、がんばってください！

 

物件の仕入れ価格はいくらなのか？

一つ分からないことが。

グローベルスは物件をいくらで仕入れたのか？

今回の物件ですが、現時点での所有者は大家どっとこむを運営するグローベルスです。

そして、大家サイトのスキーム図を見る限り、匿名組合がグローベルスから物件を取得する価格は600万円となりますよね？

グローベルスがこの物件を仕入れた価格が1,000万円で、それを600万円で匿名組合に売るとかって、普通に考えたらないように思います。

となると、仕入れ価格は600万円以下ってことになります。

もうちょっと分配してほしいかも？ｗ

もしそうであれば、こういう出資状況になって、

投資家は540万円の出資で分配金は37.8万円。

これに対してグローベルスは60万円の出資で売却益は最低でも600万円となります。

つまりこういうことになりまっせと。

いやいや、安く仕入れたのはグローベルスの手柄ですし、それを実現した情報網の構築に多大なコストを払っているわけで。

我々投資家なんぞ、右手の人差指動かしてGMO銀行から無料で振り込んだら、あとは運用期間が終わるまで鼻くそほじりながらYoutubeでも見て待ってるだけですから。

それで文句を言ったらバチが四方八方から当たりまくるのは百も二百も承知の上なのですが。

でもね、もうちょっと利益を分けてほしいかな？と。笑

仕入れ値以下で匿名組合が取得か？

逆に、グローベルスの仕入れ値が600万円じゃなく1,000万とか1,200万とかだとしたら。

それを匿名組合が600万円で取得するってどうなのでしょうね？

そのあたりが僕はまだよく分かってないものでして。

またいろいろ勉強していきたいと思います。

いずれにしても今回の案件、相当堅いと思います。

クリック合戦に参加する同士の皆さん、ご武勇を祈ります！