当ブログは広告を含みます

【2022年5月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

2022年5月投資実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで1千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2022年5月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

新たに投資した案件のタイトル画像

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2022年5月は4つの案件に342万円を投資しました。

 

B-Den

B-Den

12号 表参道

  • 運用期間:4カ月
  • 利回り:3.0%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:10,000円

ガッチガチです

投資対象は表参道の89平米のマンションです。

鑑定評価額1億5千万円。

不動産サイトの評価額は多くが1億円オーバー、最低評価でも8,600万円。

これに対して優先2,000万円、劣後8,000万円。

元本割れするとしたら当該マンションにテポドンが命中するときくらいでしょう。

ガッチガチに堅いと確信して投資しました。

★公式サイト:B-Den

 

GALA FUNDING

GALA FUNDING

5月のニューフェイス1発目です。

白金高輪

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:5%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:25,000円

東証プライムのデビュー案件

運営会社は東証プライム上場のFJネクストです。

今回の物件は白金高輪と好立地で、2016年竣工と築年も古くありません。

賃料24.5万円、経費率10%、還元利回り3.4%として7,782万円です。

僕の見立てがスーパー甘々だったとしても、優先出資5,250万円はカバーできるはず。

インカム100%なので買い戻し前提の可能性があるし、直近の決算を見る限りFJネクストの経営状態も問題なさそうですし。

なにより、東証プライムのデビュー案件ということで投資しました。

募集額がそれほど多くなかった割には満了まで3分くらいかかりましたね。

次の案件も期待しています!

★公式サイト:GALA FUNDING

 

Ezファンド

Ezファンド

続けてニューフェイス2発目!

1号 新大阪

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:5.09%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:12,725円

元本割れはない

運営会社の親会社は大阪ではけっこう大手の不動産業者です。

今回の投資対象は新大阪の区分マンションでした。

優先924万円、劣後396万円、出資総額1,320万円、劣後30%。

最悪想定で月額賃料5.2万円、経費率20%、還元利回り4.3%として評価額1,161万円。

不動産情報サイトの想定最低価格はサイトA:970万円、サイトB:1,170万円、サイトC:983万円。

以上より元本割れはないと考えました。

今後は様子見

今回はデビュー案件ということで100万円にしましたが。

親会社の財務がちょっと弱いような気がしまして。

次回以降は案件を選びながら少額でいこうかなと思っております。

それはさておき、Ezさん、デビューおめでとうございます!

タロウさん
タロウさん

遅ればせながら!

★公式サイト:Ezファンド

 

ちょこっと不動産

ちょこっと不動産のサイトの画像

13号 大田区山王

  • 運用期間:4カ月
  • 利回り:4.0%
  • 投資額:420,000円
  • 税引前利益:5,600円

元本割れはないはず

今回は売却契約締結済の案件ではありましたが、契約解除の可能性はもちろんあるわけです。

ただ、募集総額3,700万円に対して土地建物代が4,931万円ということで、原価で売り払っても元本は回収できるんですよね。

もちろん、良栄が原価で売り払うことはないでしょうが、元本が毀損することはさすがにないんじゃないかな?と。

タロウさん
タロウさん

信じてまっせ~!

★公式サイト:ちょこっと不動産

新業者登場&デビュー案件公開!ちょこっと不動産第1号
新しい不動産クラファン「ちょこっと不動産」が登場!第1号案件は利回り6%で5月14日に募集スタートです。どんな業者なのか、デビュー案件の条件、投資対象物件、元本回収の可能性など詳しく解説します。

 

投資総額

以上をまとめると、5月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
GALA CF 5% 6カ月 100万円 25,000円
ちょこっと CF 4% 4カ月 42万円 5,600円
Ez CF 5.09% 3カ月 100万円 12,725円
B-Den CF 3% 4カ月 100万円 10,000円
平均/合計 4.3% 4.3カ月 342万円 53,325円

利回り高めはうれしい限り。

運用期間も6カ月以内と良い感じ。

ただ、新業者のデビュー案件が2つも出たことに助けられた感があります。

油断せず気を引き締めてやっていきましょう。

タロウさん
タロウさん

ニューカマー待ってます!

現在の投資状況

現在の投資状況のタイトル画像

次は5月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

5月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの事業者別の運用中投資額は以下の通りです。

事業者名 投資額
Funds 110万円
Pocket Funding 10万円
CRE Funding 50万円
bitREALTY 200万円
AGクラファン 200万円
CAMPFIRE Owners 80万円
バンカーズ 30万円
COOL 50万円
FANTAS funding 60万円
Rimple 50万円
property+ 50万円
TREC FUNDING 10万円
大家どっとこむ 70万円
B-Den 400万円
victory fund 10万円
ちょこっと不動産 42万円
iRD 130万円
72CROWD. 50万円
FUNDROP 20万円
えんfunding 60万円
プレファン 20万円
Myファンド 30万円
KORYO Funding 100万円
GALA FUNDING 100万円
Ezファンド 100万円
合計 2,032万円

4カ月ぶりに投資残高が2千万円台に戻りました。

ホッと一息。

6月も2千万円台をキープできるように頑張ります!

業者別投資額2022年5月

次に投資した業者さん。

GATESが無事に終了、ちょこっとが復活。

そして、GALAとEzがデビュー案件で新登場しました。

4月より2社増えて25社に投資中です!

ビットリ、AG、B-Denの東証プライム系で40%です。

Fundsも含めると上場系で72%と良い感じです。

6月も新規業者を増やします!

受け取った分配金

受け取った分配金のタイトル画像

さぁ、お楽しみ、5月にゲットした分配金(税引前)です!

事業者名 分配金額
Funds 2,909円
Pocket Funding 1,020円
バンカーズ 1,529円
Rimple 15,287円
iRD 11,400円
GATES FUNDING 4,630円
5月合計 36,775円
5月までの累計 1,992,233円

半年連続で5万円以上だったのですが、ちょっと息切れ。

ギリギリのところで累計200万円を逃しました。

昔からこういうツメのところが弱いんですよね。笑

投資額を増やさにと分配金も増えません。

リスクはキッチリ避けつつですが、投資を積み上げていきます。

タロウさん
タロウさん

攻めます!

投資信託の実績

投資信託の実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。

アクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信と、ロボアドバイザー最大手のウェルスナビです。

5月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
ひふみ投信 1,766,665円 1,895,472円 128,807円
ウェルスナビ 580,000円 757,838円 177,838円
合計 2,346,665円 2,653,310円 306,645円

ひふみはプラス7.3%で4月末とほぼ同水準です。

ウェルスは先月より6%落ちて30.7%。

両方合わせると10%以上のプラスですのでOKです。

今後も淡々と積み上げ続けます。

5月の投資のまとめ

先月の投資のまとめのタイトル画像

それでは5月の反省と6月の方針です。

 

1案件投資額が増加傾向

4月の反省と同じ内容になりますが。

1案件あたりの投資額が増加傾向です。

5月は投資した4案件の中で3案件が投資額100万円でした。

原因は明確でして、

  • 業界全体として利回りが低下傾向
  • → 条件の良い案件が減る
  • 新規投資家の増加
  • → 競争激化

投資したい案件が減った上に、プレイヤーが増えて投資しにくくなったということです。

条件を緩めれば良いのでしょうが、消費者物価の上昇率が2%台に乗った今、利回り3%割れに手を出す気にはなれず…

左野くん
左野くん

悩ましい…

 

しばらく辛抱の時が続くか?

リスク面の条件は緩めたくないというか、性格的にやっぱり緩められないんですよね。

なので、しばらくは投資しにくい辛抱の時が続くと思っています。

そんな中でも新しい業者、穴場の案件を探す努力はできるはず。

できることを探して6月も頑張ります!

タロウさん
タロウさん

ギブアップしません!

 

コメント

  1. アドレナ倫太郎 より:

    こんばんわ〜ッス!

    私はVTIとemaxis slim全世界株式の積立してるんですが、慎重なタロウさんがアクティブファンドのひふみと手数料高めのウェルスナビしてるのをいつも意外だな〜、と思っています

    このあたりもいつか記事か何かで教えてくださーい✨

    • タロウ タロウ より:

      こんにちは~

      ひふみはソシャレン、クラファンと同時期に始めました。
      で、ソシャクラは超慎重にやるつもりだったので、投信は逆に攻めようかなと。
      それでアクティブの中で運用チームを信頼できたのがひふみでした。
      ただ、つみたてNISAをひふみ100%はどうかな?と思いまして。
      来年度からSP500など米国系、新興国系、全世界系などを入れようか検討中です。

      ウェルスはロボアドに興味があった。
      やってみたかった。
      ただそれだけです。
      手数料なんて調べてもいません。笑
      今のところ2桁%でプラスなのでOKです。

  2. アドレナ倫太郎 より:

    攻めるオトコは素敵です❤️

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。