えんfunding第12号案件に投資するか？【案件分析】

昨年7月5日にデビューしたえんfunding。

次回が記念すべき1周年案件となります。

1年経ってすっかり人気業者になり、当選しにくくなったのが悩ましいですが。

今回の案件に投資すべきか？

内容を分析し、投資の是非を判断します。

えんfunding第12号案件の概要

それではまず、えんfunding第12号案件の概要です。

 

えんfundingとは？

えんfundingは投資対象を福岡市内の物件に特化した不動産クラファンです。

5％前後の比較的高い利回りで人気を集めています。

地域分散でリスクを下げられるのも人気の理由です。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】えんfundingの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、えんfundingの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。えんfundingでの僕の投資実績も公開します。

asean-info.net

2024.03.06

●公式サイト：えんfunding

 

えんfunding第12号案件の基本情報

えんfunding第12号案件の基本情報は以下の通りです。

前回第11号の利回り4.3％から0.6ポイント回復しました。

前回は過去最高となる1億2千万円の応募を集めています。

であれば、利回りをさらに下げることも可能なはずですが。

疑問は残りますが、利回りアップは投資家としては歓迎です。

もっと上げてください！笑

 

えんfunding第12号案件の投資対象物件

次に投資対象物件です。

立地はグッドです。

博多駅から天神方面に向かう住吉通りという幹線道路があるのですが。

そこから300mほど内に入ったところに今回の物件はあります。

近隣に大きな商業施設や飲食店はありませんが、徒歩1分に小さめのマックスバリュがあります。

単身ならばこれで事足りるかと。

博多駅に近い上に当該物件が所在するのは10～14階と高層階です。

駅に発着する列車が見えそうなので鉄オタ的にナイスです！

すぐ近くに消防署があるので火事になっても大丈夫。

博多駅周辺はエンクレストが多いです。

えんグループの牙城なのかもしれませんね。

えんfunding第12号案件の分析

それではここからが本題です。

案件について詳しく見ていきましょう。

 

分配金は問題なさそう

まずは分配金の受取の可否です。

必要な分配金は59万円

必要な分配金は59万円です。

これを家賃収入だけでカバーできればベストです。

家賃収入でカバーできる

賃貸情報サイトで調べてみたところ、階数で差はありますが当該物件の月額賃料は以下の通りでした。

成立前書面がまだ非公開なので階数が分かりません。

ですので、最悪を想定して最も安い賃料を採用します。

経費率は築年がまだ10年足らずですので20％としてみます。

すると、

必要な分配金59万円にわずかに届きません。

しかし、家賃最低額での想定ですので、恐らく実際には家賃で分配金はカバーできると思います。

 

元本回収は堅い

次に元本を回収できるかです。

必要売却額は3,000万円

今回の出資状況は以下の通りです。

優先出資は2,400万円なので、元本回収だけであれば2,400万円以上で売却できれば大丈夫です。（諸経費無視）

一方、分配金を満額受け取るには3,000万円以上での売却が必要です。

元本は回収できそう

ではいくらで売れそうかですが。

家賃は最悪想定の11.8万円、経費率20％、還元利回りは4.0～4.4％としてみます。

評価額はおいくらに？

分配金満額の3,000万円には程遠いですが、元本回収の2,400万円は余裕でクリアしています。

元本は回収できそうですね。

分配金満額も大丈夫そう？

僕の試算は家賃を最低水準にしています。

外れている可能性も大ですので、不動産情報サイトの想定価格も見ておきましょう。

各サイトの平均値で見ると2,981～3,475万円です。

分配金の3,000万円に届くか届かないか微妙ですが恐らく大丈夫ってところでしょうか？

元本回収はやはり問題なさそうです。

えんfunding第12号案件の投資判断

それでは最後に今回の案件に投資するかです。

 

ダメ元で応募しますが…

損をすることはなさそうなので応募します。

最悪でもプラマイゼロ、うまく行けば資産が増えるわけですから。

ただ、ダメダメほぼ確定のダメ元ですが…

 

応募上限を下げないのか？

今回の倍率は7倍前後か？

えんfundingへの応募額は今年に入って上がり続けています。

直近の2回は前回比3割増ですので、今回は1億6千万円くらい行くのではないでしょうか？

もしそうなると倍率は6.7倍です。

7倍前後となると当選する気がしないですよね？

高倍率を誇っている

では、この状況をえんfundingはどう見ているのか？

いささかイラッときたのが先日の公式ツイッターです。

／
📢速報🐾　えんfunding 第11号ファンド【薬院】
＼

6月8日23:59に締め切りました！
たくさんのご応募有難うございました🐧

応募金額…な、なんと！　✨1億2,262万円✨
応募率891%　 過去最高記録です‼️

「応募し忘れた～😱」って方は、次のファンドをお待ち下さい！！https://t.co/JowPTN7NL4 pic.twitter.com/sZbIIIBmKo

— えんfunding【公式】 (@en_funding) June 9, 2022

倍率9倍ってことは当選者の8倍の落選者を生み出したってことです。

過去最高記録と得意気にしていますが、過去最高に投資家の期待を裏切った、過去最高に投資家をガッカリさせたということです。

ビックリマークを2つ並べて喜んでる場合じゃないっしょ？

募集する側の気持ちとして理解できないわけではないですけどね。

当選者の8倍の落選者が見ているのですから「最高記録」とか書くべきではないと思いますよ。

競争率の低下は見えたが

もちろん、えんfundingが何もしてこなかったとは言いません。

1回あたりの募集額を増やすことで競争率の一定の低下は実現しています。

ただ、前回は過去最高の8.9倍に戻っています。

もうそろそろ1人あたりの応募上限を下げるべきではないでしょうか？

依然として上限100万円

応募上限は競争率ダウンに即効性があります。

このため、例えばOwnersBookは2021年夏以降、募集額が1億円以下の場合は上限を10～50万円にしています。

FANTASも運営開始1年後から空家再生案件は必ず10～30万円で上限を設けています。

では、えんfundingはどうかというと、第1回から一貫して上限100万円のままです。

応募額が連続して過去最高を更新するなど、1年前と状況が大きく変わったにも関わらずです。

どういう募集をするかは事業者が決めることですが、そろそろ上限を見直しても良いのではないでしょうか？

 

でも応募します！

ということで、高倍率に対するえんfundingの対応には不満を持っています。

ですが、それはそれ、これはこれ。

チャンスが1ミリでもある限り応募はします！笑

応募なきところに当選なし。

参加はしましょう。

ポチッとクリックするだけですからね。

応募期限は7月8日です。

まだ3週間ありますので、今から会員登録しても間に合いますよ。

→ えんfundingで会員登録（無料）