【最新】SHIODOME funding（汐留ファンディング）の評判・口コミ

【2024年10月5日更新】

知らない業者で投資して良いものか、迷いますよね。

SHIODOME funding（汐留ファンディング）で投資して大丈夫なのか？

 

その疑問にソシャレン、クラファンで2億円以上を投資してきて損失ゼロの現役投資家が答えます。

先に結論を言うと以下の通りです。

 

SHIODOME fundingはどんな業者なのか？

徹底的に解説します！

 

 

SHIODOME fundingの概要

まず、SHIODOME fundingの概要です。

 

基本情報

基本情報は以下の通りです。（2024年10月5日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

現在までのところ、分配の遅延や元本の毀損はゼロです。

プチ解説 利回りとは？

プチ解説 運用期間とは？

プチ解説 最低投資額とは？

プチ解説 分配とは？

プチ解説 元本とは？

プチ解説 元本の毀損とは？

●公式サイト：SHIODOME funding

 

投資の仕組み

SHIODOME fundingはどんな仕組みの投資なのか説明します。

→ 次にGO！

 

不動産投資型クラウドファンディングとは？

SHIODOME fundingは不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）というタイプの投資です。

不動産クラファンの仕組みは次のようになっています。

プチ解説 出資とは？

 

手間いらずな不動産投資

通常の不動産投資では次のような作業が発生します。

面倒な作業がてんこ盛り。

でも、不動産クラファンではこれらの作業はすべてクラファン業者が代行してくれます！

出資したらあとは業者におまかせ。

不動産クラファンは手間いらずな不動産投資です。

プチ解説 業者とは？

 

運営会社と経営者

次にSHIODOME fundingの運営会社と経営者です。

 

運営会社は汐留プロパティ

SHIODOME fundingを運営するのは汐留プロパティです。

汐留プロパティは専門性、誠実性、革新性をモットーとする不動産会社です。

不動産売買の仲介やホテル経営のコンサルティング、不動産相続のサポート事業などを行っています。

 

経営者は大原龍氏

汐留プロパティの経営者は大原龍氏です。

大原氏は千葉県にあるあおい建業の代表者でもあります。

同社は後述する汐留グループの汐留社会保険労務士法人や、2020年まで汐留グループに所属していた弁護士法人みやび（旧汐留パートナーズ法律事務所）とも提携しています。

 

汐留グループのグループ企業

汐留プロパティが他の不動産会社と違うのは、不動産相続のサポート事業を行っている点です。

ここに汐留プロパティの特長があります。

 

汐留グループは士業集団

汐留プロパティは汐留パートナーズグループ（以下、汐留グループ）に属しています。

汐留グループの中核企業はRSM汐留パートナーズです。

RSM汐留パートナーズは2008年に設立された会計事務所で、世界第6位の会計事務所であるRSMインターナショナルのグループメンバーでもあります。

汐留グループにはRSM汐留パートナーズの他に、税理士、社労士、行政書士法人などが属しています。

つまり、汐留グループは会計、税理を中心にコンサルティングサービスを提供する士業集団です。

 

汐留グループの信頼性は高い

汐留グループのトップである前川研吾氏は釧路湖陵高校（釧路学区トップ校）から北海道大学を卒業。

同年、公認会計士試験に合格し新日本有限責任監査法人（4大監査法人の一つ）に就職、2008年に汐留パートナーズを創業しました。

公立トップ校から旧帝大を経て名門大手企業に就職。

こういうキャリアの人って、基本的に変なことをしませんよね？

世界的な会計事務所からメンバーに招かれている点から見ても、汐留グループは信頼性の高い企業集団と見て間違いないでしょう。

 

SHIODOME fundingも相応の信頼性

上述の通り汐留プロパティは汐留グループを構成する企業です。

よって、SHIODOME fundingは汐留グループ内の事業活動となります。

もし、SHIODOME fundingで不正行為が行われたら？

よりによって士業グループで不正が起こったとなると、グループ全体の信用に関わります。

そのような事態は避けるでしょうから、SHIODOME fundingにも相応の信頼性が期待できるでしょう。

 

汐留グループの狙いは？

一つ疑問なのが「汐留グループはなぜ不動産クラウドファンディングをやるのか？」です。

不動産クラファンをやる合理性はあるのでしょうか？

 

不動産部門はメインではない

汐留グループは会計、税理のプロフェッショナル集団です。

グループ内において不動産部門は主流ではありません。

同社サイトのグループ一覧を見ても不動産部門の位置付けは決して高いとはいえないです。

汐留グループは何よりもまず、会計、税理を中心としたコンサルティングファームです。

不動産部門はメインではありません。

 

汐留グループの本業との相乗効果は？

では、SHIODOME fundingを運営することで、汐留グループの本業との相乗効果は期待できるでしょうか？

クラファン投資家と接点を作ったところで、コンサルティングの商売につながるとは思えません。

 

汐留グループはコンサルティング業務を通じて経営者など富裕層とつながりがあります。

そこで、彼らが持つ不動産の運用手段としてクラファンを活用する可能性はあるでしょう。

しかし、それが大きな商売になるでしょうか？

僕には汐留グループの本業との相乗効果が思いつかないです。

 

汐留プロパティ単独の取り組みか？

グループ本体との相乗効果が小さいとすれば、考えられるのは汐留プロパティ単独での取り組みです。

汐留プロパティはコンサル部門の顧客である経営者、富裕層の資産運用、相続、節税対策などのニーズからできた会社だと思います。

 

その延長で考えれば、富裕層が持つ不動産の売却先として不動産クラファンを利用するみたいなことはあるかもしれません。

また、汐留プロパティは不動産再生や投資用不動産の仲介などを行っているので、そちらとの相乗効果を狙っている可能性もあるでしょう。

 

ただ、SHIODOME fundingや汐留プロパティのサイトを見ても、それが明確に見えてきません。

なぜ汐留グループと汐留プロパティが不動産クラファンをやるのか不明確です。

 

募集状況

次にSHIODOME fundingの募集状況です。

 

募集実績

最初に募集実績です。（2024年下期は9月募集分まで）

これまでのところ、半期ごとに募集額を増やしてきています。

2024年下期はまだ1案件しか出ていません。

 

募集頻度と1回あたり募集額

次に月平均の募集回数と1回あたりの募集額です。（2024年下期は9月募集分まで）

6号案件までは毎月募集をしていました。

しかし、それ以降は募集が安定していません。

 

償還実績

投資家のお金はちゃんと戻ってきているか？

償還実績を見てみましょう。（2024年10月5日現在）

金額ベースで3分の2の案件の償還が終わっています

これまでに償還の遅れはないです。

プチ解説 償還とは？

 

利回りと運用期間

直近1年間（2023年10月～2024年9月）に募集された案件の利回りと運用期間を見てみます。

 

利回り

利回りは最低7.0％、最高10.0％、平均8.1％です。

運営開始から5号連続で集客用の利回り10％案件が出ました。

それ以降も6～8%と高い水準が続いています。

 

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。（2024年下期は9月募集分まで）

10％は客集めの一発で終わると思っていたのですが、なんと5回も連続。

6号では6％まで下がったものの、その後も8％前後の高水準を維持しています。

 

運用期間

運用期間はすべて12カ月でした。

運用期間は短いほうが安全性が上がるので好条件といえます。

 

手数料

SHIODOME fundingの手数料は以下の通りです。

なお、SHIODOME fundingの振込先口座はGMOあおぞらネット銀行です。

GMO銀行から振り込めば入金時の振込手数料は無料になります。

プチ解説 会員登録とは？

プチ解説 入金と出金とは？

●公式サイト：SHIODOME funding

SHIODOME fundingのデメリットとリスク

SHIODOME fundingのデメリットとリスクを解説します。

悪い部分をしっかり把握しましょう。

 

元本と利益は保証されない

元利保証がない

物件が売却できなければ投資した元本は戻ってきません。

また、家賃収入や売却益が得られなければ利益が減ったり受け取れない可能性もあります。

 

キャピタル型の案件に注意

なお、SHIODOME fundingでは分配原資がすべて売却益のキャピタル型の案件があります。

インカム型と違って家賃収入は分配原資になりません。

家賃収入をあてにできない点でリスクが高いので注意が必要です。

プチ解説 分配原資とは？

プチ解説 キャピタル型とインカム型とは？

 

運営会社が非上場

SHIODOME fundingを運営する汐留プロパティは非上場企業です。

上場企業に比べて信用度が低いです。

また、経営数値が公表されないため、経営状態が分かりません。

汐留プロパティの動向には常に注意をはらいましょう。

プチ解説 成立前書面とは？

 

汐留クループとの連携効果は不透明

連携効果の根拠が不明確

SHIODOME fundingのサイトには「物件選定の差別化」として次のように書かれています。

弊社自身のネットワークを活用した物件選定、関連会社である汐留グループ内の各種士業連携を以てして競合他社との不動産仕入の差別化を図ります。

 

汐留グループ内の士業とは公認会計士、税理士、社会保険労務士、行政書士、司法書士などのことです。

 

つまり、SHIODOME fundingの主張は↓こうです。

 

なぜ公認会計士等との連携で不動産仕入れの差別化が図れるのでしょうか？

税理士と連携すれば条件の良い不動産を仕入れられるのか？

社会保険労務士と不動産仕入れにどのような関係があるのか？

SHIODOME fundingサイトの説明では、汐留グループとの連携効果は根拠が不明確だと感じます。

 

不動産仕入の差別化は実現されていない

また、さきほどのサイト内の記述を見ると「不動産仕入の差別化」とあります。

弊社自身のネットワークを活用した物件選定、関連会社である汐留グループ内の各種士業連携を以てして競合他社との不動産仕入の差別化を図ります。

 

しかし、これまでに募集された案件の投資対象物件は、いずれも郊外の戸建住宅や区分マンションなどです。

このような物件は他社の案件でもよく出ます。

少なくとも現時点では不動産仕入の差別化は実現されていないです。

プチ解説 区分マンションとは？

 

投資しにくい

SHIODOME fundingはほとんどの案件で募集は抽選方式です。

抽選倍率は低下傾向ではありますが、依然として高い水準にとどまっています。（2024年下期は9月募集分まで）

SHIODOME fundingは競争率が高く投資しにくいです。

プチ解説 抽選方式とは？

 

延長期間が長い

不動産クラファンでは物件を売却できなかった場合、運用期間を延長できます。

多くの業者では延長期間は1年です。

しかし、SHIODOME fundingは延長期間が2年です。

予定の運用期間が終わったあとも元本が最長で2年間戻ってこないので投資家にとって不利と言えます。

 

分配が満期一括

SHIODOME fundingで利益の分配は満期一括です。

最後まで利益が入ってこないので、儲かっている実感を得にくいかもしれません。

●公式サイト：SHIODOME funding

SHIODOME fundingのメリットと特長

次にSHIODOME fundingのメリットと特長です。

良いところもたくさんあります。

 

セイムボート出資方式

投資家だけの出資はリスクがある

投資家だけで3,000万円を出資してマンションを取得したとします。

もしマンションが2,500万円でしか売れなければ、投資家は500万円の損です。

でも、売却を担当したクラファン業者は損失ゼロですよね？

売却相手と結託して500万円をピンハネしているかもしれません。

 

クラファン業者も出資する

そこで、不動産クラファンではクラファン業者も一緒に出資します。

こうすれば売却価格が安いと業者も損をするので、がんばって高く売ろうとしますよね？

 

セイムボート出資方式で安全性が上がる

このように、投資家と業者が一緒に出資するのをセイムボート出資方式と言います。

SHIODOME fundingはセイムボート出資方式を採り入れているので、投資の安全性が上がります。

 

優先劣後出資方式

投資家分を優先して償還

とは言え、業者が頑張っても2,500万円でしか売れないこともあるでしょう。

その場合、売却で入ってきた2,500万円はまず投資家分の償還にあてられます。

業者が受け取るのは残った100万円だけです。

 

優先劣後出資方式で安全性が上がる

このように、

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

SHIODOME fundingは優先劣後出資方式を採り入れているので、投資の安全性が上がります。

 

利回りが非常に高い

SHIODOME fundingでは1号から5号までの案件で利回りが10%でした。

6号以降は下がりましたが、依然として8％前後と高い水準を維持しています。

SHIODOME fundingは他社にはない高利回りです。

 

途中解約できる

SHIODOME fundingでは運用期間中の途中解約が可能です。

解約するには中途解約申込書兼出資金払戻申請書を提出します。

解約手数料は1口あたり2,000円（税別）です。

 

投資額の一部だけの解約はできず、全額の解約となります。

申請書を提出してから解約されるまでは1カ月前後です。

プチ解説 途中解約とは？

 

買取保証がある

SHIODOME fundingのサイトによると保証会社による買取保証があるようです。

 

買取保証とは例えば次のような出資比率で物件を取得し、

運用期間中に物件が売却できなかった場合、保証会社が物件を2,400万円で買い取ってくれることです。

その代金で投資家の元本が戻ってくるので、投資家の元本毀損を防ぐ効果があります。

 

ただし、買取価格が必ずしも優先出資額をカバーするとは限りません。

また、買取保証付きの案件はまだ出たことがないので注意が必要です。

 

運用期間が長くない

SHIODOME fundingの運用期間は12カ月以内です。

運用期間が長くないのでリスク低減につながります。

 

元本償還が遅くない

SHIODOME fundingでは運用終了から元本償還まで1カ月です。

極端に早いわけではありませんが2カ月かかる業者もあるので、SHIODOME fundingは元本償還が遅くないと言えます。

 

少額で手軽に不動産投資ができる

SHIODOME fundingの最低出資額は1万円です。

お金を振り込んだあとは作業ゼロで戻ってくるのを待つだけ。

少額で手間いらずな手軽にできる不動産投資です。

 

後入金方式

事前にデポジット口座への入金が必要な業者の場合、次のような問題が起きます。

SHIODOME fundingは投資できることが決まってから振り込む後入金方式です。

資金が寝る心配はありません。

プチ解説 事前入金方式とは？

プチ解説 デポジット口座とは？

●公式サイト：SHIODOME funding

SHIODOME fundingの評判と口コミ

SHIODOME fundingの評判と口コミを集めました。

 

悪い評判と口コミ

先着は一瞬で満了する

先着は過去に1回だけですが瞬殺でした。

多くの投資家がなすすべもなく敗退だったようです。

 

落選した

先着は瞬殺だし、抽選は超高倍率だし、とにかく投資しにくい。

投資家の悲鳴はこの一点に集中しています。

高利回りのなせる技でしょう。

 

良い評判と口コミ

当選した

当然のことながら当選した人もいます。

もちろん、レアケースですが。

 

先着でも投資できた

先着に勝利した人もいます。

ただし、先着方式はこれまでに1回だけです。

 

利回りが高い

運営開始からずっと利回り10％でしたが、2023年8月に6％に下がりました。

それでも銀行に比べれば破格ですよね！

 

キャンペーンでAmazonギフト券がもらえた

SHIODOME fundingは投資額に応じたキャンペーンも多いです。

●公式サイト：SHIODOME funding

SHIODOME fundingの注意点と対策

次にSHIODOME fundingで投資する場合の注意点と、その対策について解説します。

 

安全性に懸念点がある

グループ連携の効果はあるのか？

SHIODOME fundingは汐留グループとの連携を強みとしています。

しかし、会計や税務といった士業との連携が、不動産クラファンで具体的にどのような効果を生むのか？

サイトを読む限り「士業と連携するのでスゴイ」という、抽象的なイメージに過ぎないと感じます。

 

不動産業の経験が10年にも満たない

また、汐留プロパティは2017年の創業です。

不動産業の経験、ノウハウの蓄積は10年にも満たず、創業20年、30年を超える他社に比べて見劣りします。

不動産クラファンで安定的に案件を供給し、安全に運営できるのか、安心できるとまでは言えないでしょう。

 

安全対策を徹底する

案件を厳選し少額で投資

とは言え、6～8％の高利回りは魅力です。

SHIODOME fundingで投資したい人もいるでしょう。

その場合は以下の安全対策を徹底することをおすすめします。

 

他の業者の利用で分散投資

また、いくら利回りが高くてもSHIODOME fundingだけで投資するのはリスクがあります。

他の業者も利用することで分散投資しましょう。

プチ解説 分散投資とは？

 

僕は常に20社を超える業者で投資しており、会員登録済みの業者は100社以上です。

利用する業者を増やせば投資するチャンスも増えます。

 

僕のおすすめの業者はこちらの記事で紹介していますので、ぜひ読んでみてください。

【2024年11月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社

【2024年11月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。累計投資額2億円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング（不動産クラファン）を紹介します。

asean-info.net

2024.11.01

【2024年11月更新】ソーシャルレンディングおすすめ厳選7社

【2024年11月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。ソシャレンと不動産クラファンで累計投資2億円の現役投資家が信頼性、安全性など5段階評価し、初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。

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2024.11.01

 

こちらの記事ではソシャレン、クラファン、すべての業者をリストアップしています。

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全115業者の一覧

【2024年11月1日更新】全115業者（ソーシャルレンディング21社、不動産投資型クラウドファンディング94社）の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。

asean-info.net

2024.11.01

●公式サイト：SHIODOME funding

SHIODOME fundingの会員登録の注意点

SHIODOME fundingで会員登録する際の注意点を、要点に絞って解説します。

 

会員登録のポイント

条件

• 20歳以上70歳以下
• 法人登録も可

 

手続きの流れ

• 他の業者と同じ流れ
• スマホで本人確認をするeKYCに対応
  • 審査通過メールが届けば登録完了
  • eKYCは本人確認IDの入力不要
• 画像アップロードでの会員登録も可
  • 本人確認IDが書かれたハガキが届く
  • サイトでIDを入力し会員登録完了

プチ解説 eKYCとは？

 

本人確認資料として使えるもの

• スマホで本人確認をする場合（1点）
  • 運転免許証
  • マイナンバーカード
  • 在留カード
  • 住民基本台帳カード
  • 運転経歴証明書
  • 特別永住者証明書
• 画像アップロードで本人確認をする場合（2点）
  • 運転免許証
  • 運転経歴証明書
  • パスポート
  • 在留カード
  • 特別永住者証明書
  • 保険証
  • 国民年金手帳
  • マイナンバーカード
  • 写真付き住民基本台帳カード

 

マイナンバーの扱い

• マイナンバーの登録は必要
  • 会員登録後にマイページで登録

 

提携銀行

• GMOあおぞらネット銀行
• 同行から振り込めば振込手数料が無料

 

登録完了までの所要日数の目安

• オンライン本人確認の場合：即日〜1営業日
• ハガキで本人確認の場合：3～5営業日

 

会員登録の注意点

入金時の注意

• 本人名義の口座からの振り込みに限る
• 会員登録時に登録した口座以外からの入金も可

●公式サイト：SHIODOME funding

SHIODOME fundingのまとめ

最後にSHIODOME fundingの要点をまとめます。

 

SHIODOME fundingの要点

要点は以下の通りです。

 

高利回り狙いにオススメ

SHIODOME fundingは汐留グループとの士業連携をアピールしています。

しかし正直なところ、具体的にどの程度の効果があるかは不透明です。

また、運営会社の汐留プロパティが非上場企業である点、業歴が10年足らずである点なども不安要素でしょう。

 

とは言え、6～8％の高利回りは美味しいです。

SHIODOME fundingは高利回り狙いの投資家にオススメできます。

 

ただし、ノーガードでの高利回り狙いは命取り。

以下の安全対策を必ず徹底しましょう。

 

ハイリターンにハイリスクはつきもの。

それを知った上で安全対策を十分に取る。

しっかりガードした上で高利回りを狙ってください。

→ SHIODOME funding 会員登録（無料）