【2023年11月5日更新】
SHIODOME fundingって良いの？
新しい業者が出てきたら迷いますよね。
SHIODOME funding（汐留ファンディング）で投資して大丈夫なのか？
その疑問にソシャレン、クラファンで1億8千万円以上を投資してきて損失ゼロの現役投資家が答えます。
先に結論を言うと以下の通りです。
- 結論：安全対策をした上で活用
- 利回りが高い
- 途中解約できる
- リスクもある
- リスクへの安全対策が必要
SHIODOME fundingはどんな業者なのか？
徹底的に解説します！
現役投資家のホンネで語ります！
見落としている業者をチェックしましょう！
タップできる目次
SHIODOME fundingの概要
まず、SHIODOME fundingの概要です。
基本情報
基本情報は以下の通りです。（2023年11月5日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）
| サービス名 | SHIODOME funding |
|---|---|
| 運営会社 | 汐留プロパティ株式会社 |
| 運営開始 | 2023年1月 |
| 累計調達額 | 1億3,600万円 |
| 利回り | 6～10％ |
| 運用期間 | 6～12カ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
現在までのところ、分配の遅延や元本の毀損はゼロです。
投資家の被害は起きてないよ。
●公式サイト：SHIODOME funding
投資の仕組み
SHIODOME fundingはどんな仕組みの投資なのか説明します。
知っている方は次にGO！
→ 次にGO！
不動産投資型クラウドファンディングとは？
SHIODOME fundingは不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）というタイプの投資です。
不動産クラファンの仕組みは次のようになっています。
- 投資家が出資する
- クラファン業者が不動産を取得する
- 家賃収入を得る
- 最後に不動産を売って売却益を得る
- 利益を投資家に分配する
- 売却代金で投資家に元本を返す
共同のオーナーになるイメージだよ。
手間いらずな不動産投資
通常の不動産投資では次のような作業が発生します。
- 物件探し
- 購入の手続き
- 入居者探し
- 賃貸借契約
- クレーム対応
- 売却先探し
- 売却手続き
- etc
クレーム対応したくない…
面倒な作業がてんこ盛り。
でも、不動産クラファンではこれらの作業はすべてクラファン業者が代行してくれます！
出資したらあとは業者におまかせ。
不動産クラファンは手間いらずな不動産投資です。
SHIODOME fundingはクラファン業者です！
運営会社と経営者
次にSHIODOME fundingの運営会社と経営者です。
運営会社は汐留プロパティ
SHIODOME fundingを運営するのは汐留プロパティです。
| 会社名 | 汐留プロパティ株式会社 |
|---|---|
| 代表者 | 大原 龍 |
| 所在地 | 東京都港区東新橋1丁目5-2 |
| 設立 | 2017年4月 |
| 資本金 | 1億円 |
汐留プロパティは専門性、誠実性、革新性をモットーとする不動産会社です。
不動産売買の仲介やホテル経営のコンサルティング、不動産相続のサポート事業などを行っています。
経営者は大原龍氏
汐留プロパティの経営者は大原龍氏です。
大原氏は千葉県にあるあおい建業の代表者でもあります。
同社は後述する汐留グループの汐留社会保険労務士法人や、2020年まで汐留グループに所属していた弁護士法人みやび（旧汐留パートナーズ法律事務所）とも提携しています。
汐留グループのグループ企業
汐留プロパティが他の不動産会社と違うのは、不動産相続のサポート事業を行っている点です。
ここに汐留プロパティの特長があります。
汐留グループは士業集団
汐留プロパティは汐留パートナーズグループ（以下、汐留グループ）に属しています。
汐留グループの中核企業はRSM汐留パートナーズです。
RSM汐留パートナーズは2008年に設立された会計事務所で、世界第6位の会計事務所であるRSMインターナショナルのグループメンバーでもあります。
汐留グループにはRSM汐留パートナーズの他に、税理士、社労士、行政書士法人などが属しています。
つまり、汐留グループは会計、税理を中心にコンサルティングサービスを提供する士業集団です。
優秀な人材が集まってるっぽい。
汐留グループの信頼性は高い
汐留グループのトップである前川研吾氏は釧路湖陵高校（釧路学区トップ校）から北海道大学を卒業。
同年、公認会計士試験に合格し新日本有限責任監査法人（4大監査法人の一つ）に就職、2008年に汐留パートナーズを創業しました。
公立トップ校から旧帝大を経て名門大手企業に就職。
こういうキャリアの人って、基本的に変なことをしませんよね？
世界的な会計事務所からメンバーに招かれている点から見ても、汐留グループは信頼性の高い企業集団と見て間違いないでしょう。
SHIODOME fundingも相応の信頼性
上述の通り汐留プロパティは汐留グループを構成する企業です。
よって、SHIODOME fundingは汐留グループ内の事業活動となります。
もし、SHIODOME fundingで不正行為が行われたら？
よりによって士業グループで不正が起こったとなると、グループ全体の信用に関わります。
そのような事態は避けるでしょうから、SHIODOME fundingにも相応の信頼性が期待できるでしょう。
それなりに信頼できる。
汐留グループの狙いは？
一つ疑問なのが「汐留グループはなぜ不動産クラウドファンディングをやるのか？」です。
不動産クラファンをやる合理性はあるのでしょうか？
不動産部門はメインではない
汐留グループは会計、税理のプロフェッショナル集団です。
グループ内において不動産部門は主流ではありません。
同社サイトのグループ一覧を見ても不動産部門の位置付けは決して高いとはいえないです。
汐留グループは何よりもまず、会計、税理を中心としたコンサルティングファームです。
不動産部門はメインではありません。
汐留グループの本業との相乗効果は？
では、SHIODOME fundingをやることで、汐留グループの本業との相乗効果は期待できるでしょうか？
クラファン投資家と接点を作ったところで、コンサルティングの商売につながるとは思えません。
それは確かに…
汐留グループはコンサルティング業務を通じて経営者など富裕層とつながりがあります。
そこで、彼らが持つ不動産の運用手段としてクラファンを活用する可能性はあるでしょう。
しかし、それが大きな商売になるでしょうか？
僕には汐留グループの本業との相乗効果が思いつかないです。
汐留プロパティ単独の取り組みか？
グループ本体との相乗効果が小さいとすれば、考えられるのは汐留プロパティ単独での取り組みです。
汐留プロパティはコンサル部門の顧客である経営者、富裕層の資産運用、相続、節税対策などのニーズからできた会社だと思います。
その延長で考えれば、富裕層が持つ不動産の売却先として不動産クラファンを利用するみたいなことはあるかもしれません。
また、汐留プロパティは不動産再生や投資用不動産の仲介などを行っているので、そちらとの相乗効果を狙っている可能性もあるでしょう。
ただ、SHIODOME fundingや汐留プロパティのサイトを見ても、それが明確に見えてきません。
なぜ汐留グループと汐留プロパティが不動産クラファンをやるのか、現時点では不明確です。
ちょっと気になります…
募集状況
次に案件の募集状況です。
SHIODOME fundingではこれまでに6つの案件の募集が行われています。（2023年11月5日現在）
| 案件 | 募集時期 | 利回り | 運用期間 | 募集額 |
|---|---|---|---|---|
| 1号 | 2023年3月 | 10% | 12カ月 | 2,000万円 |
| 2号 | 2023年4月 | 10% | 6カ月 | 2,000万円 |
| 3号 | 2023年5月 | 10% | 12カ月 | 1,000万円 |
| 4号 | 2023年6月 | 10% | 10カ月 | 1,600万円 |
| 5号 | 2023年7月 | 10% | 10カ月 | 2,000万円 |
| 6号 | 2023年8月 | 6％ | 12カ月 | 5,000万円 |
6号までは月に1回の募集ペースで、最低出資額は1万円です。
募集は2号が先着方式で他は抽選方式でした。
先着方式も一瞬で満了、抽選方式は超高倍率。
10%の高利回りから人気を集めています。
手数料
SHIODOME fundingの手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 | |
|---|---|---|
| 会員登録 | 無料 | |
| 口座維持 | 無料 | |
| 投資申込 | 無料 | |
| 退会 | 無料 | |
| 入金時の振込手数料 | 投資家負担 | |
| 出金時の振込手数料 | 無料 | |
なお、SHIODOME fundingの振込先口座はGMOあおぞらネット銀行です。
GMO銀行から振り込めば入金時の振込手数料は無料になります。
GMO銀行はオススメだよ。
●公式サイト：SHIODOME funding
SHIODOME fundingのデメリットとリスク
SHIODOME fundingのデメリットとリスクを解説します。
悪い部分をしっかり把握しましょう。
元本と利益は保証されない
元利保証がない
物件が売却できなければ投資した元本は戻ってきません。
また、家賃収入や売却益が得られなければ利益が減ったり受け取れない可能性もあります。
他の業者も同じです！
キャピタル型の案件に注意
なお、SHIODOME fundingでは分配原資がすべて売却益のキャピタル型の案件があります。
インカム型と違って家賃収入は分配原資になりません。
家賃収入をあてにできない点でリスクが高いので注意が必要です。
運営会社が非上場
SHIODOME fundingを運営する汐留プロパティは非上場企業です。
上場企業に比べて信用度が低いです。
また、経営数値が公表されないため、経営状態が分かりません。
汐留プロパティの動向には常に注意をはらいましょう。
汐留クループとの連携効果は不透明
連携効果の根拠が不明確
SHIODOME fundingのサイトには「物件選定の差別化」として次のように書かれています。
弊社自身のネットワークを活用した物件選定、関連会社である汐留グループ内の各種士業連携を以てして競合他社との不動産仕入の差別化を図ります。
汐留グループ内の士業とは公認会計士、税理士、社会保険労務士、行政書士、司法書士などのことです。
つまり、SHIODOME fundingの主張は↓こうです。
- 公認会計士、税理士等と連携することで
- 不動産仕入れの差別化を図る
なぜ公認会計士等との連携で不動産仕入れの差別化が図れるのでしょうか？
税理士と連携すれば条件の良い不動産を仕入れられるのか？
社会保険労務士と不動産仕入れにどのような関係があるのか？
SHIODOME fundingサイトの説明では、汐留グループとの連携効果は根拠が不明確だと感じます。
具体的な効果が見えない…
不動産仕入の差別化は実現されていない
また、さきほどのサイト内の記述を見ると「不動産仕入の差別化」とあります。
弊社自身のネットワークを活用した物件選定、関連会社である汐留グループ内の各種士業連携を以てして競合他社との不動産仕入の差別化を図ります。
しかし、これまでに募集された案件の投資対象物件は、いずれも郊外の戸建住宅や区分マンションなどです。
このような物件は他社の案件でもよく出ます。
少なくとも現時点では不動産仕入の差別化は実現されていないです。
今後に期待です！
投資しにくい
抽選倍率が高すぎる
SHIODOME fundingの募集は抽選方式が基本です。
5号までの抽選倍率は平均16.1倍でした。
| 案件 | 募集額 | 応募額 | 倍率 |
|---|---|---|---|
| 1号 | 2,000万円 | 20,292万円 | 10.1倍 |
| 3号 | 1,000万円 | 10,927万円 | 10.9倍 |
| 4号 | 1,600万円 | 33,961万円 | 21.2倍 |
| 5号 | 2,000万円 | 44,484万円 | 22.2倍 |
| 6号 | 5,000万円 | 23,675万円 | 4.7倍 |
2号は先着方式でしたが数十秒で満了しています。
SHIODOME fundingは競争率が高く投資しにくいです。
今後は下がる可能性も
ただ、人気の理由は利回りが10％だったことです。
6％に下がった6号は募集額が増えたこともあり、競争率が4.7倍まで下がりました。
| 案件 | 募集額 | 応募額 | 倍率 |
|---|---|---|---|
| 6号 | 5,000万円 | 23,675万円 | 4.7倍 |
今後、さらなる利回りの低下で競争率が下がる可能性もあります。
利回りが下がるのは悩ましいけど。
延長期間が長い
不動産クラファンでは物件を売却できなかった場合、運用期間を延長できます。
多くの業者では延長期間は1年です。
しかし、SHIODOME fundingは延長期間が2年です。
元本が最長で2年間戻ってこないので投資家にとって不利と言えます。
分配が満期一括
SHIODOME fundingで利益の分配は満期一括です。
最後まで利益が入ってこないので、儲かっている実感を得にくいかもしれません。
受け取る額は同じです！
●公式サイト：SHIODOME funding
SHIODOME fundingのメリットと特長
次にSHIODOME fundingのメリットと特長です。
良いところもたくさんあります！
セイムボート出資方式
投資家だけの出資はリスクがある
投資家だけで3,000万円を出資してマンションを取得したとします。
もしマンションが2,500万円でしか売れなければ、投資家は500万円の損です。
でも、売却を担当したクラファン業者は損失ゼロですよね？
売却相手と結託して500万円をピンハネしているかもしれません。
不正じゃん…
クラファン業者も出資する
そこで、不動産クラファンではクラファン業者も一緒に出資します。
こうすれば売却価格が安いと業者も損をするので、がんばって高く売ろうとしますよね？
セイムボート出資方式で安全性が上がる
このように、投資家と業者が一緒に出資するのをセイムボート出資方式と言います。
SHIODOME fundingはセイムボート出資方式を採り入れているので、投資の安全性が上がります。
優先劣後出資方式
投資家分を優先して償還
とは言え、業者が頑張っても2,500万円でしか売れないこともありますよね？
その場合、売却で入ってきた2,500万円はまず投資家分の償還にあてられます。
業者が受け取るのは残った100万円だけです。
| 出資者 | 出資額 | 償還額 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 2,400万円 |
| 業者 | 600万円 | 100万円 |
業者が損を被ってくれるのね。
優先劣後出資方式で安全性が上がる
このように、
- 投資家分の返済が優先され
- 業者分の返済が後回し（劣後）にされる
出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。
SHIODOME fundingは優先劣後出資方式を採り入れているので、投資の安全性が上がります。
利回りが非常に高い
SHIODOME fundingでは1号から5号までの案件で利回りが10%でした。
運営開始当初に集客のために高利回りを出すのは他社でもよくあります。
しかし、10%の高利回り、しかも5回連続は異例でしょう。
いずれ下がるのは確実ですが、現時点では他社にない高利回りです。
今のうちに高利回りゲット！
途中解約できる
SHIODOME fundingでは運用期間中の途中解約が可能です。
解約するには中途解約申込書兼出資金払戻申請書を提出します。
解約手数料は1口あたり2,000円（税別）です。
投資額の一部だけの解約はできず、全額の解約となります。
申請書を提出してから解約されるまでは1カ月前後です。
解約できる業者は珍しいです！
買取保証がある
SHIODOME fundingのサイトによると保証会社による買取保証があるようです。
買取保証とは例えば次のような出資比率で物件を取得し、
| 出資者 | 出資額 |
|---|---|
| 投資家（優先出資） | 2,400万円 |
| 業者（劣後出資） | 600万円 |
運用期間中に物件が売却できなかった場合、保証会社が物件を2,400万円で買い取ってくれることです。
買取保証により投資家の元本毀損を防ぐ効果があります。
安心できるね。
ただし、買取価格が必ずしも優先出資額をカバーするとは限りません。
また、買取保証付きの案件はまだ出たことがないので注意が必要です。
運用期間が長くない
SHIODOME fundingの運用期間は6～12カ月です。
運用期間が長くないのでリスク低減につながります。
短いほど安全です！
元本償還が遅くない
SHIODOME fundingでは運用終了から元本償還まで1カ月です。
極端に早いわけではありませんが2カ月かかる業者もあるので、SHIODOME fundingは元本償還が遅くないと言えます。
少額で手軽に不動産投資ができる
SHIODOME fundingの最低出資額は1万円です。
お金を振り込んだあとは作業ゼロで戻ってくるのを待つだけ。
少額で手間いらずな手軽にできる不動産投資です。
放ったらかしでできるよ。
後入金方式
事前にデポジット口座への入金が必要な業者の場合、次のような問題が起きます。
- 資金を入金した
- 落選で投資できなかった
- デポジット口座で資金が寝る
- 引き出すには手数料がかかる
踏んだり蹴ったりだよ…
SHIODOME fundingは投資できることが決まってから振り込む後入金方式です。
資金が寝る心配はありません。
ここまでメリットでした！
●公式サイト：SHIODOME funding
SHIODOME fundingの評判と口コミ
SHIODOME fundingの評判と口コミを集めました。
悪い評判と口コミ
先着は一瞬で満了する
先着は過去に1回だけですが瞬殺でした。
多くの投資家がなすすべもなく敗退だったようです。
落選した
先着は瞬殺だし、抽選は超高倍率だし、とにかく投資しにくい。
投資家の悲鳴はこの一点に集中しています。
利回り10％のなせる技でしょう。
良い評判と口コミ
当選した
当然のことながら当選した人もいます。
もちろん、レアケースですが。
先着でも投資できた
先着に勝利した人もいます。
すばらしい！
利回りが高い
運営開始からずっと利回り10％でしたが、2023年8月に6％に下がりました。
それでも銀行に比べれば破格ですよね！
キャンペーンでAmazonギフト券がもらえた
SHIODOME fundingは投資額に応じたキャンペーンも多いです。
アマギフもらいましょう！
●公式サイト：SHIODOME funding
SHIODOME fundingの注意点と対策
次にSHIODOME fundingで投資する場合の注意点と、その対策について解説します。
安全性に懸念点がある
グループ連携の効果はあるのか？
SHIODOME fundingは汐留グループとの連携を強みとしています。
しかし、会計や税務といった士業との連携が、不動産クラファンで具体的にどのような効果を生むのか？
サイトを読む限り「士業と連携するのでスゴイ」という、抽象的なイメージに過ぎないと感じます。
クラファンへの効果が分かりにくいよね。
不動産業の経験が10年にも満たない
また、汐留プロパティは2017年の創業です。
不動産業の経験、ノウハウの蓄積は10年にも満たず、創業20年、30年を超える他社に比べて見劣りします。
不動産クラファンで安定的に案件を供給し、安全に運営できるのか、安心できるとまでは言えないでしょう。
利回り低下後は慎重に投資判断
利回りが10%の間は集客期間ですので、トラブルが起こるリスクは限りなく低いと思います。
問題は利回り低下後、つまり、集客期から本格稼働期に移ったあとです。
SHIODOME fundingのリスクが現れるとすれば、利回りが下がってからでしょう。
そこからが本番。
安全対策を徹底する
案件を厳選し少額で投資
その時点でSHIODOME fundingをやめるのも一つの手です。
しかし、10%を切ってもそれなりの高利回りを維持する可能性は高く、SHIODOME fundingでの投資を継続したい人もいるでしょう。
その場合は以下の安全対策を徹底することをおすすめします。
- 案件をしっかり調べ厳選する
- 堅い案件だけに少額で投資する
他の業者の利用で分散投資
また、いくら利回りが高くてもSHIODOME fundingだけで投資するのはリスクがあります。
他の業者も利用することで分散投資しましょう。
分散は投資の基本だよ。
僕は常に20社を超える業者で投資しており、会員登録済みの業者は100社以上です。
利用する業者を増やせば投資するチャンスも増えます。
僕のおすすめの業者はこちらの記事で紹介していますので、ぜひ読んでみてください。
こちらの記事ではソシャレン、クラファン、すべての業者をリストアップしています。
知らない業者があるかも？
●公式サイト：SHIODOME funding
SHIODOME fundingの会員登録の注意点
SHIODOME fundingで会員登録する際の注意点を、要点に絞って解説します。
会員登録のポイント
条件
- 20歳以上70歳以下
- 法人登録も可
手続きの流れ
- 他の業者と同じ流れ
- スマホで本人確認をするeKYCに対応
- 審査通過メールが届けば登録完了
- eKYCは本人確認IDの入力不要
- 画像アップロードでの会員登録も可
- 本人確認IDが書かれたハガキが届く
- サイトでIDを入力し会員登録完了
本人確認資料として使えるもの
- スマホで本人確認をする場合（1点）
- 運転免許証
- マイナンバーカード
- 在留カード
- 住民基本台帳カード
- 運転経歴証明書
- 特別永住者証明書
- 画像アップロードで本人確認をする場合（2点）
- 運転免許証
- 運転経歴証明書
- パスポート
- 在留カード
- 特別永住者証明書
- 保険証
- 国民年金手帳
- マイナンバーカード
- 写真付き住民基本台帳カード
マイナンバーの扱い
- マイナンバーの登録は必要
- 会員登録後にマイページで登録
提携銀行
- GMOあおぞらネット銀行
- 同行から振り込めば振込手数料が無料
登録完了までの所要日数の目安
- オンライン本人確認の場合：即日〜1営業日
- ハガキで本人確認の場合：3～5営業日
会員登録の注意点
入金時の注意
- 本人名義の口座からの振り込みに限る
- 会員登録時に登録した口座以外からの入金も可
会員登録の注意点でした！
●公式サイト：SHIODOME funding
SHIODOME fundingのまとめ
最後にSHIODOME fundingの要点をまとめます。
SHIODOME fundingの要点
要点は以下の通りです。
- 主なデメリット
- 運営会社が非上場
- 連携効果が不透明
- 投資しにくい
- 主なメリット
- 利回りが非常に高い
- 途中解約できる
- 注意点と活用方法
- 利回り低下後に注意
- 安全対策を徹底
高利回り狙いにオススメ
SHIODOME fundingは汐留グループとの士業連携をアピールしています。
しかし正直なところ、具体的にどの程度の効果があるかは不透明です。
また、運営会社の汐留プロパティが非上場企業である点、業歴が10年足らずである点なども不安要素でしょう。
とは言え、利回り10%は美味しいです。
いずれ下がるにしても6%は維持してくると期待できます。
この点でSHIODOME fundingは高利回り狙いの投資家にオススメです。
ただし、ノーガードでの高利回り狙いは命取り。
以下の安全対策を必ず徹底しましょう。
- 案件をしっかり調べ厳選する
- 少額で投資する
- 分散投資のため他の業者も使う
ハイリターンにハイリスクはつきもの。
それを知った上で安全対策を十分に取る。
しっかりガードした上で高利回りを狙ってください。
狙うなら利回りが高いうちに！
この他のソシャレン、クラファン業者の徹底解説記事は↓コチラです！
コメント
素人の憶測ですが…不動産事業拡大の一貫、実績づくり、自社の宣伝目的（ソシャレン型でよくある）あたりでしょうか。
案件自体はおかしなものでは無さそうなので（書面まだですが）少額で参加予定です。10%なので当たるかも分かりませんがw
やっぱり不動産事業の拡大策ですよね。
本業との相乗効果がどうにも思いつかないです。
＞10%なので当たるかも分かりませんがw
な～んとおっしゃるうさぎさん♪
抽選強者が心にもないことを笑