【最新】FUNDROPの評判・口コミとリスク・デメリット

【2024年3月5日更新】

知名度が高くない業者で投資するのって、やっぱり不安ですよね。

 

FUNDROPで投資して大丈夫か？

クラウドファンディングで1億9千万円以上を投資してきて損失ゼロの現役投資家が、ホンネで解説します。

 

結論から言うと次の通りです。

 

僕は実際にFUNDROPで投資済みです。

経験者の立場から悪い点も含めて解説します！

 

 

FUNDROPの概要

最初にFUNDROPの概要です。

 

基本情報

基本情報は以下の通りです。（2024年3月5日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

2020年11月に「ONE DROP FUNDING」として運営が開始されました。

しかし、応募が書類ベースで最低投資額も100万円と高額でした。

そこで、2021年3月にオンラインベースで最低投資額を10万円（現在は1万円）に変更し、あわせてサービス名をFUNDROPに改称しました。

これまでに分配の遅れなどトラブルを起こしたことは一度もありません。

●公式サイト：FUNDROP

 

投資の仕組み

FUNDROPは不動産投資型クラウドファンディングというタイプの投資です。

どのような投資か仕組みを簡単に説明します。

→ 次へ飛ぶ！

 

不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）はインターネットを使った不動産投資です。

次のような流れで行われます。

運用期間は1年など最初から決まっています。

期間限定で共同の大家さんになるイメージです。

 

手軽にできる不動産投資

個人で不動産投資をするには多額の資金が必要です。

でも、不動産クラファンであれば少額で参加できます。

また、不動産投資では次のような作業が発生しますが、

不動産クラファンでは作業はすべてクラファン業者が代行します。

少額でできて手間いらず。

不動産クラファンは手軽にできる不動産投資です。

 

運営会社と経営者

運営会社はONE DROP INVESTMENT

FUNDROPの運営会社はONE DROP INVESTMENTです。

不動産クラファンの運営のほか、投資用不動産の仕入れ・販売などを行っています。

2020年2月にパシフィック・インベストメント・アドバイザーズから現社名に改められました。

 

ONE DROP INVESTMENTの経営状況

2022年12月期の売上高は2億8,831万円でした。

コロナ禍で大きく影響を受けましたが回復中です。

ただ、財務面が以前より少し弱くなっていると感じます。

 

ONE DROP INVESTMENTの事業内容

ONE DROP INVESTMENTは不動産投資系の会社です。

まず、不動産流動化事業として投資用不動産の仕入れ、販売を行っています。

投資家に販売せず自社で保有し、賃料収益を得ることもしています。

投資用不動産の運用管理も主力事業の一つです。

投資家に代わって入居者探しや賃貸借契約の代行、賃料請求などを行っています。

 

経営者は井筒秀樹氏

ONE DROP INVESTMENTの経営者は代表取締役の井筒秀樹氏です。

井筒氏についてはJ-REIT運用会社での勤務経験があることくらいしか情報が得られませんでした。

業務とは関係ありませんが、EXECUTIVEFIGHT-BUSHIDOという企業経営者の格闘技大会に参加しており、75kg級で1位だそうです。

 

募集状況

FUNDROPの募集状況を解説します。

 

募集実績

まず募集実績です。（2024年は2月募集分まで）

2022年までは半期ごとに2億円前後の募集を行っていました。

2023年に入り募集ペースが落ちましたが、2024年に入って再びペースを上げています。

 

募集頻度と1回あたり募集額

次に月平均の募集回数と1回あたりの募集額です。（2024年は2月募集分まで）

募集回数、募集額ともに2023年に前年を割りました。

2024年はこれまでのところ回復傾向です。

 

償還実績

投資家のお金はどのくらい戻ってきているか、償還実績を見てみましょう。（2024年3月5日現在）

金額ベースで7割以上の案件で投資家にお金が戻ってきています。

 

利回りと運用期間

直近1年間（2023年3月～2024年2月）に募集された案件の利回りと運用期間を解説します。

 

利回り

利回りは最低4.0％、最高8.0％、平均5.8％です。

大半の案件で利回りは5％以上です。

非上場系の業者としては平均的な水準でしょう。

 

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。（2024年は2月募集分まで）

利回りはゆるやかに低下傾向ですが、それでも5％台は維持しています。

 

運用期間

運用期間は最短6カ月、最長18カ月、平均11.3カ月でした。

多くの案件で運用期間は12カ月以内に収まっています。

運用期間は短いほど安全なので良い傾向です。

 

手数料

FUNDROPの手数料は以下の通りです。

入金時だけでなく出金時も振込手数料は投資家負担です。

自分の口座を楽天銀行で登録すれば、出金時の振込手数料が安くなります。

●公式サイト：FUNDROP

FUNDROPのデメリットとリスク

ここからはFUNDROPの悪いところを見ていきます。

 

利益と元本は保証されない

利益の分配、元本の償還ともに保証されません。

投資ですので損をする可能性もあることは理解しておきましょう。

 

途中で解約できない

運用期間中の解約は原則不可です。

お金が必要になったとか、不安になったといった個人的理由での解約はできません。

 

運営会社の信頼性が低い

運営会社が非上場企業

運営会社のONE DROP INVESTMENTは非上場企業です。

上場企業に比べて信頼性が劣ります。

 

社歴が浅い

ONE DROP INVESTMENTは2013年の設立です。

プレファンやジョイントアルファの運営会社は40年以上の歴史を持ち、それらと比べて社歴が短いと言わざるを得ません。

経験の蓄積で見劣りする点も不安要素です。

 

情報が少ない

ONE DROP INVESTMENTや社長の井筒氏についての情報が極めて少ないです。

信頼しようにも判断材料が皆無に等しい。

これらの状況からFUNDROPは運営会社の信頼性が低いと感じます。

 

条件の悪い物件が多い

物件の条件が悪い

FUNDROPの投資対象物件は築年が平均で40年です。

中には築60年以上の物件もあります。

また、多くの案件が駅から徒歩10分以上で、バス利用が必須の物件もあります。

都内の駅チカ築浅物件に比べて条件が悪いです。

 

メリットの面もある

ただ、条件と利回りは反比例の関係にあります。

FUNDROPの利回りの高さは物件の条件の悪さによる部分もあるので、一概にデメリットとは言えないでしょう。

 

投資しにくい

FUNDROPは募集が半期に2～4回と少ないです。

また、1回の募集額も5千万円前後と多くありません。

このため、FUNDROPはやや投資しにくいです。

 

抽選が少ない

FUNDROPの募集はほとんどが先着方式です。

抽選方式だったのは過去に1回だけで、倍率も4倍と高めでした。

抽選方式がないので仕事などで募集開始時に応募できない人には不利です。

 

出金手数料が有料

FUNDROPは出金時の振込手数料が投資家負担です。

自分の口座を楽天銀行で登録すれば安くなりますが、それでも無料にはなりません。

出金無料にできる業者が大半なだけに、有料なのはFUNDROPの残念なところです。

 

3カ月放置で強制出金

FUNDROPではマイページへのログインが3カ月以上に渡って行われない場合、デポジット口座にある資金が強制的に出金されます。

その際の振込手数料は投資家負担です。

デポジット口座に資金を3カ月以上放置しないようにしましょう。

 

分配が満期一括

FUNDROPで分配金が支払われるのは運用終了後の満期一括です。

最後まで分配金を受け取れないので、儲かってる感を得にくいかもしれません。

●公式サイト：FUNDROP

FUNDROPのメリットと特長

FUNDROPには良い点もたくさんあります。

 

セイムボート出資方式

投資家だけでの出資はハイリスク

投資家だけで3,000万円を出資してマンションを取得したとします。

もし、このマンションが2,500万円でしか売れなければ、投資家は500万円の損ですよね？

ところが、売却を担当したクラファン業者は無キズのヘッチャラです。

もしかしたら、買い手と結託して安く売り払ったのかも？

このように、投資家だけでの出資はハイリスクです。

 

業者も出資する

そこで不動産クラファンでは業者も一緒に出資します。

こうすれば売値が安いと業者も損をするので、高く売ろうとがんばりますよね。

 

セイムボート出資方式

このように投資家と業者が共同で出資する仕組みをセイムボート出資方式と言います。

FUNDROPはセイムボート出資方式を採り入れているので安全性が高まります。

 

優先劣後出資方式

投資家分の償還を優先

ただ、業者ががんばっても2,500万円でしか売れないこともありますよね？

この場合、売却で得られた代金2,500万円はまず投資家分の償還にあてられます。

業者が受け取るのは残った100万円だけです。

 

優先劣後出資方式

このように、

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

FUNDROPは優先劣後出資方式を採り入れているので安全性が高まります。

 

投資対象が住居系の物件

投資対象の不動産には様々な種類があります。

コロナ禍でみなさんも実感されたと思いますが。

オフィスや商業施設、宿泊・余暇系などは、需要の波が大きいですよね。

 

これに対して、FUNDROPの投資対象はすべて住居系の物件です。

住居系は安定した需要があるので、商業系などに比べて賃料収入が安定します。

それはイコール、分配金の原資が安定的に入るということです。

FUNDROPは投資対象が住居系の物件なので、分配金受け取りの確実性が高いです。

 

分配原資がインカムゲインだけ

不動産収入には大きく分けて2つの種類があります。

インカムゲインは入居者がいる限り安定収入です。

一方のキャピタルゲインは売却価格で大きく変動しますし、売れなければ入ってきません。

FUNDROPの分配原資はインカムゲインだけです。

キャピタルゲイン型の案件に比べて分配金受け取りのリスクが低いです。

 

マスターリース契約がある

空室リスクがある

インカムゲイン型の案件にもリスクはあります。

入居者が見つからず家賃が入ってこない空室リスクです。

 

マスターリース契約で空室リスクから隔離

そこでFUNDROPでは、物件を不動産屋経由で入居者に貸します。

この際、不動産屋は入居者が見つからなくてもFUNDROPに家賃を支払う契約を結びます。

こうすれば投資家は空室リスクから切り離されますよね？

このような契約をマスターリース契約と言います。

FUNDROPはマスターリース契約を採り入れているので、分配金を確実に受け取れます。

 

買取保証は過去1回だけ

なお、以前は買取保証という別のリスク対策がありました。

しかし、買取保証が付いたのは第1号案件だけです。

それ以降は買取保証付き案件が出たことはありません。

 

再組成案件が多い

2022年11月以降、FUNDROPで募集された案件は大半が過去に運用されたことがある案件です。

例えば、横浜案件はまったく同じ物件で4回目です。

過去に償還された実績がある案件なので、一定の安全性が期待できます。

 

劣後出資比率が高め

劣後出資比率が高いほど安全

出資総額に占める業者分の比率を劣後出資比率といいます。

下の例では20％です。

ここでは説明を省きますが、劣後出資比率が高いほど安全です。

 

FUNDROPは20％

FUNDROPの劣後出資比率は高めです。

2023年は1案件を除いて劣後出資比率20％以上でした。

もちろん、Rimpleのようにすべての案件で30％の業者もあります。

ただ、FUNDROPは投資対象が築古物件で値動きが大きくないので、20％あれば安全装置としては十分でしょう。

 

運用期間が長くない

FUNDROPは多くの案件で運用期間が1年以内です。

運用期間が長くないので安全面で有利です。

 

利回りが低くない

FUNDROPの利回りは5～6％が多いです。

確かにTECROWDのように10％を超える案件を出す業者もあります。

ですが、国内物件でインカム型という安全性も考えると、納得できる水準と言って良いでしょう。

 

手軽に始められる

FUNDROPは手軽に始められる不動産投資です。

 

会員登録が簡単

FUNDROPを利用するには会員登録が必要です。

スマホを使ったeKYC本人確認を利用すれば、登録申請は5～10分で終了。

最速1営業日で登録が完了し投資できるようになります。

 

1万円から投資できる

また、FUNDROPの最低投資額は1万円です。

少額で始められるので、初めて投資する人でも安心です。

 

入金はあとから

事前にデポジット口座への入金が必要な業者では次のような問題が起こります。

FUNDROPは投資できることが決まってからの後入金方式です。

なので、資金が寝ることはありません。

●公式サイト：FUNDROP

FUNDROPの評判と口コミ

FUNDROPの評判です。

 

悪い評判と口コミ

落選した

FUNDROPはこれまで1回だけ抽選方式で募集したことがあります。

その時の倍率は4倍でした。

 

抽選結果のメールが来なかった

システムトラブルだろうと思いますが。

抽選結果メールが来なかったという声は他にも見ました。

 

抽選の募集期間が長すぎる

当選したときのために資金を3週間キープしておかなければなりません。

かといって、応募をギリギリまで待つと忘れそうだし。

抽選の募集期間は1週間以内にしてほしいですよね。

 

良い評判と口コミ

投資できた

FUNDROPは競争率が低いから先着でも投資しやすいという声はよく聞きます。

 

対応が早い

遅い業者は本当に遅いですからね。

問い合わせへの返答然り、早い対応は信頼度につながります。

 

当選した

FUNDROPの抽選は部分当選もあるようです。

 

資金拘束期間が短い

業者によっては入金から運用開始までと、運用終了から償還までで3カ月以上かかります。

実質利回りが下がるので資金拘束期間は短いほど良いです。

 

償還のタイミングが良い

戻ってきた元本をそのまま再投資。

資金効率が高まるのでありがたいです。

●公式サイト：FUNDROP

FUNDROPの注意点と対策

FUNDROPで投資する際の僕が考える注意点と対策です。

 

最大の懸念点は信頼性

FUNDROPは安全面の条件が揃っており、案件自体は良いと感じます。

一方で懸念点は業者としての信頼性です。

運営会社のONE DROP INVESTMENTについても、社長の井筒氏についても、とにかく情報がない。

どんな会社なのか、どんな人なのか、よく分からないから信頼のしようがない。

これがFUNDROPの最大の懸念点です。

 

注意点への対策

とはいえ、利回りは悪くないですし投資したいですよね。

ではどうするか？

 

再組成案件を狙う

僕ならば過去に運用された実績がある再組成案件を狙います。

無事に運用を終了し償還までいった実績があるので、一定の安全性が期待できるでしょう。

FUNDROPは2022年11月以降、大半の案件が再組成案件です。

ですので、特に難しくない安全対策といえます。

 

少額で投資する

とはいえ、再募集ならば100％安全とは限りません。

ですので、万が一の場合を考えて少額で投資することをおすすめします。

僕自身、FUNDROPで投資するときは少額です。

 

他の業者も利用する

ただ、少額だと全体の投資額を増やせません。

ですので、他の業者も利用しましょう。

利用する業者を増やすことで投資のチャンスが増え、分散投資で安全性も高まります。

 

僕は常に20社以上で投資しており、会員登録済みの業者は100社を超えます。

 

僕のオススメ業者はこちらの記事で紹介しています。

【2024年4月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社

【2024年4月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。累計投資額2億円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング（不動産クラファン）を紹介します。

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2024.04.01

 

こちらの記事はソシャラン、クラファン、すべての業者のリストです。

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【2024年4月1日更新】全123業者（ソーシャルレンディング24社、不動産投資型クラウドファンディング90社、その他のクラファン9社）の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。

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2024.04.01

●公式サイト：FUNDROP

FUNDROPでの僕の投資実績

FUNDROPでの僕の投資実績を公開します。

 

僕の投資実績

これまでに投資したのは以下の案件です。

デビュー案件とその再組成案件です。

いずれも少額での投資で、しっかり儲けさせてもらいました。

今後も再組成案件で手堅く投資していくつもりです。

●公式サイト：FUNDROP

FUNDROPの会員登録の注意点

FUNDROPで会員登録する際の注意点です。

 

会員登録のポイント

条件

• 20歳未満は不可
• 法人での登録も可

 

手続きの流れ

• 他の業者と同じ流れ
• eKYC（スマホでの本人確認）にも対応
• 本人確認コードが届く
  • 転送不可簡易書留のハガキで
  • eKYCの場合はメールで
  • 初回ログイン時に本人確認コードを入力して登録完了

 

本人確認資料として使えるもの

• eKYCの場合（以下から1点）
  • 運転免許証
  • 運転経歴証明書
  • 在留カード
  • 個人番号カード
• 画像アップロードの場合（以下から2点）
  • 運転免許証
  • 住基カード（写真付き）
  • パスポート
  • 健康保険証（裏面に住所記載あり）
  • 在留カード
  • 運転経歴証明書
  • 個人番号カード
  • 特別永住者証明書

 

マイナンバーの扱い

• マイナンバーの登録が必要
  • 会員登録時にマイナンバーも登録
• 以下のいずれかをアップロード
  • マイナンバーカード
  • マイナンバー通知カード
  • 住民票（個人番号の記載付き）
  • 住民表記載事項証明書（個人番号の記載付き）

 

提携銀行

• 楽天銀行
• 同行から振り込めば振込手数料は無料
• 出金手数料は投資家負担（有料）
  • 自分の銀行が楽天銀行：52円
  • 自分の銀行が楽天銀行以外：
    • 3万円未満150円
    • 3万円以上229円

 

登録完了までの所要日数の目安

• eKYCの場合：1～2営業日
• 画像アップロードの場合：5～7営業日

 

会員登録の注意点

入金時の注意

• 本人名義の口座から振り込む
• 会員登録時に登録した口座以外からでも可能

●公式サイト：FUNDROP

FUNDROPのまとめ

最後に要点をまとめます。

 

FUNDROPの要点

FUNDROPの要点は以下の通りです。

 

安全対策を徹底し手堅く儲ける！

FUNDROPの案件は安全面の条件が揃っています。

案件の安全性は間違いなく高いと僕は感じます。

 

その一方でやはり心配なのは業者としての信頼性です。

決して信頼できないダメな業者という意味ではありません。

情報が少なすぎて信頼のしようがないのです。

 

とはいえ、案件の条件は良いですし、利回りも悪くない。

となると、やっぱり投資したいですよね？

 

であれば、安全対策をきっちりやった上で投資しましょう。

まず案件をしっかり調べ、堅い案件を選ぶ。

より安全性を高めるために再組成案件に絞って投資する。

さらに万が一に備えて投資額は少額に。

 

投資で重要なのは業者の使い方。

FUNDROPも使い方次第です。

安全対策をしっかりした上で手堅く利益を取りにいきましょう！

→ FUNDROPで会員登録する（無料）