【最新】Incapi（インキャピ）の評判・口コミとリスク・デメリット

【2024年4月8日更新】

マイナーな業者は不安になりますよね。

 

Incapiで投資して大丈夫か？

クラウドファンディングで2億円以上を投資して損失ゼロの現役投資家が、忖度なしのホンネで解説します。

 

結論から言うと以下の通りです。

 

運営会社など詳しく調べています。

みなさんの投資判断の参考になればうれしいです。

 

 

Incapiの概要

まず最初にIncapiの概要です。

 

基本情報

基本情報は以下の通りです。（2024年4月8日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

不動産事業の2つの収益源、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）から名付けています。

2023年12月に第1号案件の募集を行ったばかりです。

プチ解説 案件とは？

●公式サイト：Incapi

 

投資の仕組み

Incapiは不動産投資型クラウドファンディングというタイプの投資です。

どんな投資なのか仕組みを簡単に説明します。

→ 次に飛ぶ！

 

不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）はインターネットを利用した不動産投資です。

次のような流れで行われます。

運用期間は事前に決められています。

期間限定で共同の大家さんになるイメージです。

プチ解説 分配とは？

 

手軽にできる不動産投資

通常の不動産投資では多額の資金が必要ですが。

不動産クラファンは少額から投資できます。

また、不動産投資では次のような作業が発生します。

個人でやるのは大変ですよね？

不動産クラファンではこれらの作業はクラファン業者が代行します。

少額からできて作業はすべておまかせ。

不動産クラファンは手軽にできる不動産投資です。

 

運営会社と経営者

運営会社はNITOH

Incapiの運営会社はNITOHです。

渋谷区に本社を置く不動産業者です。

NITOHは2006年6月にワイズ・ワンとして設立されました。

その後、日本投資リアルエステートを経て2015年2月に現社名になりました。

設立から20年近く経っています。

 

NITOHの経営状況

2022年9月期はグループ全体の売上高は81億円でした。

営業利益や純資産などは公開されていません。

NITOH単体の貸借対照表と損益計算書は、会員登録後に見られる成立前書面に掲載されています。

それをもとに算出した主な財務指標は以下の通りです。

これを見る限り財務状況は比較的良好です。

不動産クラファンの運営会社として問題ないと考えます。

 

NITOHの事業内容

NITOHの主力事業はマンション分譲事業で、年間300戸以上を販売しています。

販売するマンションの内、3分の1は中古マンションを仕入れてリノベーションで価値を高め、実需用（居住用）不動産として販売しています。

残りの3分の2は自社ブランドの「RELIA（リライア）」シリーズを中心とした投資用マンションです。

投資用マンションについては販売後の入居者探しや家賃集金などをオーナーから請け負う賃貸管理事業も行っています。

販売と管理代行の両方で収益を得るということです。

そして、これら不動産業の経験とノウハウがIncapiの運営に活用されています。

プチ解説 リノベーションとは？

 

経営者は宮園泰人氏

NITOHの経営者は代表取締役の宮園泰人氏です。

宮園氏は1980年7月に鹿児島県鹿屋市で生まれました。

警察官の両親の影響で柔道を始め、世田谷区立弦巻中学校時代に全国大会で優勝、柔道の名門の世田谷学園高校に進学しました。

その後、紆余曲折の末にキックボクシングを始め、2000年1月にムエタイ選手としてデビュー、2002年2月からはK-1にも参戦しました。

いくつかのタイトルを手にしたのち、2006年2月に引退。

個人投資家になるもFXで失敗し、同年6月に起業しワイズ・ワン（元NITOH）を設立、現在まで代表を務めています。

 

Incapiを運営する目的

NITOHがIncapiを運営する目的は主力事業の販路拡大でしょう。

現在のNITOHの主力事業は投資用マンションの販売と賃貸管理の代行です。

しかし、マンションを購入できる客層は限られます。

そこで、1つのマンションを小口化し少額で投資家に買ってもらう。

その小口化にIncapiを使うということです。

宮園社長は自身のブログで次のように語っています。

運用当初の計画としては、現状行っている事業の小口化を行い投資家やお客様に絶対に不備がないよう運営に注力した事業を進めていきます。

「急いては事をし損じる」という諺がある通り、事業は身の丈をしっかりとわきまえ、収益ありきよりも顧客に支障がない運営を厳守します。

ぜひ安全な運用を行っていただきたいです。

 

募集状況

次にIncapiの募集状況です。

 

募集実績

Incapiは2023年12月13日に第1号案件の募集を行いました。

投資対象はNITOHの自社企画マンションであるRELIA浅草です。

劣後出資比率が30％と高い上、マスターリース契約が付いています。

また、物件の評価額が優先出資よりかなり高く、リスク低めの堅い案件だと感じました。

プチ解説 劣後出資比率とは？

プチ解説 抽選方式とは？

 

利回りと運用期間

Incapi第1号案件の利回り10％はデビュー記念の大盤振る舞いでしょう。

将来的には3～4％くらいに落ち着くと思います。

運用期間は今後とも6～12カ月でしょう。

 

償還実績

第1号案件はすでに償還されています。

早期償還で運用期間は予定の6カ月から2カ月に短縮されました。

プチ解説 償還とは？

プチ解説 早期償還とは？

 

手数料

Incapiの手数料は以下の通りです。

振込手数料は入金時、出金時ともに投資家負担です。

Incapiの口座がりそな銀行なので、自分の口座をりそな銀行で登録すれば出金手数料が安くなります。

プチ解説 入金、出金とは？

●公式サイト：Incapi

Incapiのデメリットとリスク

ここからはIncapiの悪いところを見ていきます。

 

元本は保証されない

運営会社の倒産などで元本が戻ってこない可能性があります。

また、空室続きなどで分配金が受け取れない場合も。

投資なのでノーリスクではありません。

 

途中で解約できない

IncapiのFAQには解約が可能であるように書かれています。

しかし、「やむを得ない事由」とは一般に運営会社の経営危機などを指します。

お金が必要になった、不安になったなど、個人的な理由では解約できないのが普通です。

 

運営会社が非上場企業

Incapiを運営するNITOHは非上場企業です。

上場企業系の業者に比べて信用力が劣ります。

運営を始めたばかりで実績が少ないのも不安要素です。

 

投資が10万円単位

Incapiでは投資は1口10万円です。

最低10万円で、その次は20万円、その次は30万円と10万円単位になります。

資金が少ない人は投資しにくいかもしれません。

 

出金時の手数料を無料にできない

Incapiでは入金時だけでなく出金時の振込手数料も投資家負担です。

 

他社は無料にできる

Incapiが他社と違うのは出金時の手数料を無料にする方法がないことです。

例えば、最も多くの業者で利用されているGMOあおぞらネット銀行の場合、

自分の口座をGMO銀行で登録すれば出金時の振込手数料は無料になります。（一部の業者を除く）

 

Incapiは無料にできない

しかし、Incapiの口座はりそな銀行です。

自分の口座をりそな銀行で登録しても振込手数料は50円で無料になりません。

無料にする方法が一切ないのはIncapiなどごく一部の業者です。

この点はぜひ改善してほしいですよね。

 

分配が満期一括

Incapiは分配金の受け取りは運用終了後の満期一括です。

最後まで受け取れないので儲かってる感を得にくいかもしれません。

●公式サイト：Incapi

Incapiのメリットと特長

Incapiには良いところももちろんあります。

 

セイムボート出資方式

投資家だけでの出資はリスクがある

投資家だけで3,000万円を出資してマンションを取得したとします。

もし、このマンションが2,500万円でしか売れなかったら、投資家は500万円を失います。

でも、売却を担当したクラファン業者は損失ゼロ。

痛くもかゆくもありません。

もしかしたら、買い手が友だちでわざと安く売ったのかも？

このように投資家だけでの出資にはリスクがあるのです。

 

業者も一緒に出資する

そこで不動産クラファンでは投資家と一緒に業者も出資します。

こうすれば売値が安いと業者も損をするので、高く売ろうとがんばりますよね？

 

セイムボート出資方式

このように投資家と業者の共同での出資の仕方をセイムボート出資方式といいます。

Incapiはセイムボート出資方式なので、安全性の高さが期待できます。

 

優先劣後出資方式

投資家分の償還が優先される

しかし、業者ががんばっても2,500万円でしか売れないこともあるでしょう。

この場合、売却で入ってきた2,500万円はまず投資家分の償還にあてられます。

業者に償還されるのは残った100万円だけです。

 

優先劣後出資方式

このように、

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

Incapiは優先劣後出資方式なので、安全性の高さが期待できます。

 

劣後出資比率が高い

劣後出資比率が高いほど安全

出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20％です。

ここでは説明を省きますが、劣後出資比率が高いほど安全と考えてください。

 

Incapiは劣後出資比率30％

Incapiの第1号案件では劣後出資比率は30％でした。

他社と比べて高い水準ですので、安全性の高さを期待できるでしょう。

第2号案件以降も当面は30％が続くと予想します。

 

利回りが高い

Incapiの第1号案件は利回りが10％でした。

もちろんこれはデビュー記念案件で、ずっと続くわけではありません。

最終的には3～4％台になると思いますが、しばらくは高利回りが続くはずです。

 

大型の不動産が投資対象

Incapi運営開始時の宮園社長のブログには次のように書かれています。

オフィスビルやマンション、商業施設、物流倉庫、ホテルなど、個人では難しかった大型の不動産へ分散投資をすることが可能です。

大型不動産は数億円から数百億円します。

Incapiを使えば個人でも大型不動産への投資が可能です。

 

後入金方式

事前にデポジット口座への入金が必要な業者では次のような問題が起こります。

Incapiは投資できることが決まってからの入金です。

資金が寝る心配は必要ありません。

プチ解説 デポジット口座とは？

●公式サイト：Incapi

Incapiの評判と口コミ

Incapiの評判と口コミを集めました。

運営が始まったばかりなのでまだ少ないです。

 

悪い評判と口コミ

会員登録がしにくい

5秒でピントを合わせて撮影はかなりハードルが高いです。

 

メールが分かりにくい

早期償還と書いてもらわないと分かりにくいですよね。

 

良い評判と口コミ

当選した

●公式サイト：Incapi

Incapiの注意点と対策

Incapiで投資する際の僕が考える注意点と対策です。

 

運営会社が非上場企業

やはり一番の不安点は運営会社であるNITOHが非上場企業であることです。

NITOHの経営状況のところで説明した通り、財務状況は悪くないです。

ただそれでもなお、プレファンやジョイントアルファなど上場企業系の業者に比べると信用力が劣るのは間違いないでしょう。

 

募集実績が少ない

もう一つの不安点は運営を始めたばかりで実績が少ないことです。

まだ第1号案件を墓集しただけ。

 

様子を見ながら少額で投資

とは言え、10％など高利回りを取れるのは最初のうちだけです。

このチャンスを逃すのはもったいない。

ですので、案件の内容、募集状況など様子を見ながら少額で投資するのが良いでしょう。

最初からドカッといくのはリスキーです。

●公式サイト：Incapi

Incapiでの僕の投資実績

Incapiでの僕の投資実績を公開します。

 

僕の投資実績

これまでにIncapiで投資したのは以下の案件です。

デビュー案件は利回り10％の上に物件も堅い。

100万円で応募し運良く当選しました。

●公式サイト：Incapi

Incapiの会員登録の注意点

Incapiで会員登録する際の注意点です。

 

会員登録のポイント

条件

• 年齢制限の規定はない
• 法人での登録も可

 

手続きの流れ

• 他の業者と同じ流れ
• eKYC（スマホでの本人確認）にのみ対応
• 郵送での手続きには非対応

 

本人確認資料として使えるもの

• 運転免許証
• パスポート
• マイナンバーカード
• 写真付き住民基本台帳カード
• 在留カード
• 外国人登録証明書
• 運転経歴証明書
• 特別永住者証明書

 

マイナンバーの扱い

• マイナンバーの登録が必要
  • 会員登録完了後に提出する
• 以下のいずれかをアップロード
  • マイナンバーカード
  • 個人番号通知カード

 

提携銀行

• りそな銀行
• 出金手数料は投資家負担（有料）
  • 自分の口座がりそな銀行：50円
  • 自分の口座がりそな銀行以外：220円

 

登録完了までの所要日数の目安

• 目安は示されていない

 

会員登録の注意点

入金時の注意

• 本人名義の口座から振り込む

●公式サイト：Incapi

Incapiのまとめ

最後に要点をまとめます。

 

Incapiの要点

Incapiの要点は以下の通りです。

 

様子を見ながら少額で投資

Incapiはクラファン業者として期待が持てます。

運営会社は20年近い経営実績がある不動産会社。

投資用マンションの販売を本業としているので、業者としての適性もあります。

不動産クラファン業者としての期待値は高いと考えて良いでしょう。

 

不安点は運営会社であるNITOHが非上場企業であること。

財務状況は決して悪くありません。

とは言え、上場企業系に比べると信用力が劣ります。

また、募集実績が乏しいのも不安材料です。

 

ただ、デビュー直後は利回りが高い。

このチャンスは逃したくないですよね？

 

なので、案件を吟味してしっかり選ぶ。

募集状況に不審な点がないかチェック。

大金をぶち込まずに少額で。

 

様子を見ながら少額で投資。

バーゲン期間の高利回りを美味しくゲットしましょう！

→ Incapiで会員登録する（無料）