バンカーズ不動産担保ローン事業支援ファンド第2号に投資するか？【案件分析】

卵ファンドで大コケしたバンカーズですが。（失礼！

秋に入って案件の量産体制に入っています。

そして、勢いそのままに11月第1号の案件が出てきました。

この案件に投資すべきか？

内容を分析し、投資の是非を判断します。

不動産担保ローン事業支援ファンド第2号の概要

それではまず、11月一発目となる「不動産担保ローン事業支援ファンド第2号」の概要です。

 

バンカーズとは？

バンカーズは2020年12月に運営を開始したソーシャルレンディングです。

基本情報は以下の通りです。

トップが三菱UFJ銀行の元専務であるなど、信頼性と透明性の高さが期待される業者です。

●公式サイト：バンカーズ

バンカーズについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】バンカーズの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、バンカーズ（Bankers）の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。バンカーズでの僕の投資実績も公開します。

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2024.03.06

 

不動産担保ローン事業支援ファンド第2号の基本情報

不動産担保ローン事業支援ファンド第2号の基本情報は以下の通りです。

利回りに幅があるのは、後述する手形割引事業の利回りが変動するためです。

2.73～3.39％を単純平均すると利回りは3.1％です。

 

2つの案件を組み合わせている

前回10月の不動産担保ローン事業支援ファンド第1号は、企業への融資案件だけでした。

これに対して今回の第2号は、2つの案件を組み合わせて1つの案件にしています。

今回、投資家から5,500万円を集めますが、次のように2つの案件に割り振って運用されます。

我々投資家から集めたお金を2つの事業で使う。

そして、そこで得られた利益の一部を投資家に還元するということです。

続いて2つの案件の詳細を説明します。

 

手形案件の詳細

手形案件とは？

今回の手形案件では500万円を使ってバンカーズが自社で手形割引事業を行います。

手形割引とは簡単に言うと次のような事業です。

手形割引は資金に余裕がない中小企業などがよく利用します。

手形割引がよく分からないという方は、こちらの記事を読んでみてください。

バンカーズ（Bankers）1号案件に投資するか？【案件分析】

バンカーズ（Bankers）の第1号案件を詳しく解説、分析し、投資するかを判断します。今回は融資と手形の2つの案件がセットになっています。手形案件を初心者向けに説明します。融資案件については担保物件を特定しました。

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手形案件の利回りは未定

なお、手形割引は事前にどのように行われるか決まっていません。

割引の依頼があるか事前には分からないからです。

このため、バンカーズでは手形案件の利回りに幅を持たせています。

手形割引で得られる利益は0～7.3％の間で幅があるということです。

今回の案件の利回りに幅があるのはこのためです。

 

融資案件の詳細

次に融資案件の詳細です。

今回は事業者向け貸金業者に融資を行います。

この5,000万円を使って貸金業者が貸金業を行う。

つまり、我々投資家が貸金業者の金主になるということです。

不動産担保ローン事業支援ファンド第2号の分析

それでは、この案件に投資すべきか詳しく見ていきましょう。

今回、分配金が得られるかは2つの事業が無事に終了できるか次第です。

ですので以下、元本を回収できるかを考えます。

 

手形案件の元本回収は堅い

手形案件の元本回収は、手形の振出人が支払いをできるか次第です。

この点について、バンカーズは手形割引の際に振出人の支払い能力を審査するなどの対策を打っています。

そのため、バンカーズでは過去10年以上に渡り手形割引で不渡りを出していません。

これまでバンカーズで募集された手形案件でもデフォルトはゼロです。

これらの実績から、手形案件の元本回収は堅いと思います。

 

融資案件の元本回収も堅そう

次に融資案件です。

僕はソーシャルレンディングでは借り手が必ず返済不能となることを前提とします。

ですので、元本を回収できるかは保全次第です。

そこで、融資案件の保全について見ていきます。

保全の状況

今回の融資案件では3つの保全が設定されます。

1. 銀行口座への出金承認権限と質権設定

今回の融資先貸金業者がお金を貸す相手を最終借り手と呼ぶことにします。

最終借り手は利息や元本を貸金業者の銀行口座に振り込みますよね？

この銀行口座から貸金業者が勝手にお金を引き出せないようにします。

また、この口座に質権を設定することで、貸金業者が返済できなくなったときに口座のお金を差し押さえることができます。

2. 最終借り手に対する貸金債権への質権設定

貸金業者が持つ最終借り手に対する貸金債権、つまり、最終借り手から貸したお金を取り立てる権利に質権を設定します。

これにより、貸金業者が返済不能になった場合、代わりに最終借り手からお金を回収できます。

3. 不動産への担保設定

貸金業者から最終借り手への融資に対しては、最終借り手が持つ不動産が担保になっています。

この不動産にバンカーズが担保を設定します。

これにより、貸金業者、最終借り手がともに返済不能となった場合、担保不動産を処分することでお金を回収します。

担保評価額は7,230万円

その頼みの綱の担保不動産は以下の3件で、3件あわせての評価額は

です。（※以下、物件名等は僕の推測です）

1. MACビューネ中山

• 所在地：横浜市緑区中山町993-1
• 物件種：区分マンション
• 構造：鉄筋コンクリート造地下1階付5階建
• 築年：1989年9月（築32年）
• 専有面積：1階部分59.09㎡（壁芯）
• 最寄り：横浜線中山駅 徒歩11分
• バンカーズ評価額：2,070万円
• 僕の悲観的評価額：1,800万円

2. 横浜市瀬谷区土地

• 所在地：横浜市瀬谷区
• 物件種：土地
• 面積：153.97㎡
• 最寄り：相鉄本線瀬谷駅 徒歩4分
• バンカーズ評価額：3,080万円
• 僕の悲観的評価額：2,771万円

3. 川崎市麻生区土地

• 所在地：川崎市麻生区
• 物件種：土地（建物付き）
• 築年：1966年（建物部分）
• 面積：192.98㎡
• 最寄り：小田急多摩線栗平駅 徒歩18分
• バンカーズ評価額：2,080万円
• 僕の悲観的評価額：1,930万円

LTVは69.2％

以上、3物件あわせてのバンカーズの評価額は7,230万円です。

これに対して借り手への融資額は5,000万円ですので、LTVは69.2％です。

僕の超悲観的評価額6,501万円で出すと76.9％です。

運用期間が6カ月と短いですので、それほどリスキーではないと思います。

借り手の信用度が高い

また、これは常にネガティブ思考の僕のポリシーに反しますが、借り手の信用度が高い点もポイントです。

今回の借り手である貸金業者はバンカーズではおなじみのC社です。

C社についてはこちらの記事で紹介していますが、

バンカーズ（Bankers）第2号案件に投資するか？【案件分析】

バンカーズの第2号案件の手形割引と診療介護報酬債権担保融資の分析解説です。借り手のノンバンクが倒産した場合、最終借り手の医療機関が診療報酬ゼロになった場合など、4つのパターンに分けて元本回収の可能性を考えます。

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2021.01.13

それなりに信用力はあると思います。

また、バンカーズサイトの説明によれば、

とのことです。

この点、C社初登場の医療支援1号（2021年1月募集）では、

とのことでしたので、どうなんでしょうか？

総合的にみると元本回収は堅そう

ここまで見てきた通り、二重三重で保全が設定されています。

不動産担保も確保されており、LTVは70％以下です。

また、借り手の信用度は比較的高く、バンカーズでの実績も十分です。

以上から総合的に見ると、融資案件の元本回収は堅そうに思えます。

 

早期償還のリスクを低減している

今回の案件には特長が一つあります。

早期償還への不満

ソシャレン、不動産クラファンで不満としてあがるのが早期償還です。

僕みたいな元本回収至上主義の投資家にとっては、早期だろうと戻ってくれば万々歳なのですが。

1万円入ってくるつもりだったのに5千円になってガッカリという気持ちは分かります。

最終借り手の返済が早期償還につながる

今回の案件にあてはめて考えてみます。

当初、借り手の貸金業者であるC社が、3つの最終借り手に投資家の5千万円を貸します。（金額は仮定）

今回の運用期間は6カ月ですが、仮にX社が2カ月目に返済しやがったら、この2,000万円は残り4カ月間は利息を生み出さないことになります。

さらに、Y社とZ社が4カ月目にトチ狂って返済しくさりやがったら、C社は当然バンカーズに5千万円を返済するでしょう。

つまり、最終借り手の返済が早期償還につながるということです。

再貸付が可能になっている

そこで今回の案件では、早期償還を減らす工夫がなされています。

どんな工夫かというと、

つまり、C社による再貸付が可能となっているのです。

イメージとしてはこんな感じです。

こうすることで早期償還になる可能性を低くしています。

LTVは70％を維持

再貸付を行う際には、P社、Q社、R社は不動産担保を提供します。

その際、提供される担保が川崎の高台の病院跡地のようなクソ物件ではリスクが高まります。

そこで、再貸付についてもLTV70%以下を維持できる評価額の担保を提供させることになっています。

つまり、再貸付が行われてもLTV70%以下は維持されるということです。

不動産担保ローン事業支援ファンド第2号の投資判断

それでは最後に、不動産担保ローン事業支援ファンド第2号に投資するかの判断です。

 

10万円で投資します

見てきたように手形案件、融資案件ともに元本回収の可能性は高いと思います。

また、運用期間も6カ月と短めです。

危険性は高くないと判断し10万円で投資します。

 

C社の返済が順調に進むかが焦点

上述した通り、今回の借り手であるC社はバンカーズの常連です。

そして、C社が借り手の5案件の運用が来年1～3月にかけて終了します。

つまり、C社からバンカーズへの返済が発生するのですが。

その額、2億3千万円です。

今回の案件の運用終了は来年6月ですが、1～3月の5案件の返済ができなければ、当然6月の返済も厳しくなります。

もちろん上述の通り、C社の信用力は低くありません。

ただ、なんといっても銀河系最弱のスモールハートを誇る私タロウさんです。

ちょっとビビって10万円にします～ｗ

 

C社への偏りの是正を希望

ただ、C社の件は悩ましいところでして。

今回の案件でバンカーズからC社への融資残高は2億8,500万円となります。

これはバンカーズで現在運用中の案件の融資総額4億8,480万円の59％にあたります。

つまり、投資家から集めたお金の6割がC社に貸し付けられている状態です。

僕はC社が悪いとかリスキーとか言うつもりはまったくありません。

ただ、融資先が1社に偏るのは好ましくないです。

もちろん、安全性を高めようとするがゆえに堅い借り手に偏るのはJ.LENDINGも然りで理解するのですが。

他の堅い借り手を開拓し、分散投資ならぬ分散融資を進めてくれることをバンカーズには期待します。