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【2023年4月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

2023年4月投資実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで2千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2023年4月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

新たに投資した案件のタイトル画像

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2023年4月は6つの案件に580万円を投資しました。

 

ASSECLI

ASSECLIのサイトの画像

33号 船橋

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:6%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:9,024円

久々のASSECLI

ASSECLIで投資するのは昨年の9月以来、これで3回目です。

投資対象は船橋の1棟マンションで、元本償還には1億9千万円以上での売却が必要です。

物件はまだ前所有者が所有中なのですが、地元の銀行が2億1千万円で抵当権を設定しています。

だったら1億9千万円以上で売れないってことはないでしょう?

かなり堅いとは思いましたが、非上場系の業者ということで投資額は30万円に抑えました。

ASSECLIは実績も豊富だし競争率も高くないので、堅い案件が出てきたらまた投資します。

★公式サイト:ASSECLI

 

KORYO Funding

KORYO Funding

7号 水戸

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:4.5%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:22,561円

久々の当選でした

郊外のアパートですが、最寄駅の乗降客数はコロナ前まで増加傾向。

出資総額≒評価額の6,500万円はちょっと高めに感じますが。

ここは運用終了後に香陵の勘定に戻るのがほぼ確実なので問題ありません。

こういう完全インカム型が僕は好きです。

えんfunding×2、投活と抽選3連敗の直後でしたが奇跡的に当選しました!

タロウさん
タロウさん

連敗ストッパーです!

★公式サイト:KORYO Funding

【最新】KORYO Fundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月5日更新】KORYO Fundingはヤバい怪しい投資なのか?KORYO fundingで数百万円を投資中の現役投資家が実際の経験からホンネで解説。悪い評判、良くないところも忖度なしでリアルに語ります。

 

高島屋ソーシャルレンディング

高島屋ソーシャルレンディング

6号 大分サ高住

  • 運用期間:4カ月
  • 利回り:3.0%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:10,273円

おかえりFUEL!

高島屋案件は貸し手も借り手もプライム上場なので、安心感800%で投資できます。

瞬殺のクリック合戦でしたが、関西出身者としては高島屋は落とせません!笑

今回、久々に戻ってきたFUELさんでした。

次はCRE期待してます!

★公式サイト:高島屋ソーシャルレンディング

 

Funds

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サンウッドWHARF 7

  • 運用期間:11カ月
  • 利回り:1.8%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:16,500円

2%割れはツライものがあるが…

僕はFundsでは、1.スタンダード上場以上、2.運用1年以内、を条件にしています。

すると案件が絞られてくるんですよね。

2%割れはツライところですが、親会社が京王電鉄という安全性から投資しました。

その後、応募が全然集まらずアマギフプレゼントとなり実質2%にアップ。

投活を始め落選が続いたので、投資額を当初の50万円から追加して100万円にしました。

★公式サイト:Funds

【最新】Fundsの評判・口コミとデメリット・リスク
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property+

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神宮西 1

  • 運用期間:11カ月
  • 利回り:3.4%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:31,166円

待ってました、自社物件!

半年ぶりの募集、そして2021年12月以来の自社物件です。

いや~、長かったですね。お帰りなさい!

案件詳細に「インカムのみ」とありましたので、売却はせずリビング社の勘定に戻すのでしょう。

なにより満を持しての自社物件でコケるはずがない。

安心して応募しました。

次を待っています!

★公式サイト:property+

売上高1兆4千億円の東証一部上場系|プロパティプラス誕生!
東証一部上場系の不動産クラファン「property+(プロパティプラス)」が誕生しました!運営会社は売上高1兆4千億円、不動産業界第2位の飯田グループHDのグループ会社で信頼性は抜群。僕はすでに70万円投資済みです!

 

Rimple

Rimpleのサイト画像 新

57号 月島・新宿・東日本橋

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:2.7%
  • 投資額:2,000,000円
  • 税引前利益:27,221円

当選しました!

最近、他の業者で落選続きだったのですが、本命のRimpleで当選しました!

ここは毎回ガチガチに堅いし、運用期間も短めだし、大好きな投資先です。

リンプルちゃん、一生ついていきます!

★公式サイト:Rimple

【最新】Rimple(リンプル)の評判・口コミとリスク・デメリット
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、Rimple(リンプル)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。安全第一ならばRimpleです。

 

投資総額

以上をまとめると、4月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
Funds SL 1.8% 11カ月 100万円 16,500円
property+ CF 3.4% 11カ月 100万円 31,166円
KORYO CF 4.5% 12カ月 50万円 22,561円
ASSECLI CF 6.0% 6カ月 30万円 9,024円
Rimple CF 2.7% 6カ月 200万円 27,221円
高島屋SL SL 3.0% 4カ月 100万円 10,273円
平均/合計 3.6% 8.3カ月 580万円 116,745円

プロプラ自社物件、高島屋とガチ堅案件が出た上に、予想外のリンプルちゃん当選。

月間としては過去最高の投資額となりました。

現状から考えると利回り3%台中盤は御の字、運用期間はもう少し短くしたいなぁ。

ともあれ、分配金を12万円弱稼げたので上出来です。

タロウさん
タロウさん

2カ月連続です!

現在の投資状況

現在の投資状況のタイトル画像

次は4月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

4月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの業者別の運用中投資額は以下の通りです。

業者名 投資額
Funds 300万円
高島屋SL 100万円
bitREALTY 200万円
AGクラファン 200万円
COOL 55万円
FANTAS funding 180万円
Rimple 350万円
property+ 100万円
大家どっとこむ 70万円
B-Den 300万円
ちょこっと不動産 20万円
iRD 40万円
えんfunding 100万円
KORYO Funding 400万円
GALA FUNDING 130万円
FC FUNDING 100万円
ASSECLI 30万円
Lives-FUNDING 60万円
ADVANCE FUNDING 50万円
みらファン 150万円
合計 2,935万円

4月はかなり投資したので3千万超えるだろうと思っていたのですが。

元本償還も560万円と多く、2カ月連続で3千万超えはお預けとなりました。

5月は超えるかな?

業者別投資額2023年4月

高島屋SL、property+、ASSECLIが復活したため、業者数が20社に戻りました。

良かった~

そしてなんと、業者別投資残高で香陵が首位に!

以下、Rimple、B-Den、Fundsと上場系が続きます。

3月に続いて上場系が8割です。守り重視!

受け取った分配金

受け取った分配金のタイトル画像

さぁ、お楽しみ、4月にゲットした分配金(税引前)です!

業者名 分配金額
Funds 4,190円
bitREALTY 24,119円
AGクラファン 2,600円
Rimple 29,753円
大家どっとこむ 11,062円
B-Den 5,065円
GALA FUNDING 19,000円
ADVANCE FUNDING 7,551円
4月合計 103,340円
4月までの累計 2,604,845円

元本償還が多かったので分配金も大入りでした。

10万円を超えるとうれしいですね♪

次の大台300万円を目指してコツコツ積み上げていきます。

投資信託の実績

投資信託の実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を3つやっています。

  • eMAXIS Slim 全世界株式(除く日本)
  • ひふみプラス
  • ウェルスナビ
  • ひふみ投信(投資終了済)

2023年1月にひふみ投信(レオス)からeMAXIS+ひふみプラス(SBI証券)に変更しました。

ひふみ投信は売るまでレオスでそのまま保管です。

4月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
eMAXIS Slim 122,910円 127,949円 5,039円
ひふみプラス 7,837円 8,140円 303円
ウェルスナビ 690,000円 921,837円 231,837円
ひふみ投信 2,000,000円 2,212,090円 212,090円
合計 2,820,747円 3,270,016円 449,269円

除日とひふみプラスはともに含み益4%、ウェルスナビは33.6%、ひふみ投信は10.6%です。

すべて合わせるとプラスの16%です。

20年は続けるつもりなので、このさき大暴落+じわじわ復活が5回か6回は来るつもりでいます。

暴落したら復活するまで何年か待てば良いだけの話ですので。

目先の数字は気にせず淡々と積み立て続けます。

4月の投資のまとめ

先月の投資のまとめのタイトル画像

それでは4月の反省と5月の方針です。

 

リスクは徹底して避ける

4月は何と言ってもクラウドバンクでしたよね。

「まさか、クラバンが」と「ついに来たか」の相反する2つの思いが一緒にきました。

僕は2019年2月だったかな?大昔なので記憶が曖昧ですが。

確かAH社への融資比率が上がりすぎたのと、再エネ業界の先行きに不安を感じ、クラバンでの投資を打ち切りました。

それから4年間、クラバンで儲ける機会を捨て続けてきたわけです。

今回は結果的に功を奏しただけで、もしかしたら機会ロスが永遠に続いていたかもしれない。

でも僕は損したくない、1円たりとも失いたくないって気持ちがものすごく強いんですよ。貧乏性なもので。笑

なので僕はこれからもリスクは徹底的に避け続けます。

良し悪しや理屈ではないです。

僕にはこれが合っています。

 

新規業者にご注意を

依然として新規業者の誕生が続いています。

それはそれで喜ばしく歓迎すべきことではありますが。

最近、あれ?って感じる新規業者が増えたような気がするのです。

ここ、ちゃんとしてるのかな?とか、ノウハウあるのかな?とか、財務問題ないのかな?とか。

手を出すのがためらわれる業者がチラホラ出てきています。

ちょっと注意が必要かなと。

もちろん、新規業者は好きですし、デビュー案件は大好物です。

警戒心は常に持ちつつ、5月も積極果敢に投資していきます!

タロウさん
タロウさん

365日アグレッシブに!

 

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

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