【最新】ALTERNA（オルタナ）の評判・口コミとリスク・デメリット

【2023年12月30日更新】

最近よく聞くALTERNA（オルタナ）。

はたして投資して大丈なのか？

クラウドファンディングで1億9千万円以上を投資して損失ゼロの現役投資家が、忖度なしのホンネで解説します。

 

さきに結論を言うと以下の通りです。

 

天下だろうが物産だろうが投資商品の一つであることに変わりはありません。

ソシャレン、クラファン投資家の視点でオルタナをぶった斬ります！

 

 

ALTERNA（オルタナ）の概要

まずはじめにオルタナの基本情報です。

 

基本情報

基本情報は以下の通りです。（2023年12月30日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

オルタナは三井物産グループが運営する不動産投資サービスです。

デジタル証券（Security Token）を使った不動産投資で、物件から得られる賃料を主な分配原資とします。

不動産への間接投資という点で不動産クラウドファンディングと根本は同じです。

●公式サイト：ALTERNA（オルタナ）

 

投資の仕組み

オルタナはどのような投資か仕組みを簡単に説明します。

→ 次へ飛ぶっ！

 

オルタナの仕組み

オルタナでの投資は次のような流れで行われます。

期間限定で共同の大家さんになるイメージです。

 

手軽にできる不動産投資

不動産投資には最低でも数百万円の資金が必要です。

ですが、オルタナは少額から投資に参加できます。

また、不動産投資では様々な作業が発生しますが、

これらの作業は専門業者がすべて代行します。

少額からできて手間いらず。

オルタナは手軽にできる不動産投資です。

 

不動産クラファンとの違いは投資対象と使う技術

オルタナと不動産クラウドファンディングは、流れや仕組みの本質的な部分は同じです。

違うのは投資対象で、オルタナは不動産の信託受益権に投資します。

信託受益権は不動産から発生する利益を受け取る権利のことです。

投資対象は違いますが、家賃や売却益から利益を得ること自体はクラファンと違いはありません。

 

もう一つの違いはデジタル証券（Security Token）の仕組みを使っていることです。

信託受益権は無形の権利なので、取引するには例えば1口単位の証券などにする必要があります。

オルタナではこの証券化の際にブロックチェーン技術を使い、証券をデジタル化しているのです。

これは知らなくても投資できます。笑

 

運営会社

運営会社は三井物産デジタル・アセットマネジメント

オルタナの運営会社は三井物産デジタル・アセットマネジメント（以下、MDM）です。

三井物産とFintech事業を運営するLayerXの共同出資で設立されました。

MDMはオルタナ事業とアセットマネジメント事業の2つを行っています。

アセットマネジメント事業ではホテル、マンション、オフィスビルなどを運用しており、運用総額は2千億円以上です。

 

オルタナの特長

不動産クラウドファンディングと比べたオルタナの明確な特長は2つあります。

 

インカムゲイン中心の優良大型不動産に投資できる

オルタナの投資対象不動産は東京日本橋のマンションなど優良不動産です。

物件価格は最低でも30億円程度と大型物件が中心となっています。

 

また、分配原資はインカムゲイン（家賃収益）を中心とし、キャピタルゲイン（売却益）は見込んでいません。

不動産クラファンでもキャピタルゲイン中心ならば数十億円の物件はあります。

しかし、リスクがより低いインカムゲイン中心の大型物件は皆無です。

 

魅力的な優良大型不動産ですが、一般に投資単位が大きいです。

このため、投資できるのは富裕層や機関投資家などに限定されています。

しかし、オルタナはデジタル証券の仕組みを使うことで10万円からの小口化を実現しました。

大口投資家に独占されていた優良大型不動産に個人投資家が少額で投資できるのは、不動産クラファンにはないオルタナの優れた特長です。

 

レバレッジ効果で利回りアップ

ただ、優良大型不動産は優良ゆえに利回りが低いです。

2023年12月に募集された東京日本橋案件の場合、対象不動産の本来の利回りは2％台です。

一般的な不動産クラファンの仕組みでは2％台の利回りしか得ることはできません。

しかし、オルタナでは投資家の出資と銀行融資を組み合わせレバレッジ効果を効かせることで、3.4％の利回りを実現しています。

投資対象不動産の本来の利回りよりも高い利回りを得られるのもオルタナの特長です。

 

それぞれに良し悪しがある

なお、オルタナと不動産クラファンはそれぞれに良し悪しがあります。

業者によっても状況は変わりますので、それぞれの特長、メリット、リスクを理解し上手に使い分けましょう。

 

募集状況

次にオルタナの募集状況です。

オルタナではこれまでに5つの案件の募集が行われています。（2023年12月30日現在）

1～2カ月に1回のペースで募集が行われており、利回りは3％台、運用期間は5年前後です。

現時点で4号までの募集が終わっていますが、募集額の多さにも関わらずこれまですべて満了しています。

 

手数料

オルタナで別途支払いが発生する手数料は以下の通りです。

入金時の振込手数料はソニー銀行のクイック入金を使うと無料になります。

また、オルタナの振込先口座はGMOあおぞらネット銀行なので、同行から振り込んだ場合も手数料は無料です。

●公式サイト：ALTERNA（オルタナ）

ALTERNA（オルタナ）のデメリットとリスク

ここからはオルタナの良くないところ、弱点を見ていきます。

 

元本と利益の保証がない

元本保証がない

投資ですので元本が必ず戻ってくる保証はありません。

また、オルタナは物件への出資が銀行融資と投資家出資で、銀行への返済が優先されます。

つまり、不動産クラファンの優先劣後出資で言うと、投資家が劣後出資をしている状態です。

元本毀損のリスクを最優先で負うのは投資家である点は要注意です。

 

分配も保証はない

空室が続くなどで分配金が減る可能性もあります。

一部の不動産クラファンであるマスターリース契約もないため、最悪の場合は分配金ゼロです。

ノーリスクの儲け話ではない点は理解しておきましょう。

 

価格変動がある

信託受益権には値動きがある

オルタナの投資対象である信託受益権は不動産価値の変動に伴って値動きします。

オルタナでは値動きは半期に一度です。

 

値下げ余地が小さい

不動産クラファンでは優先劣後出資方式で物件価格の値下がりによる損失を業者が負う仕組みがあります。

多くの業者で値下げ余地は10～30％です。

オルタナでは運用開始時点で含み益が発生しこれが値下げ余地として機能しますが、多くは2％前後で過去最高でも4％にすぎません。

 

値動きは小さい

ただ、オルタナの投資対象は優良物件が多く、その中でも値動きが小さいものを選んでいます。

ですので、物件価値の下落による元本毀損の可能性は大きくないはずです。

また、上述の通り値動きは半期に一度だけなので、株やFXのように値動きを気にせずに済むのはメリットと言えるでしょう。

 

運用期間が長い

オルタナは運用期間が5年前後と長いです。

また、運用の延長期間は最大2年間もあります。

この点は運用期間、延長期間ともに1年程度が多い不動産クラファンよりリスキーです。

 

ブロックチェーン技術のリスク

オルタナのデジタル証券にはブロックチェーン技術が使われています。

このため、暗号鍵の盗難などのリスクがある点は否定できません。

ただ、オルタナの場合は誰でもアクセスできる暗号資産とは違い、アクセスできる人が極端に限定されます。

また、仮に記録の改ざんが行われた場合も復旧できる仕組みを用意しているので、リスクは限定的です。

 

利回りが高くない

オルタナの利回りは3～4％です。

不動産クラファンは6％を超える業者も少なくありません。

とは言え、上場企業系の業者は3～5％程度が多いので、業者の信頼性も加味すると大きな差ではないでしょう。

 

先着勝者以外は先入金になる

オルタナの募集は「先着・抽選併用方式」を採用しています。

募集総額を先着枠と抽選枠に分け、先着枠が埋まったあとで応募した人は抽選枠に回ります。

そして、抽選枠に回った人も抽選前に入金する必要があります。

つまり、投資できるか分からない状態で入金しなければならないのです。

最終的に落選になった場合にはムダに資金拘束されたことになります。

ただ、オルタナは月1回まで出金手数料無料なので実害はないです。

 

抽選になるか応募前に分からない

オルタナでは応募時点では先着枠が埋まっているかが非公開です。

自分が先着枠に間に合ったか、抽選枠に回されたかは応募後に表示されます。

つまり、抽選枠になるか応募してみなければ分からないということです。

これはさすがに反則だと思います。

ソシャレン、クラファンでこんな業者はないです。

 

分配は年2回

オルタナで分配金を受け取るのは半期ごとの年2回です。

毎月分配に比べて儲かってる感を得にくいかもしれません。

 

サイトが見にくい

オルタナのサイトは非常に見にくいです。

募集額や募集期間など必要な情報が分かりにくい場所にあり、不動産クラファンに慣れている人は使いにくいと感じるでしょう。

また、サイト内で何ヶ所かに「詳しくは目論見書をご覧ください」と書かれていますが、目論見書は100ページ近くあります。

「ちゃんと書いてますよ！」というアリバイ作りとしか思えないです。

●公式サイト：ALTERNA（オルタナ）

ALTERNA（オルタナ）のメリットと特長

オルタナには良いところもたくさんあります。

 

運営会社の信頼性が高い

運営会社のMDMは三井物産のグループ会社（出資比率53％）です。

三井物産がバックについている。

この安心感、信頼感は大きいです。

 

優良な大型不動産が投資対象

オルタナの投資対象は都心のマンションなど優良な大型不動産が中心です。

一般にこのような不動産には富裕層など大口投資家しか投資できません。

しかし、オルタナはデジタル証券の仕組みを使って小口化を実現しました。

優良な大型不動産に10万円から投資できるのは、オルタナの大きなメリットです。

 

レバレッジ効果で利回りアップ

優良な大型物件は利回りが低いのが普通です。

しかし、オルタナは投資家の出資と銀行融資を併用することでレバレッジ効果を効かせています。

このため、物件本来の利回りよりも高い利回りを享受できるのです。

 

初期の空室リスクを回避できる

オルタナではすでに安定稼働している物件を投資対象としています。

新築ワンルームマンションと違い、空室による分配金の減額を回避できるのも良い点でしょう。

 

途中解約できる

途中解約は年に2回

オルタナは年に2回ですが持分売却で投資をやめることができます。

不動産クラファンで途中解約できるのは大家どっとこむなどごくわずかです。

 

途中解約の条件は悪い

ただ、オルタナ側の都合で売却が停止される場合があるほか、半期ごとに売却できない期間が2カ月あります。

また売却価格はオルタナが決め、持分の評価額（基準価額）の最大で97％が上限です。

さらに売却相手はオルタナだけです。

途中でやめられるのは良いですが、正直なところ投資家が圧倒的に不利だと感じます。

 

利回りが上がる可能性

オルタナの募集時に表示される利回りはインカムゲインを原資とする利回りです。

キャピタルゲインは含まれていません。

ですので、物件価値が上がって売却益が出た場合、元本が増えて戻ってくるので利回りがアップします。

 

税金が有利な場合がある

オルタナの所得税には申告分離課税が適用されます。

総合課税で住民税込みの税率が15～55％まで変わる不動産クラファンと違い、オルタナは20％で固定です。（復興特別所得税を除く）

このため、課税所得金額が330万円を超える場合は不動産クラファンよりも税金面で有利です。

●公式サイト：ALTERNA（オルタナ）

ALTERNA（オルタナ）の評判と口コミ

オルタナの評判を紹介します。

 

悪い評判と口コミ

運用期間が長い

オルタナは運用期間が5年前後です。

特に不動産クラファンをやっている人は長く感じるでしょう。

 

利回りが低い

オルタナの利回りは3～4％と低めです。

安全重視の投資家向けの商品だと思います。

 

抽選方式は当選しにくい

抽選に回るとなかなか当選できないようです。

募集開始と同時に応募して先着で取りましょう。

 

良い評判と口コミ

投資できた

オルタナは募集額が多いので早めに応募すれば確実に投資できるようです。

 

運営会社の信頼性が高い

やはり三井物産の看板は大きいですよね。

 

投資対象物件が良質

優良な大型不動産に小口で投資できるのがオルタナ最大の強みです。

 

税制が申告分離課税

オルタナは申告分離課税なので課税所得金額が330万円を超えると不動産クラファンより税金面で有利です。

なお、オルタナは不動産クラファンではありません。笑

 

抽選で当選した

落選する人もいれば当選する人もいますよね。

 

運用レポートが送られてくる

どのように運用されているか、空室状況など知らせてもらえると安心できます。

●公式サイト：ALTERNA（オルタナ）

ALTERNA（オルタナ）の注意点と対策

僕が考えるオルタナで投資する際の注意点です。

不動産クラウドファンディングとの比較で投資商品の魅力度という視点から考えます。

 

三井物産の信頼性がすべての商品

オルタナには投資対象の良さや申告分離課税など良い点もあります。

その一方で不動産クラファンと比べて劣る点も少なくありません。

率直に言って三井物産グループでなければ、魅力度は決して高くないです。

 

高利回りメインの投資家にはおすすめしない

特に利回りの低さは好き嫌いがハッキリ分かれるでしょう。

利回り6％以上をメインで狙う投資家にはおすすめしません。

不動産クラファンのほうが良いです。

 

安全重視派、高利回りのサブならあり

逆に安全重視派の選択肢としては十分ありです。

利回りが低いというのは非上場系の高利回り業者と比較した話。

上場系なら2％台のRimple、3％前後のジョイントアルファ、GALA FUNDING、4％台のCCREAL、プレファンと大差ありません。

それで物産の信頼性ならば選択肢としてありです。

また、高利回り派の安全対策用サブ投資先としてもありでしょう。

ただし、運用期間の長さは間違いなくリスクですので、投資額は検討が必要です。

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全115業者の一覧

【2024年10月1日更新】全115業者（ソーシャルレンディング21社、不動産投資型クラウドファンディング94社）の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。

asean-info.net

2024.10.01

●公式サイト：ALTERNA（オルタナ）

ALTERNA（オルタナ）での僕の投資実績

ALTERNA（オルタナ）での僕の投資実績を公開します。

 

僕の投資実績

僕がこれまでにオルタナで投資したのは以下の案件です。

僕は投資のマイルールを厳守していまして、それにオルタナが引っかかるのです。

この記事を書くにあたって調べるうちに、けっこう良いなと思いまして。

ものは試しに最低投資額で応募したところ、運良く抽選で当たりました！

●公式サイト：ALTERNA（オルタナ）

ALTERNA（オルタナ）の会員登録の注意点

ALTERNA（オルタナ）で会員登録する際の注意点です。

 

会員登録のポイント

条件

• 年齢制限は18歳以上（上限の規定はなし）
• 原則として個人投資家が対象
  • 法人での登録は応談

 

手続きの流れ

• 他の業者と同じ流れ
• eKYC（スマホでの本人確認）のみに対応

 

本人確認資料として使えるもの

• マイナンバーカード
• 運転免許証
• 住民基本台帳カード
• 特別永住者証明書
• 運転経歴証明書

 

マイナンバーの扱い

• マイナンバーの登録が必要
  • 会員登録時に提出する
• 以下のいずれかをアップロード
  • マイナンバーカード
  • 通知カード
  • 住民票の写し
  • 住民票記載事項証明書

 

提携銀行

• GMOあおぞらネット銀行
  • 同行から振り込めば振込手数料が無料
• 出金手数料は投資家負担
  • 月1回までは無料
  • 2回目以降は145円/回

 

登録完了までの所要日数の目安

• 目安は示されていない
• 最短即日
• 僕は12月26日に申請し、翌27日に完了でした

 

会員登録の注意点

入金時の注意

• 本人名義の口座から振り込む
• 会員登録時に登録した口座以外からでも可能

●公式サイト：ALTERNA（オルタナ）

ALTERNA（オルタナ）のまとめ

最後にオルタナの要点をまとめます。

 

オルタナの要点

オルタナの要点は以下の通りです。

 

安全投資先として活用しよう！

不動産クラファン投資家がオルタナを見る目は、一般投資家と少し異なるでしょう。

長期拘束、値動きあり、安全装置なし、それでいて利回り微妙。

はっきり言って高利回り派にはおすすめしません。

 

その一方でオルタナに魅力があることもまた事実です。

優良な大型不動産に投資できる。

そしてなんと言っても運営会社が三井物産グループです。

オルタナはこの安心感がすべてと言っても良いでしょう。

安全重視派の投資先としてはありです。

 

利回り3～4％ならば許容範囲。

早めに応募すれば投資できる可能性大。

そしてなによりバックが三井物産で安心できる。

優良物件に10万円から投資。

安全投資先としてオルタナを活用しましょう。

●口座開設（無料）→ ALTERNA（オルタナ）