えんfunding第7・8号案件に投資するか？【案件分析】

えんfundingが今年初めての募集を行います。

前回に続いて2案件同時募集です。

この案件に投資すべきか？

内容を分析し、投資の是非を判断します。

えんfunding第7・8号案件の概要

まずは、えんfunding第7・8号案件の概要です。

 

えんfundingとは？

えんfundingは福岡に特化した不動産クラファンです。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】えんfundingの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年11月6日更新】累計投資額2億円の現役投資家が、えんfundingの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。えんfundingでの僕の投資実績も公開します。

asean-info.net

2024.11.06

●公式サイト：えんfunding

 

えんfunding第7・8号案件の基本情報

えんfunding第7・8号案件の基本情報は以下の通りです。

えんfundingの利回りはこれまで6～9％でしたが、今回初めて6％を切る利回りが出ました。

また、運用期間はすべて3カ月だったのが、今回は4カ月と8カ月です。

そうは言ってもまだ好条件ですね。

 

えんfunding第7・8号案件の投資対象物件

次に今回の案件の投資対象物件です。

第7号、第8号ともに同じマンションの別部屋です。

大橋は東の香椎、西の西新と並ぶ福岡市南部のベッドタウンです。

最寄りの大橋駅は特急停車駅で、福岡市中心部の天神まで5分と利便性は抜群。

物件は築浅の12階建てのマンションです。

日赤通りという大通りに面しており、ちょっとうるさいかもしれません。

両部屋とも間取りは2Kで、第7号の方が少し高いので上層階なのかな？

えんfunding第7・8号案件の分析

それでは、分配金を受け取れるか、元本を回収できるかを考えていきます。

 

分配金は問題なさそう

まず、分配金です。

必要な分配金は7号24.3万円、8号38.4万円

支払いが必要な分配金は第7号が24.3万円、第8号が38.4万円です。

運用期間がこれまでの3カ月から増えているので、分配金も多めですね。

家賃でおおむねカバーできる

ネットの賃貸情報から当てずっぽうですが、月額家賃を第7号は6.5万円、第8号は6.2万円と仮定します。

すると、

第7号は経費を引くと足りなそうですが、売却益が10万円も出ればカバーできるでしょう。

第8号は大丈夫そうですね。

 

元本回収も問題なさそう

次に最重点の元本回収です。

分配金満額に必要な売却額

今回の出資状況は次のようになっています。

分配金の受け取りは売却で損が出ないことが前提です。

諸経費を無視して出資総額=物件取得価格とすると次のようになります。

想定する売却価格

周辺の物件の状況から還元利回りは4.3～4.7％くらいだと思います。

築10年なので経費率を20％として収益還元法で算出すると、

こうなりました～

元本回収は問題なさそうですが、分配金受け取りが微妙ですね。

経費率は15％か？

先日、第2号案件の運用が終わって財産管理報告書が発行されたのですが。

それを見ると、管理費+税金+保険料で経費率が15％くらいなんですよね。

そこで、経費率15％、還元利回り4.3％で出すとこうなります。

第2号も取得価格の5％増しで売却できていますので、今回も大丈夫なのではないでしょうか。

えんfunding第7・8号案件の投資判断

以上を踏まえ、今回の物件に投資するかです。

 

たぶん両方20万円ずつで応募します

まだ成立前書面が公開されていないので、募集が始まってから最終判断しますが。

元本回収は恐らく確実で、利回りは6.2％と5.0％、運用期間も長くない。

投資しない理由がないので両方とも20万円で応募します。

 

利回りに疑問が

今回の案件ですが、投資対象は同じマンションの同面積の部屋です。

極端な違いはないはずなのに、利回りに差があります。

運用期間が長いほどリスクが高まるのに、なんで第8号の方が利回りが低いんですかね？

7号が4％、8号が5％でも良いんですけど、なんか理屈があってないみたいで微妙な気分です。

 

募集の仕方を検討してほしい

それとこれは要望ですが。

えんfundingは依然として抽選の高倍率が続いています。

それで今回も募集額が1,000万円台ですので、5～6倍は確実でしょう。

勘弁してほしいのがこれです。

みんな100万円で応募したら12人ずつしか当選できんやないですか！笑

これが続くと「どうせ投資できない無縁funding」と揶揄されることになりますよ。

我々投資家は「競争率高い、すげぇ、人気あるんだな、投資しよう！」なんて反応しませんから。

そこでご検討いただきたいのですが、

前者はRimpleがいつもやっている方法です。

今回も2案件に分けずに1案件で募集額2,328万円にすれば、競争率は3倍くらいまで下がるはずです。

その上で出資上限を20万円まで下げれば、競争率も2倍台まで下がるのでは？

正直、落選が続くとやる気が無くなるし、業者さんにもネガティブな気持ちを持ってしまいます。

だって、毎回毎回落とされるわけだから。

投資したいという気持ちは強く持っていますので、ご検討いただければ幸いです。

 

そうは言いつつ応募はしよう

それはさておき。

えんfundingは堅い案件が続いており、初期の案件は続々と償還が続いています。

利回りも高水準ですので当たればラッキーです。

今年の運試しのつもりで応募しましょう！

今回の募集期間は2月1日までです。

スマホから会員登録すれば最短2日で完了するので、今からでも間に合います！