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【勤労学生控除】ソーシャルレンディングの所得税の算出と所得控除

勤労学生控除とは何か?

この記事を読めば、

  1. ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで
  2. 所得税を計算する際の
  3. 勤労学生控除の扱いと
  4. 勤労学生控除を使った節税の仕方

が分かります。

マイナーな所得控除ですが、使い方次第で節税につながります。

タロウさん
タロウさん

アルバイトで稼いでいる学生さんは必見だよ!

以下で「所法」は所得税法、「所令」は所得税法施行令、「所規」は所得税法施行規則、「所基通」は所得税基本通達、「地法」は地方税法を表します。
この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

勤労学生控除の概要

まず最初に、勤労学生控除の重点を説明します。

  1. 学生がアルバイトなどをすると
  2. 一定の金額が
  3. 課税所得から引かれる

その結果、

  1. 課税所得が少なくなるので
  2. 税金が安くなる

です。

学費や生活費のために働いている学生を、納税負担を軽減することで支援する制度です。

タロウさん
タロウさん

次に、勤労学生控除で税金が安くなる仕組みを大まかに説明するよ!

勤労学生控除で税金が安くなる仕組み

次のような学生の場合で考えてみます。

  • 年間の収入:130万円
  • 収入の内訳:バイト先からの給与所得だけ

この学生の場合、以下の勤労学生控除を受けることができます。

  • 所得税:27万円
  • 住民税:26万円

これによって、課税所得が減りますので、減った課税所得に本来かかるはずだった税金を払わなくてよくなります。

課税所得が195万円以下の場合の所得税率は5%、住民税は一律10%ですので、

  • 所得税の減額:27万円×5%=13,500円
  • 住民税の減額:26万円×10%=26,000円

あわせて39,500円、払わなければならない税金が減ります。

左野くん
左野くん

税金が4万円減るってのは学生にとっては大きいよね。

勤労学生控除の対象者

では、どのような場合に勤労学生控除を受けることができるのか?

勤労学生控除が適用される条件を見ていきましょう。

タロウさん
タロウさん

アルバイトをしている学生ならば、必ず適用されるわけではないよ!

勤労学生控除を受けることができる条件

勤労学生控除を受けることができるのは、以下の4条件をすべて満たす人です。

  1. 給与所得など勤労による所得がある
  2. 合計所得金額が65万円以下である
  3. 合計所得金額のうち、勤労以外による所得が10万円以下である
  4. 以下のいずれかに所属する学生である
    • 小中学校、高校、大学、高専など
    • 一定の課程を履修させる専修学校、各種学校
    • 一定の課程を履修させる職業訓練法人

(典拠:所法第2条

勤労学生控除の対象となる学生

細かい点はこのあとで書きますが、勤労学生控除を受けられるのは、思いっきりザックリ言うと、

  1. アルバイトや起業などで収入を得ており
  2. 合計所得金額が65万円以下である
  3. 各種学生

つまり、収入がある学生です。

ポイントとなるのが「合計所得金額」ですが、こちらも思いっきりザックリ言うと、次の2つの合計額です。

  1. バイト代から給与所得控除65万円を引いた額
  2. 自分でやっている商売の収入から経費を引いた額

ですので、アルバイトだけをしている人は、年間のバイト代から65万円を引いた金額が65万円以下ならば、勤労学生控除を受けられます。

逆に言うと、年間のバイト代が130万円以下ならば勤労学生控除の対象です。

起業して自分で商売をやっている人は、収入から原価や経費を引いた額が65万円以下ならば控除の対象です。

起業して自分の商売をやりながらバイトもしている人は、上の1と2の合計が65万円以下、例えば次のようなパターンならば控除対象です。

  1. バイト代30万円-給与所得控除65万円=0円
  2. 商売の収入100万円-経費その他40万円=60万円
  3. 1+2=60万円
タロウさん
タロウさん

企業もアフィリエイトもせず、収入源はアルバイトだけという一般的な学生ならば、年収130万円以下なら勤労学生控除が適用されると考えてOKだよ!

注意点

さきほど挙げた勤労学生控除の対象となる4条件について、注意点は以下の通りです。

給与所得など勤労による所得

  • 「給与所得」は給与収入から給与所得控除を差し引いた金額です
  • 「勤労による所得」とは、事業所得、給与所得、退職所得、雑所得です(所法第2条
  • 「勤労による所得」には仕送りや奨学金は含まれません
  • 「勤労による所得」には一時的な短期のアルバイトも含まれます
  • ブログやYouTubeなどで得たアドセンス、アフィリエイト収益は雑所得ですので「勤労による所得」に含まれます
右田さん
右田さん

ブログやYouTubeで稼いでいる学生は要注意だね。

合計所得金額

合計所得金額とは以下の1~4の合計です。

  1. 以下の合計額
    • 事業所得
    • 不動産所得
    • 給与所得
    • 利子所得
    • 配当所得
    • 短期譲渡所得
    • 雑所得
  2. 以下の合計額の2分の1
    • 長期譲渡所得
    • 一時所得
  3. 退職所得
  4. 山林所得

ごく普通の会社員、自営業者についてザックリ言うと、すべての収入から給与所得控除と経費を差し引いたものです。

奨学金の扱い

  • 貸与型奨学金は借金ですので所得には含まれません
  • 給付型奨学金は非課税なので65万円には含まれません(所法第9条
  • ただし、給付型奨学金の年間の受給額が110万円を超えると贈与税がかかります
左野くん
左野くん

奨学金が年間110万円以下であれば、気にしなくて良いってことだね。

勤労以外による所得

「合計所得金額のうち、勤労以外による所得が10万円以下である」について。

「勤労以外による所得」に該当するのは次の所得区分です。

  • 利子所得
  • 配当所得
  • 不動産所得
  • 山林所得
  • 譲渡所得
  • 一時所得

なお、銀行の利子所得は源泉分離課税ですので、そもそも合計所得金額に入りません。

また、特定口座(源泉徴収あり)で運用している株や投資信託の配当所得、譲渡所得は源泉分離課税ですので、合計所得金額に入っていません。

ですので、アパートの大家でもやっていない限り、普通の学生はこの10万円の規定は気にしなくて大丈夫です。

学校の範囲

勤労学生控除の対象となる学生の所属先として認められるのは以下の学校などです。(所法第2条

  1. 幼稚園、小学校、中学校、義務教育学校、高等学校、中等教育学校、特別支援学校、大学及び高等専門学校(学校教育法第1条
  2. 専修学校、各種学校
    1. 国、地方公共団体、私立学校法人、宗教法人などが設置し
    2. 所令第11条の3で定める課程を有する
    3. 専修学校または各種学校
  3. 職業訓練校
    1. 所令第11条の3で定める課程を有する
    2. 認定職業訓練を行う職業訓練法人

なお、夜学、大学院も含まれます。

また、履修後に一般の学生と同じ資格が与えられる通信教育生も勤労学生の対象として認められます。(所基通2-43

専門学校、専修学校は含まれるものと含まれないものがありますので、学校に確認が必要です。

右田さん
右田さん

分からないことは自分で判断せずに聞こうね。

勤労学生控除の控除額と節税効果

勤労学生控除が適用されると、いくらの所得控除が受けられるのか。

その結果、税金がどれだけ安くなるのか見ていきます。

タロウさん
タロウさん

ここからは具体的な金額の話だよ!

勤労学生控除の控除額

勤労学生控除の控除額は以下の通りです。(所法第82条地法第34条第314条の2

  • 所得税:27万円
  • 住民税:26万円

所得税、住民税を計算する際に、課税所得からそれぞれの控除額が差し引かれます。

具体的に税金がどのように減るのか、最も多いアルバイトだけで収入を得ている学生を例に説明します。

収入の上限は130万円

勤労学生控除を受けることができる条件は、「合計所得金額 ≦ 65万円」です。

所得をアルバイトなど給与所得だけで得ているならば、「給与所得 ≦ 65万円」となります。

さらに、給与所得は収入から給与所得控除(収入が162万5千円以下の場合は65万円)を引いたものですので、「収入-65万円 ≦ 65万円」となります。

分かりやすく整理すると以下の通りです。

  1. 合計所得金額 ≦ 65万円
  2. 給与所得 ≦ 65万円(収入源が給与所得だけ)
  3. 収入-65万円 ≦ 65万円(給与所得=収入-給与所得控除)
  4. 収入 ≦ 130万円

つまり、アルバイトなど給与所得だけを得ている学生の場合、年収が130万円以下であることが勤労学生控除を受ける条件です。

ですので、勤労学生控除を受けている学生の年収は130万円以下となります。(給与所得だけを得ている場合)

左野くん
左野くん

130万円を超えると勤労学生控除の対象外になるから、130万円以下の学生についてだけ考えれば良いってことだね。

所得税はかからない

その上で、税金がどのようになるか見ていきます。

まず、所得税の額は次のように決まります。

  1. 収入から以下を引いて課税所得を出す
    • 給与所得控除
    • 所得控除
  2. 課税所得と税率から税額を出す

収入が130万円以下の場合、給与所得控除は65万円です

また、勤労学生控除を受ける学生の場合、所得控除には少なくとも次の2つが含まれます。

  • 基礎控除:38万円(すべての納税者が受ける控除)
  • 勤労学生控除:27万円

したがって、さきほどの所得税の出し方は次のようになります。

  1. 収入から以下を引いて課税所得を出す
    • 給与所得控除:65万円
    • 基礎控除:38万円
    • 勤労学生控除:27万円
    • 以上3つの合計:130万円
  2. 課税所得と税率から税額を出す

さきほど説明したように、勤労学生控除を受ける学生の収入は130万円以下です。

そこから給与所得控除など130万円を引くのですから、課税所得は必ずゼロになります。

したがって、所得税もゼロになります。

つまり、勤労学生控除を受ける場合、所得税はゼロです

所得税の節税効果

節税効果も見ておきましょう。

収入が120万円の学生が勤労学生控除を受けなかったとします。

この場合、さきほど説明した通り給与所得控除と基礎控除だけが収入から引かれますので、課税所得額は27万円です。

27万円の場合の所得税率は5%なので、所得税は13,500円です。

  1. 課税所得=120万円-65万円-38万円=17万円
    • 給与所得控除:65万円
    • 基礎控除:38万円
  2. 所得税=17万円×5%=8,500円

勤労学生控除を受けることで、この8,500円を払わずに済むようになります。

仮に収入が上限の130万円であれば、同じように計算すると所得税は13,500円です。

したがって、勤労学生控除の所得税の節税効果は最大で13,500円です。

右田さん
右田さん

学生にとっては1万円は大金だから、勤労学生控除を受けられたらうれしいよね。

124万円以下であれば住民税はゼロ

勤労学生控除を受ける場合、住民税(所得割)は次のようにして出します。

  1. 収入から以下を引いて課税所得を出す
    • 給与所得控除:65万円
    • 基礎控除:33万円
    • 勤労学生控除:26万円
    • 以上3つの合計:124万円
  2. 課税所得×10%=住民税

※ 所得税と住民税では基礎控除と勤労学生控除の金額が違います。

したがって、勤労学生控除を受ける場合、収入が124万円以下であれば住民税は発生しません

住民税の節税効果

仮に収入が130万円であった場合、勤労学生控除の有無で住民税がいくら変わるか見てみましょう。

  1. 勤労学生控除を受けない場合
    • 収入:130万円
    • 給与所得控除:65万円
    • 基礎控除:33万円
    • → 課税所得=130万円ー65万円ー33万円=32万円
    • → 住民税=32万円×10%=32,000円
  2. 勤労学生控除を受ける場合
    • 収入:130万円
    • 給与所得控除:65万円
    • 基礎控除:33万円
    • 勤労学生控除:26万円
    • → 課税所得=130万円ー65万円ー33万円-26万円=6万円
    • → 住民税=6万円×10%=6,000円
  3. 節税効果=32,000円ー6,000円=26,000円

以上より、勤労学生控除による住民税の節税効果は最大で26,000円です。

左野くん
左野くん

勤労学生控除では所得税よりも住民税の方が節税効果が大きいんだね。

勤労学生控除を受けるための手続き

勤労学生控除を受けるにはどうすれば良いのか。

手続きなどについて説明します。

タロウさん
タロウさん

この手続きをしないと税金が安くならないよ!

給与所得者は年末調整

アルバイトなどの給与所得者の場合、年末調整を行うことで勤労学生控除を受けることができます。

年末が近づくと勤務先から配られる扶養控除等申告書に、学校名など必要な内容を記載します。(所法第194条

非給与所得者は確定申告

学生で起業しているなど非給与所得者の場合は、確定申告を行うことで勤労学生控除を受けることができます。

バイトを掛け持ちしているなど、2ヶ所以上から給与を得ている場合も確定申告が必要です。

右田さん
右田さん

バイトを掛け持ちしている学生は要注意だね。

必要な書類

専修学校や職業訓練校などの学生が年末調整または確定申告を行う場合、次の2点を証明する書類が必要です。(所法第120条第194条所規第47条の2第73条の2

  • その学校が法律で定める条件を満たしていること
  • 学生がその学校の学生であること

これらの書類は学校の学生課などで発行してもらえます。

勤労学生控除のデメリット

税金が減って良さ気に見える勤労学生控除ですが、実はデメリットもあります。

タロウさん
タロウさん

親と相談した上で控除を受けないと、大変なことになる場合もあるよ!

扶養控除

子供の合計所得金額が年間38万円以下の場合、親は扶養控除を受けることができます。

仮に子供の収入がアルバイト先からの給与所得だけの場合、子供の年収が103万円以下であれば親が扶養控除を受けられるということです。

  • 合計所得金額 ≦ 38万円
  • 給与所得 ≦ 38万円
  • 収入-給与所得控除65万円 ≦ 38万円
  • 収入 ≦ 38万円+65万円=103万円

扶養控除を受けることで親の課税所得額が減るので、それにかかる分の親の税金が減ります。

扶養控除を受けられなくなる

逆に言うと、子供が勤労学生控除を受けるくらい稼いで収入が103万円を超えると、親が扶養控除を受けられなくなります。

その結果、課税所得が増えるので、その分だけ親の税金が増えることになるのです。

左野くん
左野くん

子供が勤労学生控除で税金が減っても、扶養控除がなくなった親の税金が増えちゃうわけだ!

親の税金がどれくらい増えるか

扶養控除の控除額は子供の年令によって次のように決まっています。

年齢 所得税 住民税
~15歳 0円 0円
16~18歳 38万円 33万円
19~22歳 63万円 45万円
23~69歳 38万円 33万円

親が扶養控除を受けられなくなると、親の税金はどれくらい増えるでしょうか?

次のような親がいたとしましょう。

  • 親の所得税率:10%
  • 子供の年齢:20歳
  • 所得税の扶養控除額:63万円
  • 住民税の扶養控除額:45万円

現在、扶養控除を受けることで親の課税所得は所得税で63万円、住民税で45万円減っています。

その結果、それぞれにかかる分の税金が少なく済んでいます。

  • 所得税の減額:63万円×10%=6万3千円
  • 住民税の減額:45万円×10%=4万5千円
  • 節税額の合計:10万8千円

扶養控除を受けることで、親の税金が10万8千円安くなっているということです。

もし、子供の収入が103万円を超えると扶養控除を受けられなくなります。

その結果、親の税金が10万8千円増えてしまうのです。

右田さん
右田さん

勤労学生控除で子供の税金が4万円減っても、親の税金が11万円近く増えたら、家族全体では7万円くらいの税金アップになってしまうんだ!

事前に親に相談すべき

親の税金が10万8千円増えたといっても、子供の収入が103万円を超えていますので、家族トータルでの収益は増えています。

ですので、扶養控除を受けられなくなる=損だから避けるべき、とは言えません。

ただ、国民健康保険の負担が増えたり、企業によっては独自に家族手当を設けている場合などもありますので、103万円を超える場合は事前に親に相談すべきでしょう。

タロウさん
タロウさん

子供の知らないところで影響が出るかもしれないから、必ず親に一言かけておこうね!

ソーシャルレンディングと勤労学生控除

ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングと勤労学生控除には何か関係があるのか?

勤労学生控除をソシャレン、不動産クラファンの税金対策に使えるのか見ていきます。

タロウさん
タロウさん

ソシャレンをやっている学生は要チェックだよ!

ソーシャルレンディングの収益は雑所得

勤労学生控除を受けるためには重要な条件がありました。

  • 合計所得金額が65万円以下である

この合計所得金額には給与所得などの他に雑所得が含まれます。

そして、ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで得た収入は雑所得です。

仮にアルバイトとソーシャルレンディングをやっている学生の場合、勤労学生控除を受けるには、

  • アルバイト代(給与所得)
  • ソシャレンの収益(雑所得)

この2つの合計が65万円以下でなければなりません。

左野くん
左野くん

バイト代だけじゃなくてソシャレン、クラファンの儲けも頭に入れておかないといけないんだ。

給与所得控除でソシャレンの儲けは消せない

注意して欲しいのは、給与所得控除は給与所得からしか引き算できないことです。

例えば、次のような場合、

  • アルバイト代:45万円
  • ソシャレンの収益:75万円

65万円の給与所得控除を引き算できるのは、アルバイト代からだけです。

  • 給与所得=45万円ー65万円=0
  • 雑所得=75万円
  • → 合計所得金額=75万円 → 勤労学生控除を受けられない

両方からあわせて65万円引けるわけではありません。

したがって、次のようにはなりません。

  • 給与所得=45万円ー45万円=0
  • 雑所得=75万円-20万円=55万円
  • → 合計所得金額=55万円 → 勤労学生控除を受けられる

ですので、勤労学生控除を受けるためには、次の状況にする必要があります。

  • (アルバイト代-65万円)+ソシャレン収益 ≦ 65万円
右田さん
右田さん

65万円の余った分でソシャレンの儲けを減らすことはできないってことね。

ソーシャルレンディングは計画的に

勤労学生控除を受ける前提であれば、ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングへの投資は計画的に行いましょう。

また、投資する際の銀行の振込手数料や、ソシャレンの勉強のために買った書籍代などをこまめに記録するべきです。

確定申告の際に必要経費として計上し、収益を減らすことができます。

タロウさん
タロウさん

ソシャレン、クラファンは総合課税で税率が高くなるから、細かい経費もしっかり計上しようね!

勤労学生控除のまとめ

それでは最後に、勤労学生控除の要点をまとめます。

  1. 勤労学生控除を受けると
    1. 課税所得が減るため
    2. 支払う税金が減ります
  2. 勤労学生控除を受ける主な条件
    1. 勤労による所得がある学生
    2. 合計所得金額が65万円以下
    3. バイトだけならば年収130万円以下
  3. 勤労学生控除の条件の主な注意点
    1. アフィリエイトも所得に含まれる
    2. 奨学金は含まれない
  4. 勤労学生控除の控除額
    1. 所得税:27万円
    2. 住民税:26万円
    3. 最大で39,500円の節税
  5. 勤労控除を受けるための手続き
    1. 1ヶ所からのバイト収入だけ:年末調整
    2. 2ヶ所以上からのバイト収入:確定申告
    3. 起業している:確定申告
  6. 勤労学生控除のデメリット
    1. 親の税金が増える
    2. 事前に親と相談すべき
  7. 勤労学生控除とソーシャルレンディング
    1. ソシャレンの収益も所得に入る
    2. バイト代だけではないので要注意

勤労学生控除は学生の税負担が減るという点でメリットがあります。

しかし、親の扶養控除がなくなるというデメリットもあります。

勤労学生控除を使った方が良いのか悪いのか。

家族全体の収益を考えて、親子でしっかりソロバンをはじきましょう。

タロウさん
タロウさん

税金だけを考えるのではなく、一家の収益全体で考えようね!

コメント

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ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。

途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。

基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。

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デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すこと、業者から投資家に元本が戻ってくることを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。