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セルフメディケーション税制|薬代で節税できる医療費控除の特例

セルフメディケーション税制を使うと、

  • 薬を買った金額に応じて、税金が安くなります
  • 対象となる薬の種類が多いです

毎月の薬代が節税につながるセルフメディケーション税制。

詳しく分かりやすく説明します!

タロウさん
タロウさん

セルフメディケーション税制は本当にオトクです。普段から薬をよく使っている人は要チェックだよ!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

セルフメディケーション税制の概要

セルフメディケーション税制で税金がどのように安くなるのか?

まず、税金が安くなる仕組みを説明します。

タロウさん
タロウさん

具体的な金額を出して説明するよ!

セルフメディケーション税制の仕組み

セルフメディケーション税制の仕組みはこうです。

  1. 年間に支払った薬代の
  2. 1万2千円を超える分を
  3. 課税所得から引く(控除する)

その結果、

  1. 課税所得が減るので
  2. 税金が安くなる

1万2千円を超える薬代が、課税所得から引かれます。

すると、その分だけ課税所得が減るので、課税所得が減った分だけ税金も減ります。

今ひとつイメージが湧かないと思うので、具体的な例で説明しましょう。

課税所得が減る

例えば、次のような人の場合です。

  • 課税所得500万円
    • 所得税率20%
    • 住民税率10%(所得割分)
  • 年間の薬代3万円(家族分を含む)

控除額:3万円-1万2千円=1万8千円

控除されるのは1万2千円を超えた分の薬代、つまり、1万8千円です。

税金が減る

課税所得が1万8千円減るので、1万8千円にかかる税金が減ります。

この人の場合はこうなります。

  • 所得税:1万8千円×20%=3,600円
  • 住民税:1万8千円×10%=1,800円

セルフメディケーション税制を利用することで、税金が5,400円安くなります。

右田さん
右田さん

薬代で5,400円が戻ってくると考えると大きいよね!

タロウさん
タロウさん

注意点が3つあるので説明するよ!

セルフメディケーション税制の注意点

対象となるのは市販薬

次の章で詳しく説明しますが、セルフメディケーション税制の対象は市販薬です。

ドラッグストアなどで売られている、パブロンとかバファリンとかです。

病院で出してもらう薬や、処方箋を書いてもらう処方薬は含まれません。

通常の医療費控除と併用できない

セルフメディケーション税制は通常の医療費控除と併用できません

使えるのは、

  • 通常の医療費控除
  • セルフメディケーション税制

の、どちらか一方だけです。

セルフメディケーション税制を使ったら、通常の医療費控除は使えません。

左野くん
左野くん

どちらを使った方がトクになるか、しっかり計算しないといけないね。

対象となる薬代の上限は10万円

セルフメディケーション税制の対象となるのは、10万円までの薬代です。

10万円を超える分にはセルフメディケーション税制は使えません。

このため、

  • 控除額の上限:10万円-1万2千円=8万8千円

課税所得を減らせるのは、マックスで8万8千円です。

右田さん
右田さん

年間の薬代が100万円だろうと1億円だろうと、課税所得が減るのは最大で8万8千円ってことね。

セルフメディケーション税制の対象となる医薬品

セルフメディケーション税制の対象となるのは「特定一般用医薬品」とよばれる医薬品です。

さきほど書いた通り、ドラッグストアなどで売られている市販薬の一部がこれに該当します。

タロウさん
タロウさん

どんな市販薬がOKなのか見ていくよ!

セルフメディケーション税制の対象市販薬

セルフメディケーション税制の対象となる市販薬は1,800品目近くあります。

薬の種類ごとに代表的なもの、メジャーなものを紹介します。

かぜ薬

  • アスゲン(日邦薬品)
  • エスタック(エスエス製薬)
  • カイゲン(カイゲン)
  • カコナール(第一三共)
  • クールワン(大正製薬)
  • コルゲンコーワ(興和新薬)
  • コンタック(グラクソ)
  • ジキニン(全薬工業)
  • ストナ(佐藤製薬)
  • バイロン(シオノギ)
  • パブロン(大正製薬)
  • ベンザブロック(武田薬品)
  • 龍角散(龍角散)
  • ルル(第一三共)

鎮痛剤

  • アダムA(皇漢堂製薬)
  • イブ(エスエス製薬)
  • エキセドリン(ライオン)
  • エルペインコーワ(興和新薬)
  • ケロリン(内外製薬)
  • サリドン(第一三共)
  • セデス(シオノギ)
  • ナロンエース(大正製薬)
  • ノーシン(アクラス)
  • バファリン(ライオン)
  • リングルアイビー(佐藤製薬)
  • ルミフェン(佐藤製薬)
  • ロキソニン(第一三共)
  • ロキソプロフェン錠(皇漢堂製薬)

皮膚薬

  • アレルギール(第一三共)
  • ウナコーワ(興和新薬)
  • オイラックス(第一三共)
  • ケアノキュア(小林製薬)
  • ムヒ(池田模範堂)
  • メンソレータム(ロート)
  • メンターム(近江兄弟社)

胃腸薬・整腸剤・便秘薬

  • アシノン(ゼリア新薬)
  • ガスター10(第一三共)
  • ガストール(エスエス製薬)
  • コーラック(大正製薬)
  • セルベール(エーザイ)
  • 大正胃腸薬(大正製薬)
  • 第一三共胃腸薬(第一三共)
  • パンシロン(ロート)
  • ビオフェルミン(大正製薬)
  • ファスコン(京都薬品)
  • ファモチジン(皇漢堂製薬)
  • ブスコパン(エスエス製薬)

目薬

  • アイリス(大正製薬)
  • アルガード(ロート)
  • ザジテン(ノバルティス)
  • サンテ(参天製薬)
  • ノアール(佐藤製薬)
  • マイティア(武田薬品)
  • マリンアイ(佐藤製薬)

鼻炎薬

  • アルガード(ロート)
  • アレグラ(久光製薬)
  • エージー(第一三共)
  • コンタック(グラクソ)
  • ジキナ(富士薬品)
  • ストナリニ(佐藤製薬)
  • ナザール(佐藤製薬)
  • ノーエチ(ノーエチ)
  • パブロン鼻炎(大正製薬)

湿布剤・消炎剤

  • アンメルツ(小林製薬)
  • サロメチール(佐藤製薬)
  • サロンシップ(久光製薬)
  • サロンパス(久光製薬)
  • パスタイム(祐徳薬品)
  • パテックス(第一三共)
  • ハリックス(ライオン)
  • バンテリン(興和)
  • フェイタス(大正製薬)

その他

  • アリナミン(武田薬品)
  • エスファイト(エスエス製薬)
  • ダマリン(大正製薬)
  • タムチンキ(小林製薬)
  • ユンケル(佐藤製薬)

対象市販薬の見分け方

以上に挙げたのは、対象となる市販薬のブランド名です。

このため、ユンケルAは対象だけど、ユンケルBは対象外といったことがあります。

対象になるかの見分け方ですが、パッケージに下記のマークが入っているものが対商品です。

また、厚生労働省のサイトで対象品目のリストをダウンロードできます。

自分が使っている薬が含まれているか、気になる方はチェックしてみて下さい。

左野くん
左野くん

かぜ薬や胃腸薬、頭痛薬に水虫薬まであるので、家族全員分でけっこうな金額になってるかもしれないね!

セルフメディケーション税制を利用する条件

セルフメディケーション税制は誰でも使えるわけではありません。

利用するための条件があります。

タロウさん
タロウさん

どんな人が使えるか、条件を説明するよ!

健康診断などの利用者に限る

セルフメディケーション税制を利用できるのは、以下に示す健康診断などを受けている人だけです。

  • 健康診査(人間ドックやがん検診など)
  • 予防接種(インフルエンザなど)
  • 定期健康診断(勤務先などで行われるもの)
  • 特定健康診断(メタボ検診)
タロウさん
タロウさん

勤務先で健康診断を受けている会社員は、無条件にセルフメディケーション税制の対象だよ!

健康診断を受ければOK

利用できるのは健康診断を受けている人だけ、ということは。

健康診断を受ければ利用できる、ということです。

会社勤めをしていない主婦や自営業者などは、自治体の健康診断などを受けることで、セルフメディケーション税制の対象となります。

控除を受ける納税者が健康診断を受けていればOK

セルフメディケーション税制は、家族(生計を一にする配偶者や親族、HINT欄参照)が使った薬代をまとめて申請できます。

その際、控除を受ける納税者が健康診断を受けていれば、家族は健康診断を受けていなくてもかまいません。

例えば、次のような家族で年間の薬代が合わせて5万円だったとします。

職業 健康診断
自営業者 受けていない
会社員 受けている
長男 大学生 受けていない
長女 高校生 受けていない

この場合、健康診断を受けている妻がセルフメディケーション税制の利用を申請し、妻の課税所得から5万円ー1万2千円=3万8千円が控除されます。

妻は薬を一切使っておらず、夫と長男、長女の薬代の合計が5万円であっても問題ありません。

右田さん
右田さん

申請する人が健康診断を受けていればOKってことね。

生計を一にする」については、「生活費をともにしている」と考えてください。ですから、サラリーマンの夫の給与で暮らしている主婦や子供、祖父母はこれに該当します。共働きの場合も同様です。
また、夫が単身赴任していたり、子供が進学で一人暮らしをしていても、夫の給与で家族が暮らしていたり、子供に仕送りをしている場合などは「生計を一にする」に該当します。
逆に二世帯住宅で親夫婦と子供夫婦が同居していて、お互いに収入があって生活費を別会計にしている場合は、「生計を一にする」には該当しません。

注意点

なお、控除の対象となるのは薬代だけです。

健康診断や予防接種を受けるためにかかった費用は、控除の対象にはなりません。

セルフメディケーション税制の手続き

セルフメディケーション税制を受けるにはどうすれば良いか?

重点だけを簡単に説明します。

タロウさん
タロウさん

手続きの大切な部分だけ説明するよ!

セルフメディケーション税制は確定申告で

確定申告を行うことで、セルフメディケーション税制を受けることができます。

例えば次のような場合、

  • 年間の薬代:2万円
  • 所得税率:20%
  • 住民税率:10%

課税所得から控除されるのは、2万円ー1万2千円=8千円ですよね。

この8千円にかかる税金が安くなります。

  • 所得税:8千円×20%=1,600円

まず、すでに納めた所得税から1,600円が戻ってきます。

  • 住民税:8千円×10%=800円

次に、住民税の情報が税務署から市町村役場に送られるので、800円が引かれた住民税が請求されます。

会社員などの場合、年末調整で所得税を納付済みなので、確定申告をすると納めすぎていた所得税(上記の例では1,600円)が戻ってきます。
これに対し、住民税は確定申告の時点(2~3月)ではまだ支払われていません。このため、住民税は戻ってくるのではなく、800円が引かれた住民税を6月以降に支払います。

所得が高い人が申告すべき

なお、所得税の計算式を見たら分かる通り、戻ってくる税金は税率によって変わります。

例えば、さきほどのように控除額が8千円で、

  • 夫の所得:400万円 → 所得税率20%
  • 妻の所得:300万円 → 所得税率10%

だとすると、戻ってくる所得税は、

  • 夫が申告した場合:8千円×20%=1,600円
  • 妻が申告した場合:8千円×10%=800円

夫が申告した方が多く戻ってきます。

左野くん
左野くん

家族で所得が一番高い人が申告するのがオトクってことだね。

必要な提出物

確定申告を行う際には、以下の資料の提出が必要です。

  • セルフメディケーション税制の明細書(書式:PDF
  • 健康診断などを受けたことを証明できる領収書や結果通知書など

医薬品を購入した際のレシート、領収書の提出は必要ありません

ただし、税務調査が入る可能性があるので、確定申告から5年間は保管しておきましょう。

セルフメディケーション税制のまとめ

最後に重点をまとめます。

  1. セルフメディケーション税制は薬代の所得控除です
  2. セルフメディケーション税制を使うと
    1. 1万2千円を超える薬代が所得控除され
    2. 課税所得が減るので
    3. 税金が減ります
  3. セルフメディケーション税制で節税できるのは
    • 所得税と
    • 住民税です
  4. セルフメディケーション税制は
    • 通常の医療費控除と併用できません
    • 薬代の上限は10万円です
  5. セルフメディケーション税制の対象は
    • 市販薬の一部です
    • 処方薬は対象外です
    • パッケージのマークで見分けます
  6. セルフメディケーション税制を利用できるのは
    • 健康診断などを受けている納税者です
    • 家族の分をまとめて申請できます
  7. セルフメディケーション税制は
    • 確定申告をすることで適用されます
    • 年末調整をした会社員も確定申告が必要です

通常の医療費控除は総所得が200万円以上ある場合、年間の医療費が10万円を超えないと使えません。

これに対してセルフメディケーション税制は、薬代が1万2千円を超えると利用できます。

普段からよく薬を使っている人は、セルフメディケーション税制を活用してみてはいかがでしょうか。

タロウさん
タロウさん

合法的な節税策だから、上手に活用しようね!

コメント

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その期間の途中で契約を破棄し、お金を返してもらうのが途中解約です。

ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。

途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。

基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。

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デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すこと、業者から投資家に元本が戻ってくることを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。