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【社会保険料控除】ソーシャルレンディングの所得税の算出と所得控除

社会保険料控除とは何か?

この記事を読めば、

  1. ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで
  2. 所得税を計算する際の
  3. 社会保険料控除の扱いと
  4. 社会保険料控除を使った節税の仕方

が分かります。

それではさっそく説明スタートです!

タロウさん
タロウさん

初心者向けにできるだけ詳しく分かりやすく説明するよ!

以下で「所法」は所得税法、「所令」は所得税法施行令、「所基通」は所得税基本通達、「措法」は租税特別措置法を表します。
この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

社会保険料控除の概要

まず、社会保険料控除の重点を説明します。

  1. 支払った社会保険料と
  2. 同じ金額が
  3. 課税所得から引き算される

その結果、

  1. 課税所得が少なくなるので
  2. 税金が安くなる

です。

具体的なイメージがわかないと思うので、先に概要をザックリと説明します。

タロウさん
タロウさん

細かい点を無視して全体を大まかにつかむよ!

社会保険料控除で課税所得が減る

社会保険とは会社員の厚生年金とか、自営業者の国民健康保険とかのことです。

それらの保険料や掛金を、毎月みなさんも支払っているはずです。

さて、次のような会社員がいたとします。

  • 課税所得額:500万円
  • 所得税の税率:20%
  • 1年間に支払った社会保険料:50万円

この場合、社会保険料控除が適用されると

  1. 課税所得500万円から
  2. 支払った社会保険料と同額の50万円が引き算され(控除され)
  3. 課税所得が450万円に減ります
左野くん
左野くん

課税所得が減るってのがポイントだね。

課税所得が減ると税金が減る

課税所得とは税金がかかる所得です。所得税は「課税所得×税率」で決まります。

さて、課税所得が450万円に減るとどうなるでしょう?

所得税率が20%の場合、所得税額=課税所得×20%-427,500円です。

今回の会社員氏。社会保険料控除が適用されず、課税所得が500万円のままだったら、

  • 所得税額:500万円×20%-427,500円=572,500円

支払わなければならない所得税は572,500円です。

ところが、社会保険料控除が適用されて、課税所得が450万円に減ったので…

  • 所得税額:450万円×20%-427,500円=472,500円

税金が10万円安くなりました。ヤッホ~!

右田さん
右田さん

社会保険料と同額の50万円を控除することで、50万円にかかる税金10万円が払わなくて良くなるってことね!

その通りです。

払った社会保険料と同じ金額を課税所得から引き算する。

それによって課税所得が減るので税金も減る、ってことです。

左野くん
左野くん

社会保険料控除を使って課税所得が減れば減るほど、払わないといけない税金も減るってことか!

税金を節約できる社会保険料控除は貧乏人の強い味方です。

しっかり理解して、ガッツリ節税しましょう!

タロウさん
タロウさん

あとで説明するけど住民税も安くなるよ!

社会保険料控除の対象となる社会保険料

世の中に社会保険とよばれるものはいろいろあります。

その中で、社会保険料控除が適用されるものは法律で決められています。

タロウさん
タロウさん

控除の対象となる社会保険を見ていくよ!

対象となる社会保険料の全リスト

社会保険料控除の対象となるのは、以下の社会保険料です。

  1. 以下の保険料
    1. 健康保険料
    2. 国民年金保険料
    3. 厚生年金保険料
    4. 船員保険料
  2. 国民健康保険に関する以下のもの
    1. 国民健康保険料
    2. 国民健康保険税
  3. 後期高齢者医療保険料
  4. 介護保険料
  5. 労働保険に含まれる以下のもの
    1. 労災保険料
    2. 雇用保険料
  6. 国民年金基金の掛金
  7. 農業者年金の保険料
  8. 厚生年金基金の掛金
  9. 公務員、私立学校教職員の共済組合の掛金
  10. 被雇用者以外が加入する労災保険の保険料
  11. 地方公共団体の互助会の掛金
  12. 公庫等に出向した公務員が出向期間中に支払う共済組合の掛金
  13. 健康保険法、船員保険法に基づく承認法人等に支払う保険料
  14. 海外居住者が居住国の社会保障制度に基づいて支払う社会保険料

(典拠:所法第74条所令第208条措法第41条の7ほか)

右田さん
右田さん

うげっ!むっちゃ種類があって混乱するんだけど…

タロウさん
タロウさん

大丈夫。全部覚える必要はないよ!

対象となる主な社会保険料

さきほどのリストは法律に書かれているものをすべてリストアップしたものです。

ごくごく一般的な人に関係するのは以下の保険料です。

  1. 会社員などの場合
    1. 健康保険料
    2. 国民年金保険料
    3. 厚生年金保険料
    4. 労災保険料
    5. 雇用保険料
  2. 自営業者などの場合
    1. 国民健康保険料または国民健康保険税
    2. 国民年金保険料
    3. 国民年金基金の掛金
    4. 被雇用者以外が加入する労災保険の保険料
  3. 公務員などの場合
    1. 共済組合の掛金
    2. 厚生年金保険料

これらについて支払った保険料と同じ額を、課税所得から引いて税金を減らせます。

左野くん
左野くん

健康保険も厚生年金も毎月けっこう払っているから、かなり節税できるよね?

その通り!

「払っている額が大きい=課税所得を大きく減らせる=税金を大きく減らせる」です。

社会保険料控除を十二分に活用しましょう!

社会保険料控除の適用の決まり

社会保険料控除の適用について、注意すべきことがあります。

控除の適用について以下のように決まっています。

  1. 納税者が支払った
    1. 納税者本人の社会保険料及び
    2. 生計を一にする配偶者や親族の社会保険料を
  2. 納税者の所得から控除できる

(典拠:所法第74条

対象は本人と家族の社会保険料

まず、控除の対象となるのは納税者本人の社会保険料と、家族の社会保険料です。

例えば自営業の夫が、自分と妻と子供の国民年金をすべて払っている場合、3人分の国民年金保険料を所得から控除できます。

右田さん
右田さん

基本的に自分と家族の社会保険料が対象ってことね。

対象は「生計を一にする」家族の社会保険料

ただし、対象となるのは「生計を一にする」、つまり、同じ財布で生計を立てている家族だけです。

例えば、隣に住んでいるけれど生計が別である親戚の社会保険料を、控除の対象にすることはできません。

逆に、遠方に住んでいても生計が一であるならば、その社会保険料は控除対象です。

生計を一にする」については、「生活費をともにしている」と考えてください。ですから、サラリーマンの夫の給与で暮らしている主婦や子供、祖父母はこれに該当します。共働きの場合も同様です。
また、夫が単身赴任していたり、子供が進学で一人暮らしをしていても、夫の給与で家族が暮らしていたり、子供に仕送りをしている場合などは「生計を一にする」に該当します。
逆に二世帯住宅で親夫婦と子供夫婦が同居していて、お互いに収入があって生活費を別会計にしている場合は、「生計を一にする」には該当しません。

払った人の所得から控除

また、社会保険料を控除できるのは、保険料を払った人の所得からです。

例えば、自分と妻と子供の3人分の国民年金保険料を夫がすべて払っている場合、3人分の保険料は夫の所得から控除します。

逆に、共働きの会社員夫婦でそれぞれの厚生年金保険料をそれぞれが払っている場合、妻の保険料を夫の所得から控除すること(またはその逆)はできません。

左野くん
左野くん

対象は自分と家族の社会保険料で、実際に払った人の所得から控除するってことだね。

社会保険料控除で控除される金額

社会保険料控除で控除することができるのは、支払った社会保険料全額です。控除額の上限はありません。

年間で払った社会保険料が10万円ならば10万円、1千万円ならば1千万円、すべて所得から控除できます。

1千万円を控除すれば課税所得が1千万円減るので、税金が数百万円減ります。

タロウさん
タロウさん

払った分すべてを引くことができます。せっかく引けるのだから、もれがないようにガッツリ引こうね!

社会保険料控除で住民税も安くなる

社会保険料控除を受けると課税所得が少なくなります。

その結果、課税所得によって税額が変わる住民税の所得割(税率10%)も安くなります。

実例で見てみましょう。(計算しやすくするため、数字は適当です。)

右田さん
右田さん

所得税だけでなく住民税も安くなるってうれしいよね!

住民税の所得割が安くなる

例えば、こういう人がいたとします。

  • 課税所得:500万円
  • 支払った社会保険料:100万円
  • 所得税率:20%
  • 住民税率:10%

社会保険料控除を受けると、課税所得が500万円ー100万円=400万円に減ります。

その結果、こうなります。(所得税額=課税所得×20%-427,500円)

【社会保険料控除を適用しない場合】

  • 所得税:500万円×20%-427,500円=572,500円
  • 住民税:500万円×10%=500,000円
  • 合計の税額:1,072,500円

【社会保険料控除を適用した場合】

  • 所得税:400万円×20%-427,500円=372,500円
  • 住民税:400万円×10%=400,000円
  • 合計の税額:772,500円

所得税が20万円安くなるだけでなく、住民税も10万円安くなるのです。

社会保険料控除って、本当に優秀ですよね!

タロウさん
タロウさん

所得税と住民税、ダブルでガクッと税金が減る。社会保険料控除は超オトクだよ!

社会保険料控除を受けるための手続き

確定申告の内容とか詳しく説明すると長くなりすぎますので。

社会保険料控除を受けるための手続きを簡単にだけ説明しておきます。

自営業者などの場合

自営業者やフリーランスなど勤務先がない人の場合、確定申告を行うことで社会保険料控除を受けることができます。

確定申告の際に、実際に支払った自分や家族の分の社会保険料を申告すると、それが税金の計算に自動的に反映されます。

左野くん
左野くん

確定申告のときに社会保険料の申告もれがないように要チェックだね!

会社員などの場合

会社員や公務員など勤務先がある人の場合、社会保険料控除は年末調整で控除されています。

自営業者などと違って会社が代わりにやってくれるので、基本的に何もする必要はありません。

ただし、会社がやってくれるのは会社が把握している分だけです。

例えば、地方で一人暮らしをしている大学生の子供の国民年金保険料を払っているとか、会社は知りませんよね?

そういった分については総務部などに申請が必要です。

右田さん
右田さん

よく分からなかったら、とりあえず総務に聞きに行くのが良さげだね。

社会保険料控除の注意点

ここまで、社会保険料控除の基本的な内容を説明してきました。

ただ、例外とか法令の解釈とか、分かりにくい部分もあります。

そういった細かい注意点をいくつか挙げておきます。

タロウさん
タロウさん

ここまでの総復習のつもりで読んでみてね!

過去の社会保険料を支払った場合

例えば、滞納していた国民年金保険料を2年分まとめて支払った場合です。

この場合はこうなります。

  1. 本年中に払った保険料は
  2. 本年分の社会保険料控除の対象となる

(典拠:所法第74条

例えば、令和2年と令和3年の滞納分の合計30万円を令和4年に払った場合、令和4年の所得から30万円が控除されます。

左野くん
左野くん

払った年の所得から控除するのが基本と覚えておこう。

社会保険料の納付期限よりも前に支払った場合

例えば、令和3年が納付期限の社会保険料を令和2年に支払った場合です。

この場合はこうなります。

  1. 期限の1年以内のものを前納した場合は
  2. 本年分の社会保険料控除の対象となる

(典拠:所基通74・75-2

例えば、令和3年3月が納付期限の社会保険料を、令和2年12月に払った場合、1年以内なので令和2年分の所得から控除できます。

ですが、令和4年3月が納付期限の社会保険料を、令和2年12月に払った場合、1年を超えているので令和2年の所得から控除することはできません。

右田さん
右田さん

納付期限が1年より先のものは払わずに待った方が良いってことね。

国民年金の付加保険料を払っている場合

国民年金には付加年金という制度があります。

基本の保険料に追加で月額400円の付加保険料を払うと、受け取ることができる年金が増えるというものです。

この付加保険料も社会保険料控除の対象です。(典拠:所法第74条

月額400円ですので、その年の所得から4,800円を控除できます。

タロウさん
タロウさん

仮に所得税20%、住民税10%とすると、合わせて1,440円の節税になるよ!

右田さん
右田さん

4,800円払って1,440円も戻ってくるってすごいね!

国民年金保険料を2年分前払いした場合

国民年金保険料には2年分を前払いする「2年前納制度」があります。

2年分まとめて前払いすることで、保険料の割引を受けることができます。

この2年前納制度を利用した場合、社会保険料控除は次のいずれかから選択できます。

  1. 支払った年の所得から控除する
  2. 3年間に分けて控除する

(典拠:所基通74・75-1

例えば、次のような場合で考えてみます。(保険料は適当です。)

  • 令和2年4月から令和4年3月まで2年分の保険料24万円を
  • 令和2年5月にまとめて前払いした

1の「支払った年の所得から控除する」の場合、次のようになります。

  • 令和2年度分の所得から24万円を控除

実際に支払った令和2年度分として、一括で控除するということです。

2の「3年間に分けて控除する」の場合、それぞれの年度分の所得から次のように控除します。

  • 令和2年度分:令和2年4月~12月の9ヶ月分=9万円
  • 令和3年度分:令和3年1月~12月の12ヶ月分=12万円
  • 令和4年度分:令和4年1月~3月の3ヶ月分=3万円

(典拠:日本年金機構

各年度に発生した保険料として3年分に分割して1年ごとに控除します。

タロウさん
タロウさん

実際に年金の掛け金に充当された年に合わせて控除するって考え方だよ!

家族が引っ越して生計が別になった場合

例えばこういう場合です。

  1. 子供の国民年金保険料を親が払っていた
  2. 子供が5月に引っ越した
  3. それ以降、子供は単独で生計を立てている
  4. しかし、国民年金保険料は引き続き親が払っている

この場合、

  1. 4月までの保険料:親の所得から控除できる
  2. 5月以降の保険料:親の所得から控除できない

(典拠:所法第74条

家族の保険料を控除できるかの基準に「生計が一である」か、というのがありましたよね。

保険料を払っているのは、4月までも5月からもずっと親です。

しかし、4月までは生計が一でしたが、5月からは生計が別になっています。

なので、5月以降の分は親の所得から控除できません。

右田さん
右田さん

控除の対象になるのは、同じ財布で生計を立てている家族に限られるってことね。

生計を一にする家族が社会保険料を自分で払った場合

例えばこういう場合です。

  1. 高齢の親と同居している
  2. 親の生計は自分が負担している(生計が一である)
  3. 親の後期高齢者医療保険料は親の年金から天引きされている

この場合、

  1. 親の保険料を子の所得から控除することはできない
  2. 親の所得から控除する

(典拠:所法第74条

納税者の所得から控除できるのは、納税者本人が支払った社会保険料だけです。

今回のケースでは親の保険料は子ではなく親が支払っています。

したがって、親の生計を負担していても子の所得から控除することはできません。

左野くん
左野くん

自分の所得から控除できるのは、自分が払った社会保険料だけ。ここがポイントだね。

年度の途中で退職した場合

例えばこういう場合です。

  1. 公務員で共済組合に入っていた
  2. 7月末で公務員を辞めて無職になった

この場合、1~7月までの共済組合の掛金は社会保険料控除の対象になります。(典拠:所法第74条

ですので、この年度の確定申告をする際に、この年度の所得から1~7月の掛金が控除されます。

なお、確定申告の際には退職時にもらった源泉徴収票を提出する必要があります。

タロウさん
タロウさん

これで社会保険料控除の内容が一通り理解できたね!

ソーシャルレンディングと社会保険料控除

ここまで見て分かるように、ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングに、社会保険料控除を直接活用することはできません。

しかし、ソシャレン、クラファン投資家も社会保険料控除の知識は持っておくべきです。

タロウさん
タロウさん

ケースは少ないかもしれないけれど、節税に使えます!

社会保険料控除をソーシャルレンディングの節税に使う

ソーシャルレンディングは総合課税

ソシャレンと不動産クラファンの利益(分配金)は雑所得なので総合課税の対象です。

給与所得などと合算した総所得に対して所得税がかかります。

ですので、ソシャレンや不動産クラファンで大きな利益が出た場合、課税対象となる総所得が大きくなる=税金が増えます。

社会保険料控除で課税所得を小さくする

そこで、さきほど説明した注意点を活用できるかもしれません。

例えば、社会保険料をわざと滞納しておいて、ソシャレンの利益がたくさん出た年にまとめて払うとか。

利益がたくさん出た年に国民年金の2年前納制度を使って、2年分の保険料を払うとか。

そうやって、利益が出た年の社会保険料の支払額を多くすることで、課税所得を小さくして税金を少なくすることができるでしょう。

タロウさん
タロウさん

節税なのか脱税なのか分からないので、自己責任でやってね。笑

純粋な課税所得削減として

社会保険料控除は効果バツグン

グレーな節税策はさておき、社会保険料控除は控除額が非常に大きいです。

例えば、自営業者が国民年金に入っていると、年間の保険料は約20万円です。

配偶者の分も払っていると、控除額は年間で40万円。

所得税20%、住民税10%とすると、年間12万円の節税になります。

これほど節税効果が高い所得控除は他にありません。十二分に活用すべきです。

税務署に聞きに行こう

しかし、税金に詳しくないために、控除できる分の申告をもらしてしまうこともあり得ますよね?

自信がない人は一度税務署に相談に行くことをオススメします。

けっこう親切に教えてくれますよ!

左野くん
左野くん

知らないことは税金のプロに聞くのが一番だよね。

社会保険料控除のまとめ

以上、長くなりましたので最後におさらいの意味でまとめます。

  1. 社会保険料控除を受けると
    1. 課税所得が減るので
    2. 税金が減ります
  2. 社会保険料控除の対象は
    1. 会社員の健康保険料や
    2. 自営業者の国民年金保険料などです
  3. 社会保険料控除を適用できるのは
    1. 納税者本人と
    2. 生計が一である家族の保険料です
  4. 社会保険料を払った人の所得から控除します
  5. 控除できるのは払った保険料全額です
  6. 住民税も安くなります
  7. 社会保険料控除の手続きは
    1. 会社員は原則不要
    2. 自営業者は確定申告で行います

社会保険料控除は他の所得控除に比べて節税効果が絶大です。

もれがないように入念にチェックして、税金を少しでも減らしましょう。

タロウさん
タロウさん

合法な節税なので、十二分に活用しようね!

コメント

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業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

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ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

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「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すこと、業者から投資家に元本が戻ってくることを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。