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【扶養控除】ソーシャルレンディングの所得税の算出と所得控除

扶養控除とは何か?

この記事を読めば、

  1. ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで
  2. 所得税を計算する際の
  3. 扶養控除の扱いと
  4. 扶養控除を使った節税の仕方

が分かります。

子供や親を養っている世帯主の税負担を軽減するための制度です。

タロウさん
タロウさん

家族がいる人は要チェックだよ!

以下で「所法」は所得税法、「所令」は所得税法施行令、「措法」は租税特別措置法、「TA」は国税庁タックスアンサーを表します。
この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

扶養控除の概要

まず最初に、扶養控除の重点を説明します。

  1. 納税者に家族がいると
  2. 一定の金額が
  3. 課税所得から引かれる

その結果、

  1. 課税所得が少なくなるので
  2. 税金が安くなる

です。

例えば、夫に子供がいる場合、夫が扶養控除を受けることで夫が支払う税金が安くなります。

タロウさん
タロウさん

子供ではなく自分の親を養っている場合も扶養控除を受けることができるよ!

扶養控除で税金が安くなる仕組み

それではまず、扶養控除で税金が安くなる仕組みを大まかに説明します。

例えば、次のような家族の場合、

  • 夫:会社員
  • 妻:パートタイマー
  • 子供:高校生(17歳)

夫が38万円の扶養控除を受けることができます。(夫の代わりに妻が受けることも可能)

その結果、夫の課税所得が38万円減るので、38万円にかかるはずだった税金を払わなくて良くなります。

仮に夫の所得税率が10%の場合、

  • 38万円×10%=3万8千円

ですので、夫が払う所得税が3万8千円減ります。

左野くん
左野くん

所得税だけでなく住民税も扶養控除で安くなるし、子供が2人いたら扶養控除も2人分受けられるよ。

扶養控除が適用される条件

扶養控除は家族がいれば必ず受けられるわけではありません。

扶養控除が適用されるための条件を説明します。

タロウさん
タロウさん

すべての条件を満たす場合にだけ、扶養控除を受けられるよ!

扶養控除を受けられる条件

納税者が養っている親族等が以下のすべての条件を満たす場合、納税者は扶養控除を受けることができます。

  1. 配偶者でない
  2. 以下のいずれかに該当する
    • 親族(下のHINT欄参照)
    • 都道府県から養育を委託された児童(里子)
    • 市区町村から養護を委託された老人
  3. 納税者と生計を一にしている
    • 「生計を一」については下のHINT欄参照
  4. 年間の合計所得金額が38万円以下である
    • 給与所得のみである場合は年収103万円以下
  5. 青色事業専従者として給与を受けていない、または、事業専従者でない
    1. 納税者が自営業者で
    2. 親族等がその従業員として働いていると
    3. 納税者は配偶者控除を受けられない
  6. 年齢が16歳以上
    • その年の12月31日現在の年齢
  7. 他の納税者の扶養控除対象となっていない

(典拠:所法第2条第85条

ややこしくて分かりにくいと思いますが、一般的な家庭の場合、

  1. 16歳以上の子供や
  2. 自分の親を養っていて
  3. 子や親の合計所得金額が38万円以下

であれば、世帯主が扶養控除を受けられると考えて下さい。

右田さん
右田さん

所得が高くない家族を養っていればOKなわけね。

合計所得金額

合計所得金額とはザックリ言うと所得控除をする前の各所得の合計額です。

勤務先からだけ収入を得ている会社員やパートタイマーの場合、合計所得金額は「年収ー給与所得控除」と考えてかまいません。

なお、副業やブログ運営、ソーシャルレンディングや株などで利益を得ている場合、それらの所得も合計所得金額に含まれます。

例えば、次のような場合、

  • 給与の年収:100万円
  • 給与所得控除:65万円
  • ソーシャルレンディング収入:20万円

合計所得金額は100万円ー65万円+20万円=55万円です。

38万円を超えますので、扶養控除の対象外となります。

左野くん
左野くん

ソーシャルレンディングやアフィリエイトの収入も含めて、合計所得金額が38万円以下じゃないといけないってことか。

扶養親族が年金受給者である場合

親など年金受給者が扶養親族となる場合の注意点です。

年金収入は雑所得に区分されますが、公的年金(厚生年金、国民年金など)の雑所得は以下の式で算出されます。

  • 公的年金の雑所得額=年金収入額ー公的年金等控除額

そして、公的年金等控除額は年齢によって以下の通りです。

  • 65歳未満:70万円
  • 65歳以上:120万円

上述の通り、合計所得金額が38万円以下であれば扶養控除の対象となります。

したがって、年金受給者で公的年金以外に収入がない場合、年間の年金収入額が以下の通りであれば扶養控除の対象となります。

  • 65歳未満:108万円以下
  • 65歳以上:158万円以下
タロウさん
タロウさん

年金受給者である親に株の配当金やアパート収入などがあると、それらも合わせた金額が38万円以下じゃないとダメだよ!

 

その他の注意点

扶養控除が受けられる条件について、その他の注意点は以下の通りです。

配偶者は対象外

配偶者は親族ですが扶養控除の適用対象外です。

ですので、16歳未満の子供だけを持つ夫婦は扶養控除を受けることはできません。

右田さん
右田さん

配偶者控除を受けられるから扶養控除は対象外ってことね。

同性婚や事実婚の連れ子などの扱い

同性婚や事実婚は所得税法では婚姻と認められません。

したがって、同性婚や事実婚の配偶者の子供(連れ子)や親などは納税者の親族には該当せず、扶養控除を受けることはできません。

一人暮らしをしている学生の扱い

一人暮らしをしている学生であっても、親から仕送りを受けて生活している場合は「生計を一にする」に該当するため、扶養控除の対象となります。

ただし、合計所得金額が38万円(給与収入だけの場合は年収103万円)を超えると対象外となります。

タロウさん
タロウさん

勤労学生控除を受けると親の税負担が増える場合があるので、事前に親に相談しようね!

年齢が16歳以上

基準となるのは12月31日時点の年齢です。(所法第85条

ですので、誕生日が12月31日の場合も扶養控除の適用対象となります。

複数人数で扶養している場合

例えば、実家にいる親の生活費を兄弟で負担している場合、扶養控除の対象となります。

ただし、扶養控除を受けられるのは兄弟の内の1人だけです。(所法第85条所令219条

例えば、兄弟で半額ずつ控除を受けることはできません。

「他の納税者の扶養控除対象」について

例えば、子供を夫の扶養親族として夫が扶養控除を受けている場合、子供をさらに妻の扶養親族として妻が扶養控除を受けることはできません。(所法第85条所令219条

つまり、1人の扶養親族に対して扶養控除を二重取りすることはできないということです。

ただし、長男を夫の扶養控除、次男を妻の扶養控除のように、夫婦で扶養を分けることはできます。

右田さん
右田さん

夫婦それぞれの年収や税率もふまえて、いろいろシュミレーションして決めるのが良さそうね。

親族とは「6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族」のことです。(民法第725条
「血族」は本人と直接に血がつながっている人(養子を含む)です。「姻族」は結婚した相手の血族です。例えば、夫の姻族は妻の両親や祖父母、兄弟などです。
生計を一にする」については、「生活費をともにしている」と考えてください。ですから、サラリーマンの夫の給与で暮らしている主婦や子供、祖父母はこれに該当します。共働きの場合も同様です。
また、夫が単身赴任していたり、子供が進学で一人暮らしをしていても、夫の給与で家族が暮らしていたり、子供に仕送りをしている場合などは「生計を一にする」に該当します。
逆に二世帯住宅で親夫婦と子供夫婦が同居していて、お互いに収入があって生活費を別会計にしている場合は、「生計を一にする」には該当しません。

扶養控除の控除額と節税効果

次に扶養控除で受けることができる控除額と、それによる節税効果を見ていきます。

タロウさん
タロウさん

扶養控除で税金がどれくらい減るか、具体的に見ていくよ!

扶養控除の控除額

扶養控除の控除額は扶養親族の年齢などによって、扶養親族1人あたり以下の通りです。(所法第84条措法第41条の16地法第34条第314条の2

扶養親族の状況 所得税 住民税
15歳以下 0円 0円
16~18歳 38万円 33万円
19~22歳 63万円 45万円
23~69歳 38万円 33万円
70歳以上 納税者と非同居 48万円 38万円
納税者と同居 58万円 45万円
左野くん
左野くん

扶養親族が2人いたら2人分、3人いたら3人分控除されるよ。

「同居」について

扶養親族が70歳以上の場合、納税者と同居していると控除額が上積みされます。

この「同居」の判断基準は以下の通りです。

  • 病気治療のために入院している場合:期間が1年以上に渡る場合であっても同居と見なす
  • 老人ホームに入所している場合:同居と見なさない

また、同居の相手は以下のいずれかです。(措法第41条の16

  • 納税者本人
  • 納税者の配偶者

したがって、例えば納税者が単身赴任していて、納税者の70歳以上の親が納税者の妻と同居している場合、控除額上積みの対象となります。

右田さん
右田さん

高齢者と同居すると納税者の負担が増すので、税負担を軽くするってことか。

扶養控除の節税効果

それでは、扶養控除で実際にどれくらい節税できるか、例を挙げて見てみましょう。

次のような家族がいたとします。

  • 夫:世帯主
  • 妻:配偶者、同居
  • 子:20歳、別居、合計所得金額20万円
  • 親:75歳、同居、合計所得金額0円

妻は配偶者ですので扶養控除は受けられません。(配偶者控除または配偶者特別控除は可能)

大学生の子供が地方で一人暮らしをしていますが、仕送りを受けていて扶養控除の対象だとします。

この場合、夫は子と親を扶養しているとして、次のように扶養控除を受けることができます。

  • 子の分
    • 所得税:63万円
    • 住民税:45万円
  • 親の分
    • 所得税:58万円
    • 住民税:45万円

したがって、夫は所得税で121万円、住民税で90万円の扶養控除を受けることができます。

その分にかかる税金を払わなくて良くなりますので、仮に夫の所得税率が20%(住民税は一律10%)だとすると、

  • 所得税の減額:121万円×20%=24万2千円
  • 住民税の減額:90万円×10%=9万円

扶養控除による節税額は合わせて33万2千円となります。

右田さん
右田さん

扶養控除って大きいのね。

扶養控除を受けるための手続き

扶養控除を受けるために必要な手続きなどを説明します。

タロウさん
タロウさん

手続きをしないと扶養控除を受けられないよ!

給与所得者の場合

扶養控除を受ける納税者(さきほどの例では夫)が会社員など給与所得者である場合、年末調整を受けることで扶養控除を受けられます。

年末が近づくと勤務先から「給与所得者の扶養控除等申告書」が配られますので、これに必要な内容を記入して提出します。

なお、ソーシャルレンディングの分配金など給与所得以外の所得がある場合は、年末調整とは別に確定申告が必要です。

非給与所得者の場合

納税者が自営業者やフリーランスなど給与所得者ではない場合、確定申告を行うことで扶養控除を受けられます。

左野くん
左野くん

会社員や派遣社員など給料をもらっている人は年末調整、副業の収入がある人や自営業の人は確定申告だよ。

必要な提出書類

扶養控除を受けるにあたって、年末調整、確定申告ともに提出や添付が必要な書類はありません。

ただし、子供が留学しているなど扶養親族が海外に居住している場合は、子供に生活費を海外送金していることが分かる書類などが必要です。(所法第120条所令第262条

必要な提出書類の例外

納税者が実家に住む親の生活費を負担している場合、生計を一にしているので扶養控除の対象となります。

この場合、生活費を負担していることを証明する書類などの提出は、法律では義務付けられていません。

しかし、不正防止の目的で銀行の振込票などの提出を勤務先から求められる場合があります。(TA No.1180

住民税の扶養控除申請

年末調整か確定申告を行うと、住民税の扶養控除の処理が自動的に行われます。

したがって、市区町村役場などに行って住民税の扶養控除の申請などを行う必要はありません。

ソーシャルレンディングと扶養控除

ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウファンディングの節税に、扶養控除を活用できるか見ていきます。

タロウさん
タロウさん

家族がいる人はソシャレン、不動産クラファンに要注意だよ!

ソーシャルレンディングの節税には使えない

扶養控除は養う家族がいる場合に税負担を軽くするものです。

投資であるソーシャルレンディング、不動産投資型クラウドファンディングとは何ら関係がありません。

ですので、ソシャレン、不動産クラファンの節税に扶養控除を活用することはできません。

ソーシャルレンディングの分配金も所得

扶養控除を受ける上で重要な条件がこちらです。

  • 扶養親族の合計所得金額が38万円以下

この合計所得金額にはソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの分配金も含まれます。

また、給与所得控除で引くことができるのは、給与収入からだけです。

ソシャレンの分配金100万円から給与所得控除65万円を引いて、所得金額を35万円とすることはできません。

右田さん
右田さん

ソシャレンの分配金は給与じゃないから給与所得控除で引けないのね。

ソシャレンで儲けすぎると扶養から外れる

例えば、大学生の子供がアルバイトとは別に、親に内緒でソーシャルレンディングをしていたとします。

そして、ある年の収益が以下のようだった場合、

  • アルバイト収入:60万円
  • ソシャレン分配金:50万円

アルバイト収入は給与所得控除65万円でゼロにできますが、ソシャレンの分配金は50万円のままです。

したがって、子供の合計所得金額は50万円となり、扶養控除の適用条件を満たさなくなります。

親の税金が増える

この結果、この子供が20歳の場合、親は以下の扶養控除を受けられなくなります。

  • 所得税:63万円
  • 住民税:45万円

したがって、今まで払わずに済んでいたこれらにかかる税金を、親が新たに払わなければならなくなります。

仮に親の所得税率が20%の場合、

  • 所得税の増額:63万円×20%=12万6千円
  • 住民税の増額:45万円×10%=4万5千円

親が払う税金が17万1千円増えることになるのです。

左野くん
左野くん

ソシャレンで50万円も稼いだんだから大したものだけど、親にとっては困った子供だよね。笑

家族でコンセンサスを取っておこう

子供が稼いだ50万円には20%の税金がかかりますので、手取りは40万円です。

親の税金17万1千円を引いても22万9千円ですので、家族トータルでは収益は増えています。

扶養控除を受けることが常に最もオトクだとは限りません。

ただ、親の勤務先で家族手当がある場合がありますし、子供が健康保険料を払う必要が出る場合などもあります。

ですので、子供が高校生や大学生であっても、こういったお金の話については家族で情報を共有しておくべきでしょう。

タロウさん
タロウさん

子供のうちからお金の勉強をさせておくことは、これからの時代で大切なことだよ!

扶養控除のまとめ

扶養控除の要点について最後にまとめます。

  1. 扶養控除を受けると(夫が受けた場合)
    1. 夫の課税所得が減るので
    2. 夫が払わないといけない税金が減ります
  2. 扶養控除を受けるための条件は
    1. 納税者が自分の16歳以上の子供や親と
    2. 生計を一にしていて
    3. 子供や親の合計所得金額が38万円以下
  3. 扶養控除の控除額は
    • 子供や親の年齢などで変わります
    • 所得税:38~63万円
    • 住民税:33~45万円
  4. 扶養控除を受けるための手続きは
    • 給与所得者:年末調整
    • 非給与所得者:確定申告
    • 提出書類:原則不要
  5. 子供や親のソーシャルレンディングに注意
    1. ソシャレン、不動産クラファンの収益も
    2. 合計所得金額に含まれるので
    3. それらも足して38万円を超えると
    4. 世帯主が扶養控除を受けられなくなる
    5. 家族間で情報共有を!

扶養控除は養う家族が多い人にとって非常に頼りになる制度です。

子供の一人暮らしなど同居していなくても適用されるケースもあります。

内容をしっかり理解して有効に活用しましょう。

タロウさん
タロウさん

子供が知らない間にソシャレンで大儲けしていないように注意してね!笑

コメント

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デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すこと、業者から投資家に元本が戻ってくることを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。