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【2021年5月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで1千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2021年5月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2021年5月は7つの案件に222万円を投資しました。

 

Pocket Funding

軍用地22号

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.7%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:7,143円

半年ぶりのポケファン

2020年11月以来、半年ぶりにポケファンに投資しました。

投資したのはポケファン名物、ガチガチの硬さを誇る軍用地案件

しかも今回はLTV22%です!

左野くん
左野くん

まさに鉄板!

当面は軍用地のまま

さらに、担保の軍用地は「伊江島補助飛行場」と言いまして、米軍海兵隊が演習場として使っています。

軍用地の返還は1987年を最後に30年以上進んでいません。

2018年には基地施設の改修が行われ、F35やオスプレイの着陸訓練にも使われています。

どう考えても運用期間の1年以内に返還されるとは思えない。

つまり、軍用地としての価値が下がることはないと考え、ガチガチに硬いと判断して投資しました。

27秒で満了

で、みんな考えることは同じですね。

募集開始と同時に応募が殺到!

募集額が450万円と少なかったこともあり、開始から27秒で応募満了となりました。

ポケファン名物の軍用地案件、投資できてよかったです。

タロウさん
タロウさん

次も狙います!

★公式サイト:Pocket Funding

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FANTAS funding

109号 大阪市淀川区

  • 運用期間:4カ月
  • 利回り:4%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:4,010円

今回は4案件同時募集でした。

その中で新大阪駅すぐそばの109号が最も硬いと判断。

30秒くらいで満了しましたが、FANTASはサーバーが強いので画面が固まらないのが良いですね。

★公式サイト:FANTAS funding

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ジョイントアルファ

抽選倍率15倍で当選するわけないぜっ!

ま、次回も応募しますけどね。笑

右田さん
右田さん

参加することに意義がある。

★公式サイト:ジョイントアルファ

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Rimple

4月に当選しましたので、5月はもちろん落選でした。

でも、次回も応募します!

応募するのはタダなので当たれば儲けものです。

★公式サイト:Rimple

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CROWD BUILDS

1号 台東区鶯谷

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:20%
  • 投資額:100,000円
  • 税引前利益:9,972円

ネタですw

5月のニューフェイス1発目です。

史上最高の利回り20%でデビューしました!

せっかくですので、ネタのつもりで乗りました。笑

ただ、物件を一通り調べましたが、案件としては硬いと感じています。

ま、コケたらコケたで「やっちゃった!」記事のネタに使わせてもらいます。

タロウさん
タロウさん

お祭り気分で投資しました!

★公式サイト:CROWD BUILDS

 

iRD

1号 セジョリ奥沢

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:5.6%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:13,999円

2号 ディム三軒茶屋

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:5.8%
  • 投資額:400,000円
  • 税引前利益:5,800円

案件が硬い

5月のニューフェイス2発目ですが、こちらはガチで考え抜きました。

まず、物件はむちゃくちゃ硬いです。

しかも、劣後出資比率が1号は50%、2号が45%です。

元本割れは考えにくいと判断しました。

左野くん
左野くん

劣後50%はめったにない!

運営会社も手堅そう

運営会社のJRDは創業25年の不動産業者で、投資用不動産の開発、販売を行っています。

過去4期の貸借対照表を見ましたが、財務的にヤバそうな感じがしない。

また、自己資本比率などの数値が、いずれも毎年大きく変わらず安定しています。

さらに、建物管理を行う子会社があるのですが、管理を受託している棟数が毎年少しずつほぼ同じ数で増え続けているのです。

なんかすごく手堅く経営しているっぽくて、償還の9月7日までに倒産するとは思えないのです。

サービス名をランサーズで決めた

では、事業に詐欺的な要素はないかですが、調べた限り約1年前から準備を始めています。

まじめに本気で不動産クラファンをやるつもりで、頭っから騙す目的ではないはずです。

それと、iRDというサービス名ですが、なんとランサーズを使って決めていたのです。

サービス名って社内で案を出し合ったり、外注するにしても広告代理店とかに出しませんかね?

最初から騙すつもり、適当にやるつもりだったら、わざわざランサーズ使ってサービス名を決めたりしないでしょう。

これは本気で不動産クラファンをやりにきてるぞと感じました。

また、ランサーズを使うというのが斬新というか柔軟というか、好印象を受けました。

まさかのダブル当選

以上より、間違いなく硬いと自分なりに確信を持ちまして。

両方とも抽選だったのですが、それぞれ100万円ずつで応募しました。

クジ運最悪の僕ですが、運良く両方当選!

2号は40万円の部分当選でした。

タロウさん
タロウさん

予想外の140万円になりました!

★公式サイト:iRD(イルド)

 

大家どっとこむ

9号 港北区綱島

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:4.5%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:9,000円

ガチガチに硬いと判断し、上限の20万円で投資しました。

そこそこ激戦でしたが、まだジャストタイムで応募すれば投資できるレベルですね。

6月も2案件が募集されるはずなので、積極的に攻めていきます。

★公式サイト:大家どっとこむ

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です!

 

ちょこっと不動産

1号 久米川

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:6%
  • 投資額:20,000円
  • 税引前利益:600円

サーバー激重

5月のニューフェイス3発目「ちょこっと不動産」の第1号案件です。

けっこう硬い業者で、利回りも6%と高め

多くの投資家が応募し、サーバーがガッチリ固まってくれました。

プチパニクってワタワタした僕は、1万円しか投資できず。涙

タロウさん
タロウさん

久々にパニクりました…

敗者復活戦で復活

その後、キャンセルが出たため再募集されることに。

しかし、その募集額はわずか2万円!

投資単位が1万円で募集は先着順のため、投資できるパターンは次のようになるので、

  • 2万円で応募した場合
    • 自分が1着
  • 1万円で応募した場合
    • 自分が1着
    • 1着の人が1万円応募で、なおかつ、他の1万円応募の人の中で自分が最速

1万円で応募した方が投資できる可能性は高くなるんですよね。(期待値はさておき)

2万円いけたかも?

で、作戦通り僕は1万円で応募し、見事投資できました!

右田さん
右田さん

ブラボー!

ただ、直後に画面を更新したら、まだ1万円残ってたんですよ。

どうやら僕が1着だったみたいで。

2万円で応募してたら取れてましたね。残念!

タロウさん
タロウさん

こういうこともあります!

★公式サイト:ちょこっと不動産

 

投資総額

以上をまとめると、5月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
Pocket 不動産 3.7% 12カ月 20万円 7,143円
FANTAS CF 4% 4カ月 30万円 4,010円
大家どっとこむ CF 4.5% 12カ月 20万円 9,000円
ちょこっと CF 6% 6カ月 2万円 600円
BUILDS CF 20% 6カ月 10万円 9,972円
iRD CF 5.6% 3カ月 100万円 13,999円
CF 5.8% 3カ月 40万円 5,800円
平均/合計 7.1% 6.6カ月 222万円 50,524円

投資額は222万円と、4月の310万円に続いて高水準です。

iRDの140万円が効きましたね。

ポケファン、FANTAS、大家でも硬い案件を押さえられたのが良かったです。

利回り7.1%はBUILDSの20%効果です。

BUILDS以外の6案件では平均4.9%です。けっこう良かったな。

運用期間も6カ月ちょいと良い感じです。

5月は自分的にはまずまず上出来でした。

タロウさん
タロウさん

ちょこっとの2万円はご愛嬌!

現在の投資状況

次は5月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

5月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの事業者別の運用中投資額は以下の通りです。

事業者名 投資額
Funds 10万円
Pocket Funding 20万円
J.LENDING 200万円
CRE Funding 100万円
CAMPFIRE Owners 20万円
バンカーズ 190万円
CREAL 30万円
FANTAS funding 135万円
ジョイントアルファ 200万円
Rimple 100万円
TREC FUNDING 10万円
A funding 50万円
信長ファンディング 20万円
大家どっとこむ 60万円
ONIGIRI Funding 50万円
ぽちぽちFUNDING 20万円
B-Den 100万円
victory fund 10万円
ちょこっと不動産 2万円
iRD 140万円
CROWD BUILDS 10万円
合計 1,477万円

投資残高は過去最高の1,477万円です。

投資先の分散も進んでいます!

業者別ではPocket Fundingが復活し、ちょこっと、iRD、BUILDSの3社を新規開拓

投資先も過去最高の21社です。

ついに目標の20社に到達しました。うりゃっ!

もちろん業者は選びますし、投資していない業者も多々あります。

でも、基本路線は新規業者を積極開拓です。

投資のチャンスが広がる上に、分散投資で安全性も向上

6月も新規業者を開拓します!

タロウさん
タロウさん

次の目標は25社!

運用期間

運用期間 投資額
5カ月以下 480万円
6~10カ月 627万円
11カ月以上 370万円

運用期間は平均で8.7カ月です。

4月に比べて5カ月以下が9%増えました

良い感じです。

SBI-SLがあんなことになるなんて、1年前には誰も想像できませんでしたよね?

先を読む能力なんて僕にはないので、今後も短期メインでいきます。

 

利回り

利回り 投資額
4%未満 730万円
4%台 195万円
5%台 350万円
6%以上 202万円

利回りは単純平均で5.0%です。

CROWD BUILDSの20%効果がありますが、それを抜いても4.6%です。

4月は52%だった4%未満を49%に押し込みました。

我ながら往生際が悪いというか、しぶといです。笑

タロウさん
タロウさん

4%台はゆずりません!

 

タイプ別

不動産とか再エネとかタイプでの分類です。

タイプ 投資額
不動産ソシャレン 240万円
その他ソシャレン 300万円
不動産クラファン 937万円

不動産ソシャレンには不動産を担保にするソシャレン案件すべてを含みます。

その他ソシャレンは社債型のFunds、CRE、SAMURAIの保証付き案件と、非不動産のバンカーズです。

4月とほとんど変わっていません。

ただ、新規業者が不動産クラファンばかりなので、じわじわと不動産クラファンの比率が上がるでしょう。

受け取った分配金

さぁ、お楽しみ、5月にゲットした分配金(税引前)です!

事業者名 分配金額
Funds 460円
CRE Funding 7,070円
CAMPFIRE Owners 328円
CREAL 782円
FANTAS funding 3,287円
ONIGIRI Funding 39,700円
5月合計 51,627円
5月までの累計 1,270,096円

おにぎり様様の5月。

美味しゅうございました!

利回り8%のデビュー案件に清水の舞台から100万円投資。

戻ってきて良かったです。

秋までには累計で150万円にいくかな?

タロウさん
タロウさん

6月は激減の予定です!

投資信託の実績

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。

アクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信と、ロボアドバイザー最大手のウェルスナビです。

5月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
ひふみ投信 1,366,665円 1,699,071円 332,406円
ウェルスナビ 460,000円 598,869円 138,869円
合計 1,826,665円 2,297,940円 471,275円

株高を受けて絶好調です。

ひふみはプラス24.3%、ウェルスは30.2%!

含み益50万円が見えてきました。

積立NISAでやってますので、もちろんこの分は無税です。わ~い♪

今後も淡々と積み立て続けます。

タロウさん
タロウさん

投信は放置が正義です!

5月の投資のまとめ

それでは5月の反省と6月の方針です。

 

上出来の5月でした

5月は良かったです。

ポケファンと大家の12カ月を除き、他は運用期間6カ月以下

利回りもBUILDSの20%は別として、4~5%台が中心でした。

それでトータル222万円ですから、僕としては上出来です。

 

新規業者を3社開拓

また、新規業者を3社開拓。

特にiRDですね。

他のブロガーはほとんど話題にしていない業者。

それを自分なりに情報を集めて分析して、硬いと判断した上での大口投資。

4月のB-Denの100万円もそうですが、こういうのが自分的には一番楽しいです。

タロウさん
タロウさん

悦に入ってます!笑

 

既存業者も強化

なお、既存業者への投資意欲も当然あります。

5月はジョイント、Rimpleで予定通り連敗でしたが。

6月は1つくらい取りたいです。

Fundsとバンカーズは利回りがちょっと…

 

6月も攻めます!

6月ですが、引き続き新規業者の開拓に全力で取り組みます。

選択肢を増やさないことには、クリック合戦で消耗し、投資額を増やせません。

しかもSBI-SLの廃業で、億円単位のSBIマネーが既存業者に流入してきます。

投資できない!と業者に文句を言う暇があったら、四の五の言わずに投資できる業者を探せって話です。

ということで、6月も新規業者を開拓、既存業者も攻めます!

タロウさん
タロウさん

梅雨空を跳ね飛ばせ!

コメント

  1. 川添一巳 より:

    こんにちわ。
    いつも拝見させています。

    質問ですが、タロウさんはどのように新規業者を見つけているのですか?
    教えて頂けると助かります。

    よろしくお願い致します。

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。