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【2022年10月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

2022年10月投資実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで2千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2022年10月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

新たに投資した案件のタイトル画像

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2022年10月は6つの案件290万円を投資しました。

 

ADVANCE FUNDING

ADVANCE FUNDINGのサイト画像

10月のニューフェイスです!

2号 新大阪

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:5.2%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:7,522円

大阪の不動産業者

運営するのは大阪の投資用マンションの開発業者です。

会長さんが柏原高校野球部OB会の会長さん!

創業20年、売上高100億円以上ですので、変な会社ではないと思います。

名簿集め用かな?

投資対象は築5年の新大阪の区分マンションで、自社で開発した自社所有の物件です。

優先出資816万円に対し、評価額は超悲観的に見ても1千万円は超えそう。

以前、B-Denが別フロアの物件で案件を出したのですが、その時の評価額も1,200万円でした。

今回の出資総額=物件取得額1,020万円があまりにも低すぎる気が。

思わず「名簿集め用で案件出したんじゃね?」と疑ってしまうガチガチの堅さでした。

僕は電話がかかってくるのはまったく苦じゃないので、30万円で投資しました~

4号 大正区

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:5.4%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:8,210円

2本目もガチガチ

続いて投資した2本目も大阪市内の物件でした。

こちらは優先出資896万円に対し、不動産情報サイトの想定価格は最も安いものでも1,500万円台。

僕の超絶悲観的評価でも1,280万円でした。

6カ月でどうこうなることはないと、こちらも30万円で投資しました。

タロウさん
タロウさん

お安全で~!

★公式サイト:ADVANCE FUNDING

 

COOL

COOLのサイトの画像

明豊EL FARO 1

  • 運用期間:10カ月
  • 利回り:4.2%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:10,500円

上場企業の社債相当

借り手の明豊エンタープライズは東証スタンダード上場企業。

実質的に上場企業の社債相当です。

業績は悪くなく10カ月以内に債務不履行になるとは考えられず。

ただ、明豊には別案件で投資中のため、今回は30万円に抑えました。

COOLは堅い案件が多いし競争率低いし良いですね~

タロウさん
タロウさん

ガチ堅案件でした!

★公式サイト:COOL

【最新】COOLの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、ソーシャルレンディングCOOL(クール)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、同業他社との比較、注意点と対策などを解説。COOLでの僕の投資実績も公開します。

 

KORYO Funding

KORYO Funding

3号 土浦

  • 運用期間:9カ月
  • 利回り:4.5%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:16,828円

堅い!

投資対象は土浦市内に所在する自社所有の区分マンション2戸です。

不動産情報サイトの評価額は2戸とも最低でも1,500万円、2戸で3,000万円ですね。

これに対して優先出資は2,340万円、どう考えても堅いと判断しました。

次回は無理かなぁ…

KORYO Fundingは初回の盛況を見て出資上限50万円を設定してくれました。

また、複数物件の合せ技一本で募集額を増やすなど激戦対策も取ってくれています。

ただ、今回はけっこうギリギリでしたね。40秒で満了だった。

次回はキビシイかもしれないなぁ…

タロウさん
タロウさん

また業者探さないと…

★公式サイト:KORYO Funding

【最新】KORYO Fundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月5日更新】KORYO Fundingはヤバい怪しい投資なのか?KORYO fundingで数百万円を投資中の現役投資家が実際の経験からホンネで解説。悪い評判、良くないところも忖度なしでリアルに語ります。

 

GALA FUNDING

GALA FUNDING

4号 渋谷南平台

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:17,500円

堅いと判断!

GALAちゃんの利回りは「5→4→3.8→3.5」と順調に下降中。笑

そのためか募集4千万円が満了するのに2分ほどかかりました。

今回は優先3,934万円に対して不動産情報サイトの見立ては最低でも4,900万円台。

僕の超悲観的評価でも5,200万円でした。

自社物件でインカム100%、運営会社のFJネクストの業績も堅調。

損失を出す要素はないと判断しました。

タロウさん
タロウさん

3%台キープでオナシャス!

★公式サイト:GALA FUNDING

【最新】GALA FUNDINGの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】GALA FUNDINGの評判やリスク、悪いところ、注意点や対策など、ガーラファンディングで実際に投資した現役投資家がホンネで解説します。どの案件にいくら投資したかを全公開!

 

AGクラウドファンディング

AGクラウドファンディングのサイトの画像

アイフル16号

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:1.12%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:2,800円

先月から始めた「銀行で死蔵よりマシ作戦」です。

キャンペーンでVプリカ0.5%分が別にありますが、絶賛の1%台爆走中w

プライム上場企業の社債と割り切って今後も投資します。

タロウさん
タロウさん

銀行の利率の1千倍以上です!

★公式サイト:AGクラウドファンディング

【最新】AGクラウドファンディングの評判・口コミとリスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、AGクラウドファンディングの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します!

 

投資総額

以上をまとめると、10月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
COOL SL 4.2% 10カ月 30万円 10,500円
AGクラファン SL 1.12% 6カ月 50万円 2,800円
KORYO Funding CF 4.5% 9カ月 50万円 16,828円
GALA FUNDING CF 3.5% 6カ月 100万円 17,500円
ADVANCE CF 5.2% 6カ月 30万円 7,522円
5.4% 6カ月 30万円 8,210円
平均/合計 4.0% 7.2カ月 290万円 63,360円

投資額が若干少なかったですが。

利回りはAGの低さを他の案件でカバー、運用期間も短めを中心に。

それで分配金6万円ですので、自分的には頑張ったと思います。

右田さん
右田さん

よくできました~

現在の投資状況

現在の投資状況のタイトル画像

次は10月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

10月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの事業者別の運用中投資額は以下の通りです。

事業者名 投資額
Funds 110万円
Pocket Funding 20万円
bitREALTY 201万円
AGクラファン 100万円
CAMPFIRE Owners 20万円
バンカーズ 60万円
COOL 55万円
FANTAS funding 130万円
Rimple 300万円
TREC FUNDING 10万円
大家どっとこむ 50万円
B-Den 250万円
ちょこっと不動産 20万円
FUNDROP 20万円
えんfunding 80万円
プレファン 59万円
KORYO Funding 200万円
GALA FUNDING 350万円
わかちあいファンド 50万円
ASSECLI 30万円
T’s Funding 20万円
Lives-FUNDING 20万円
ADVANCE FUNDING 60万円
合計 2,215万円

投資額が9月の510万円から290万円に減少、さらに償還が450万円あったため、投資残高は9月末より160万円減りました。

2千万円台は維持できたので良しとします。

ただ、11月は投資額を300万円台に戻したい。

業者別投資額2022年10月

投資先は23社です。

新規でADVANCEに投資した一方、iRD、Ez、Pocketと一気に3社が償還でゼロになったため、9月より2社減りました。

30社への道は遠いです。

残高トップは初のGALAです。

上場系はFundsも含めると金額ベースで4分の3です。

今後も上場系メインでいきます。

タロウさん
タロウさん

安全最重視です!

受け取った分配金

受け取った分配金のタイトル画像

さぁ、お楽しみ、10月にゲットした分配金(税引前)です!

事業者名 分配金額
bitREALTY 19,812円
COOL 6,930円
B-Den 9,610円
iRD 25,000円
えんfunding 7,500円
Ezファンド 12,800円
Pocket 9,863円
わかちあいファンド 1,063円
ちょこっと不動産 660円
10月合計 93,238円
10月までの累計 2,270,732円

10月は大漁でした。

1年ぶりの6桁にあとちょっとだったな~

ただ、このあとは1月まで良くても2~3万円の冬の時代が続きます。

投資信託の実績

投資信託の実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。

アクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信と、ロボアドバイザー最大手のウェルスナビです。

10月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
ひふみ投信 1,933,330円 2,041,827円 108,497円
ウェルスナビ 630,000円 835,144円 205,144円
合計 2,563,330円 2,876,971円 313,641円

9月に比べて改善しました。

含み益はひふみが9月より2万円アップ、ウェルスが5万円アップです。

ひふみがプラス5.6%に対して、ウェルスは32.6%とかなり差がついてますね。

来年からS&P500とオルカン除日を始めるのですが、準備が順調に進んでおります。

ひふみでの手続きが終わり、SBI証券での新口座開設も申請済み。

来年1月から投資信託が新しい展開に入ります。

タロウさん
タロウさん

変化し続けます!

10月の投資のまとめ

先月の投資のまとめのタイトル画像

それでは10月の反省と11月の方針です。

 

ちょっと守りすぎたかな?

投資額が9月の510万円から10月は290万円へとガクッと減りました。

内訳を見ると理由がうかがえてきまして…

業者 投資額 上場
KORYO 50万円 スタンダード
AG 50万円 プライム
GALA 100万円 プライム
COOL 30万円 グロース
ADVANCE 60万円 非上場

新規のADVANCEを除いて上場系ばかり。

まいどまいどの慎重すぎ、守りすぎです。

僕は油断するとすぐにこうなってしまいます。反省…

 

そうは言いつつ堅い案件中心に

ただ、ソシャレンもクラファンも元本を回収してなんぼです。

まず何よりも安全性、利回りは二の次、三の次。

この方針は投資をやめるまで変わりません。

でも、もうちょっとだけ積極的にね。笑

寒くなってきた11月ですが、投資の情熱は熱く燃やし続けます。

タロウさん
タロウさん

11月も攻めます!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。