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【2023年6月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

2023年6月投資実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで3千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2023年6月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

新たに投資した案件のタイトル画像

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2023年6月は7つの案件に520万円を投資しました。

 

iRD

iRD

9号 セジョリ千鳥町

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:4%
  • 投資額:700,000円
  • 税引前利益:7,000円

マイナーですが堅いです

今年1月にできたばかりの新築マンションで、劣後比率45%。

運営会社は経営順調で財務も良好。

iRDはマイナーで目立たないですが、堅実な優良業者です。

今回は部分当選でした。ラッキ~

★公式サイト:iRD

 

大家どっとこむ

大家どっとこむのサイトの画像

63号 横浜市鶴見区

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:17,500円

完全インカム型のはず

2021年12月に募集された28号案件の再募集です。

案件説明に下記の記述があることから、

運用期間満了時の売却の有無に関わらず、運用期間の満了により分配金及び元本の償還を予定

売却を前提としない完全インカム型と考えました。

香陵と同じタイプですね。

運用期間が来たら終了or再募集で、いずれにしても元本は戻ってくると判断しました。

 

64号 戸越銀座2次

  • 運用期間:2カ月
  • 利回り:8.0%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:15,671円

高利回りガチ堅ゲット!

59号戸越銀座が満了せず大家が自社出資していたのですが、その分が募集されました。

大家が出資していた期間分の分配金ももらえるということで、実質利回りは8%

しかも投資対象の新築マンションは全戸完売済みで8月末が引き渡し予定です。

まさか、この期に及んで引き渡し延期などあるわけなく、99%間違いなく引き渡しで元本が戻ってきます。

運用期間も2カ月と短いため、ボンッと100万円で投資しました。

タロウさん
タロウさん

ごっちゃんです!

 

★公式サイト:大家どっとこむ

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です!

 

ジョイントアルファ

ジョイントアルファのサイトの画像

27号 エリア分散型2

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:3%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:15,000円

早くも第2弾!

ジョイントアルファの完全インカム型案件です。

5月の第1弾に続いて早くも第2弾が登場しました。

毎月出るのでしょうか?

資金が持つ限り投資し続けます!

実質4%

ちなみに、今回はキャンペーンでアマギフ5,000円分が付きました。

投資額100万円、運用6カ月なので、年利換算で1%です。

ということで実質利回り4%になりました。

タロウさん
タロウさん

ごっちゃんです!

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【最新】ジョイントアルファの評判・口コミとリスク・デメリット
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、ジョイントアルファ(Jointo α)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。

 

Funds

Fundsのサイトの画像

ADワークス23

  • 運用期間:11カ月
  • 利回り:2%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:9,166円

フェイスネットワーク2

  • 運用期間:9カ月
  • 利回り:2%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:7,424円

投資できなくなる前に

ADワークス、フェイスネットワークともに経営状態が良く、借り手として好条件です。

元本毀損の可能性は極めて低い。

ADワークスですが、今年3月の3億円をピークに募集額が2カ月連続で減少しました。

今回は1億円でしたが、次回5千万円に下がるとクリック負けの可能性があるかも。

なので、投資できるうちにしておくことにしました。

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1回の投資で10万円でなくてもかまいません。
期間中の累計投資額が10万円以上でOKです。

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【最新】Fundsの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、Funds(ファンズ)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などをホンネで解説。僕の投資実績も公開します。

 

Rimple

Rimpleのサイト画像 新

60号 両国・広尾南・上野

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:2.7%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:13,536円

想定外でビッくらポン!

利回りが下がり続けるものの、相変わらず大人気のRimpleちゃん。

今回も抽選倍率が2.5倍であきらめていたのですが、よもやの当選!

想定外の100万円金策にあたふたしました。笑

★公式サイト:Rimple

【最新】Rimple(リンプル)の評判・口コミとリスク・デメリット
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、Rimple(リンプル)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。安全第一ならばRimpleです。

 

投資総額

以上をまとめると、6月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
大家どっとこむ CF 3.5% 12カ月 50万円 17,500円
CF 8.0% 2カ月 100万円 15,671円
Funds SL 2.0% 11カ月 50万円 9,166円
SL 2.0% 9カ月 50万円 7,424円
iRD CF 4.0% 3カ月 70万円 7,000円
ジョイントアルファ CF 3.0% 6カ月 100万円 17,500円
Rimple CF 2.7% 6カ月 100万円 13,536円
平均/合計 3.6% 7.0カ月 520万円 85,297円

利回りはもう少し4%に近づけたかったですが、運用期間は6カ月に近づいてきたので良い感じです。

惜しむらくは予定分配金の10万円超えが4カ月連続を果たせなかったこと。

6月も落選しまくったからなぁ…

タロウさん
タロウさん

7月はリベンジを!

現在の投資状況

現在の投資状況のタイトル画像

次は6月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

6月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの業者別の運用中投資額は以下の通りです。

業者名 投資額
Funds 450万円
高島屋SL 100万円
bitREALTY 256万円
AGクラファン 100万円
COOL 55万円
FANTAS funding 150万円
ジョイントアルファ 200万円
Rimple 350万円
property+ 100万円
大家どっとこむ 270万円
ちょこっと不動産 20万円
iRD 70万円
えんfunding 100万円
KORYO Funding 350万円
FC FUNDING 100万円
ASSECLI 30万円
Lives-FUNDING 60万円
みらファン 150万円
投活 30万円
タスキFunds 50万円
合計 2,991万円

投資額は過去2番目に多かったのですが、償還額もドッサリでして。

5月に初めて超えた投資残高3千万円を割ってしまいました。

B-Denの300万円一発カムバックが痛かったなぁ…

業者別投資額2023年6月

B-Den、GALA、ADVANCEが償還で消え、投資先は20社に減ってしまいました。

B-Denは早く出てきてほしいですが、GALAは抽選だから当分無理っぽいかも。

投資先シェアはFundsが初の首位、続いてRimpleと香陵です。

香陵は次回案件が抽選なので、7月はさらにシェアが落ちるかもしれません。

タロウさん
タロウさん

上場系で8割です!

受け取った分配金

受け取った分配金のタイトル画像

さぁ、お楽しみ、6月にゲットした分配金(税引前)です!

業者名 分配金額
AGクラファン 1,350円
Rimple 13,884円
B-Den 32,110円
iRD 4,100円
ちょこっと不動産 680円
KORYO Funding 48,000円
GALA FUNDING 5,250円
ADVANCE FUNDING 8,210円
みらファン 14,710円
6月合計 128,294円
6月までの累計 2,768,102円

大漁です~!

去年の春から投資額を増やしたので、その効果が出てきたのかな?

7月はまたガクッと落ちる予定です。

投資信託の実績

投資信託の実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を3つやっています。

  • eMAXIS Slim 全世界株式(除く日本)
  • ひふみプラス
  • ウェルスナビ
  • ひふみ投信(投資終了済)

2023年1月にひふみ投信(レオス)からeMAXIS+ひふみプラス(SBI証券)に変更しました。

ひふみ投信は売るまでレオスでそのまま保管です。

6月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
eMAXIS Slim 187,980円 213,354円 25,374円
ひふみプラス 11,986円 13,337円 1,351円
ウェルスナビ 710,000円 1,011,030円 301,030円
ひふみ投信 2,000,000円 2,430,513円 430,513円
合計 2,909,966円 3,668,234円 758,268円

良い感じですね~

除日とひふみプラスはまだ誤差レベルですが、10%超の含み益が出ています。

ひふみはプラス21.5%、そしてウェルスがスーパー絶好調のプラス42.4%です!

ひふみじゃなくてウェルスに200万入れてたら80万儲かってたね。笑

ま、実際に売るのは20年後ですので。

これからも一喜一憂を楽しみたいと思います。

タロウさん
タロウさん

仮想通貨も含み益100万です!

6月の投資のまとめ

先月の投資のまとめのタイトル画像

最後にまとめを。

 

集中投資にシフトしつつあります

投資先をかなり絞る方向になってきています。

6月で言うとiRDの70万円以外はすべて上場企業系です。

投資残高を見てもソシャレンはFunds、髙島屋、bitREALTY、AG、COOLとすべて上場系

クラファンの投資残高も75%が上場系です。

業者もデビュー案件は別として非上場系はガチ堅と確信を持てる業者に絞ってます。

その代わりに1案件あたりの投資額は拡大傾向でして。

10万円ずつ30社ではなく100万円ずつ3社に近くなっています。

分散の逆なので投資のセオリーを外しているのですが。

まずは業者の堅さを最重視でやっていきます。

 

不動産は良質なネタが減ってきた?

これ、まったく根拠ありません。

堅いと思っている不動産クラファン業者で募集が長らく止まっていたりして。

不動産クラファン向きの良い物件が枯渇気味なのかな?と。

僕は不動産はまったくのド素人ですのでたぶんハズレてます。

足元の市況とかご存じの方いらっしゃったら、逆に教えて下さい。

 

暑い夏に熱い投資を!

ついに7月、2023年も後半戦に突入です。

前半戦は安定の落選大魔王ぶりを除けば良い感じに進みました。

後半戦も良い感じに進めるべく、まずは7月の戦いに勝ちたいと思います。

同士のみなさん、ともに熱く投資しましょう!

タロウさん
タロウさん

投資にファイヤー!

 

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。