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【2023年10月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

2023年10月投資実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで3千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2023年10月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

新たに投資した案件のタイトル画像

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2023年10月は8つの案件に510万円を投資しました。

 

iRD

iRD

11号 セジョリ横浜鶴見Ⅲ

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:3.8%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:2,850円

いつも堅いです

投資対象は9月に完成したばかりの区分マンション。

優先出資1,300万円に対して評価額2,615万円、劣後比率50%。

運用3カ月と来たら元本毀損しようがありません。

しかも、マスターリース付き。

100万円で応募したのですが、倍率3倍で部分当選となりました。

どこもきつくなってきましたねぇ…

タロウさん
タロウさん

どこで投資すれば…

★公式サイト:iRD

 

ジョイントアルファ

ジョイントアルファのサイトの画像

28号 エリア分散型3

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:2.5%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:5,000円

堅い業者でガッツリ

大好物のジョイントアルファが4カ月ぶりに登場です。

運営会社の穴吹興産がガチガチに堅いので安心して投資できます。

今回はアマギフ5,000円分が付いているので実質的に利回り3%でした。

募集額3億5千万円の大型案件なので、堅い業者にクリック合戦なしで投資できる。

できることなら毎月募集してほしいくらいです。

タロウさん
タロウさん

次を待ってます!

★公式サイト:ジョイントアルファ

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・条件:会員登録だけ
・金額:1,000円
・期限:2023年12月31日まで

投資しなくても会員登録だけでもらえます。
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ビギナーズクラウド

ビギナーズクラウドのサイト画像

1号 平和

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:7.0%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:70,000円

ガチ堅業者のデビュー案件をゲット!

ここは完全インカム型のガチガチに堅い業者です。

新規の非上場ですが堅いと確信したので100万円で応募しました。

抽選で倍率1.5倍までいったので終わったなぁと思っていたのですが、まさかまさかの当選!

ラッキーでした♪

タロウさん
タロウさん

分配金7万円ゲットです!

★公式サイト:ビギナーズクラウド

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Funds

Fundsのサイトの画像

ADワークス 27

  • 運用期間:11カ月
  • 利回り:2%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:9,205円

業績好調で問題なし

ADワークスは東証プライム上場で経営状態は好調。

株価もこの1年ずっと右肩上がりです。

利回りが低い以上、ガチ堅じゃないと意味ないですからね。

今後もFundsは堅い借り手に絞って投資します。

★公式サイト:Funds

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FANTAS funding

FANTAS fundingのサイトの画像

169号 十三

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:4%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:9,972円

170号 十三

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:4%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:9,972円

172号 十三

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:4%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:9,972円

トリプル十三!

今回は7案件同時募集だったため、超久しぶりに3つ取れました。

タイミング的には4つ行けましたね。もったいなかったかな?

FANTASは完全に関西シフトになってきて、すべて神戸と大阪の物件でした。

今回、僕が投資したのは3つとも十三(じゅうそう)の物件。

十三と言えば関西では有名な風俗街です。

タロウさん
タロウさん

十三を制覇しました!笑

★公式サイト:FANTAS funding

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【2024年4月6日更新】FANTAS fundingで1千万円以上を投資してきた現役投資家がホンネで解説します!FANTAS fundingの評判、口コミ、特長、デメリット、リスク、投資の際の注意点と対策も!

 

プレファン

プレファン

33号 神戸

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:4.54%
  • 投資額:800,000円
  • 税引前利益:18,210円

奇跡的に当選!

7倍という絶望的な倍率だったのですが。

100万円の応募で80万円の部分当選となりました!

これで今年は7月に続いて2回目です。

プレファンはマンション販売のための営業ツールですので。

元本回収100%確実で安心して投資できます。

タロウさん
タロウさん

次回も応募します!

★公式サイト:プレファン

【最新】プレファンの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年4月6日更新】プレファンで100万円以上を投資した現役投資家がホンネで解説します!悪い評判、口コミ、みんなが気付いていない強み、注意点と対策、良くないところも隠さずすべて語ります!

 

投資総額

以上をまとめると、10月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
iRD CF 3.8% 3カ月 30万円 2,850円
FANTAS CF 4.0% 6カ月 50万円 9,972円
CF 4.0% 6カ月 50万円 9,972円
CF 4.0% 6カ月 50万円 9,972円
Funds SL 2.0% 11カ月 50万円 9,205円
プレファン CF 4.54% 6カ月 80万円 18,210円
ビギナーズ CF 7.0% 12カ月 100万円 70,000円
ジョイント CF 2.5% 12カ月 100万円 25,000円
平均/合計 4.0% 7.8カ月 510万円 155,181円

FANTASで3つ取れたのと、プレファン、ビギナーズで当選したのが大きかったです。

特に利益面でビギナーズの貢献が大きく、久々の15万円超えです。

もう1社どこか当選してほしかったのですが。

まぁ良い感じで10月は投資できたと思います。

現在の投資状況

現在の投資状況のタイトル画像

次は10月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

10月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの業者別の運用中投資額は以下の通りです。

業者名 投資額
Funds 650万円
FANTAS funding 200万円
ジョイントアルファ 300万円
Rimple 900万円
property+ 100万円
大家どっとこむ 100万円
ちょこっと不動産 30万円
iRD 50万円
72CROWD. 50万円
えんfunding 50万円
プレファン 120万円
KORYO Funding 350万円
GALA FUNDING 150万円
ASSECLI 90万円
Lives FUNDING 30万円
みらファン 80万円
タスキFunds 50万円
ビギナーズクラウド 100万円
合計 3,400万円

投資残高3,400万円は過去最高です。

おかげで財布の中がスッカラカンのカン!

来年の春くらいまで控えめな投資生活になりそうです。

業者別投資額2023年10月

投資先はFC FUNDINGが償還した代わりにビギナーズクラウドが入り、9月と同じ18社でした。

上場系の比率は81%です。

ただ、非上場系についても堅めのところで押さえているつもりです。

今後も安全第一、儲けは二の次でいきます。

タロウさん
タロウさん

徹底して守りです!

受け取った分配金

受け取った分配金のタイトル画像

さぁ、お楽しみ、10月にゲットした分配金(税引前)です!

業者名 分配金額
Funds 8,729円
property+ 13,200円
えんfunding 17,850円
FC FUNDING 50,400円
bitREALTY 7,589円
10月合計 97,768円
10月までの累計 3,100,356円

9月に比べると減りましたが、10月もほぼ10万円でした。

昨年春から投資額を増やしてきましたが、その効果が徐々に出ている感じです。

今後も堅い業者、案件に積極的に投資し、未来の分配金を仕込んでいきます。

10月の投資のまとめ

先月の投資のまとめのタイトル画像

最後にまとめです。

 

ソーシャルレンディングが1社だけに

償還などがありソシャレンの投資先がFundsだけになってしまいました。

左野くん
左野くん

なんと!

思い返すと僕が投資を始めた2018年6月当時はソシャレンしかありませんでした。

不動産クラファンが登場したのは同年8月のTATERU funding。

本格化は同年11月のFANTAS funding、12月のCREALからです。

なので今でも自分のホームグラウンドはソーシャルレンディングという意識があります。

それが1社だけになってしまったのは我ながら寂しいものが。

 

ソーシャルレンディングは低調

ただ、全体的な流れとして不動産クラファンに比べてソシャレンは低調なようでして。

グーグルトレンドで過去5年間のソーシャルレンディング(青)と不動産クラウドファンディング(赤)を比べると一目瞭然。

グーグルトレンドのグラフ1

SBI-SL騒動など事件が起きたときを除き、ソシャレンは一貫して右肩下がり。

直近ではわずかながら不動産クラファンに抜かれています。

ソシャレンが不動産クラファンにその地位を奪われようとしているようです。

右田さん
右田さん

クラファンの時代に。

 

今のうちに投資する

とは言え、ソシャレンVS不動産クラファンは小さな村の自治会長選挙のようなものでして。

さきほどのグラフにつみたてNISA(黄色)を加えますと、どちらも存在感ゼロに等しいことが分かります。

グーグルトレンドのグラフ2

つみたてNISAだって口座を持っているのは国民のわずか5%ですからね。

そのまた数十分の1のソシャクラなど、絶滅危惧種のようなものです。

左野くん
左野くん

超絶不人気の投資。

そんな今ですらクリック合戦や高倍率抽選で思うように投資できない。

今より知名度が上がると悲惨な状況になること確実です。

知名度ほぼゼロのマイナー投資の今のうちに、ガッツリ投資しましょう。

タロウさん
タロウさん

今月も攻めます!

 

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。