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【2024年1月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

2024年1月投資実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで3千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2024年1月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

新たに投資した案件のタイトル画像

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2024年1月は6つの案件に290万円を投資しました。

 

ALTERNA(オルタナ)

ALTERNA(オルタナ)のサイト画像

日本橋

  • 運用期間:61カ月
  • 利回り:3.4%
  • 投資額:100,000円
  • 税引前利益:17,283円

遅ればせながら

セキュリティトークンを使った不動産投資、三井物産のオルタナです。

半年以上前にデビューしていたのですが、遅ればせながら会員登録+初投資しました。

応募するのが遅くて抽選枠に回ったのですが、運良く今年初の当選です!

タロウさん
タロウさん

幸先グッドです!

★公式サイト:ALTERNA(オルタナ)

【最新】ALTERNA(オルタナ)の評判・口コミとリスク・デメリット
【2023年12月30日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、オルタナの良い点、リスク、デメリット、良くない評判、注意点と対策など、ソシャレン、クラファン投資家の視点で解説します!

 

GALA FUNDING

GALA FUNDING

14号 東麻布

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:3.0%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:7,500円

1倍台なら当たります

ここはプレファンと並んで最も安全な業者の一つです。

自社マンションを販売するための営業ツールとしてクラファンを使ってます。

投資家に損をさせたらマンションを買ってもらえないので、元本は必ず戻ってくる

そう確信して僕は毎回応募しています。

考えることはみんな同じなのですが、あんまりメジャーな業者じゃないので抽選倍率が低いんですよね。

今回も1.5倍。

東アジアナンバーワンの抽選弱者の僕でも、この倍率ならば当選します。

タロウさん
タロウさん

GALAちゃん、ラブ!

★公式サイト:GALA FUNDING

【最新】GALA FUNDINGの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】GALA FUNDINGの評判やリスク、悪いところ、注意点や対策など、ガーラファンディングで実際に投資した現役投資家がホンネで解説します。どの案件にいくら投資したかを全公開!

 

ジョイントアルファ

ジョイントアルファのサイトの画像

30号 エリア分散型5

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.0%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:30,000円

人気復活か?

エリア分散型は1からすべて投資しています。

前回は利回りが2%に下がり応募がガクッと減りました。

10%台のヤマワケエステートなど高利回りの業者も出てきたので、3%に戻った今回も無風かなと思っていたのですが。

フタを開けたら激弱サーバーがフリーズするほど応募が殺到。

ボーっとしてたら投資できなかったところです。

人気復活でしょうか?

★公式サイト:ジョイントアルファ

【最新】ジョイントアルファの評判・口コミとリスク・デメリット
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、ジョイントアルファ(Jointo α)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。

 

B-Den

B-Den

22号 九段南

  • 運用期間:9カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:13,101円

激戦に滑り込みました!

投資対象は1棟ビルで銀行融資も含めた取得価格1億7千万円に対し、劣後出資はゼロに等しい500万円。

ただ、融資額から銀行は少なくとも2億円の評価は付けてるだろうと予想。

また、インカム型とのことなので元本割れはないと判断しました。

B-Denとしては高めの利回り3.5%で予想通りの激戦。

なんとか滑り込めました!

タロウさん
タロウさん

ギリギリセーフです!

★公式サイト:B-Den

【最新】B-Den(ビデン)の評判・口コミとリスク・デメリット
【2024年4月7日更新】累計投資額2億円の現役投資家が、B-Den(ビデン)の良い点だけでなく、悪いところ、リスク、デメリット、良くない評判、注意点と対策など、ホンネで解説します!

 

FANTAS funding

FANTAS fundingのサイトの画像

176号 台東区

  • 運用期間:5カ月
  • 利回り:4.0%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:8,164円

一瞬でした!

4%の都内と4.3%の福岡でしたが、案件の堅さから4%を選びました。

はい、消極的な投資家です。笑

最後の確定ボタンを押してから画面が微動だにせず。

FANTASは業界有数の軽々サーバーなので、フリーズはめったにありません。

ボタンを何度か押したり焦りまくりましたが、なんとか投資できました。

いやぁ、あっちもこっちも激戦化で大変です…

★公式サイト:FANTAS funding

【最新】FANTAS fundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年4月6日更新】FANTAS fundingで1千万円以上を投資してきた現役投資家がホンネで解説します!FANTAS fundingの評判、口コミ、特長、デメリット、リスク、投資の際の注意点と対策も!

 

Lives FUNDING

Lives-FUNDINGのサイト画像

16号 台東区

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:5.0%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:7,500円

堅いインカム型の案件です

以前、記事で紹介した案件です。

【案件分析】Lives FUNDING16号案件に投資するか?
Lives FUNDING16号案件に投資して大丈夫か?対象物件はこれで3回目の登場です。過去2回はすでに償還済みで、今回も安全性が高いインカムゲイン型の案件であり、元本償還の可能性は高いと考えます。

同じ物件で3回目の募集でして、売る予定のない完全にインカム狙い運用の案件だと考えています。

こういう堅い案件が僕は好きです。

抽選倍率は1.95倍でしたが、運良く当選しました!

タロウさん
タロウさん

ラッキーです!

★公式サイト:Lives FUNDING

【最新】Lives FUNDINGの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月7日更新】Lives FUNDINGは怪しい、やばい業者なのか?元本割れしないか?ライブズファンディングで実際に投資した現役投資家が、リスクやデメリットも含めてホンネで語ります。

 

投資総額

以上をまとめると、1月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
ALTERNA STO 3.4% 61カ月 10万円 17,283円
ジョイントアルファ CF 3.0% 12カ月 100万円 30,000円
B-Den CF 3.5% 9カ月 50万円 13,101円
FANTAS CF 4.0% 5カ月 50万円 8,164円
Lives CF 5.0% 6カ月 30万円 7,500円
GALA CF 3.0% 6カ月 50万円 7,500円
平均/合計 3.7% 16.5カ月 290万円 83,548円

ALTERNAの影響で運用期間が長くなっていますが、それ以外だと平均7.6カ月です。

クリック合戦を制してB-DenとFANTASを取れたのが良かったですね。

手許現金が枯渇する中、取りたい案件はおおむね取れた感じです。

今月まで緊縮財政ですので、案件厳選で戦います。

現在の投資状況

現在の投資状況のタイトル画像

次は1月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

1月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの業者別の運用中投資額は以下の通りです。

業者名 投資額
Funds 550万円
bitREALTY 50万円
COOL 50万円
FANTAS funding 260万円
ジョイントアルファ 400万円
Rimple 850万円
property+ 100万円
大家どっとこむ 180万円
B-Den 50万円
ちょこっと不動産 30万円
72CROWD. 50万円
えんfunding 100万円
プレファン 120万円
KORYO Funding 350万円
GALA FUNDING 200万円
Incapi 50万円
ASSECLI 120万円
Lives FUNDING 60万円
みらファン 50万円
ビギナーズクラウド 100万円
ALTERNA(オルタナ) 10万円
合計 3,730万円

投資した額も少なめでしたが、償還されたのも少なかったため、残高は12月末と同水準です。

早く帰ってきておくれ、僕のお金たちよ!

業者別投資額2024年1月

タスキが抜けてALTERNAが新規で入ったので、投資先は12月と変わらず21社です。

上位5社で非上場はFANTASだけと、あいも変わらずガチガチに守りの投資ですね。苦笑

新規業者のデビューラッシュが止まったようなので、20社キープを目標にがんばります。

タロウさん
タロウさん

新業者、待ってます!

受け取った分配金

受け取った分配金のタイトル画像

さぁ、お楽しみ、1月にゲットした分配金(税引前)です!

業者名 分配金額
Funds 11,166円
ジョイントアルファ 15,120円
Rimple 13,463円
ちょこっと不動産 1,020円
iRD 2,850円
みらファン 6,048円
タスキFunds 15,897円
1月合計 65,564円
1月までの累計 3,257,175円

今年のスタートは6万5千円でした。

2023年が月平均6万9千円だったので、スタートダッシュは切れませんでしたね。

でも、何もせず放ったらかしで6万円ですから、ありがたい限りです。

老後のためにひたすらコツコツ貯めていきます。

1月の投資のまとめ

先月の投資のまとめのタイトル画像

最後にまとめです。

 

不動産クラファンも慎重に

最近、高利回り業者が目立ってきてイケイケゴーゴーの不動産クラファンですが。

いくつかの業者、案件で運用期間の延長売却できなかった物件を別の案件に再組成して募集といったケースが出てきています。

 

不動産系のYoutubeでも、楽待は建売住宅の販売が急減と。

 

投資用マンション販売業者の天敵、不動産Gメン滝島さんも不動産価格はすでにピークアウトとしています。

 

我々が不動産クラファンで投資したお金は物件の屋根瓦や柱、窓枠などになっています。

物件を売却できて初めて元本が戻ってくるのが、特にキャピタルゲイン型案件の原則です。

不動産不況はキャピタル型のリスクアップに直結します。

 

確かにキャピタル型はインカム型に比べて利回りは高いです。

予定を上回る高値で売却できればアップサイドでボーナス利回りゲットもありえます。

しかし、投資の常でハイリターンはハイリスクの裏返しです。

 

僕は不動産ド素人なので不動産市況とかまったく分からないのですが。

ちょっと警戒感を高めたほうが良いんじゃないかな?と。

みんなイケイケゴーゴーでお祭りになっているけど、ちょっと脇を締めたほうが良くない?と思う今日このごろです。

 

僕自身はASSECLIFANTASなど一部業者のガチ堅案件などを除いて、昨年夏前からキャピタル型案件はスルーしています。

今年もKORYOジョイントアルファなどのインカム型案件、プレファンGALAといった営業ツール型案件を中心に投資していくつもりです。

 

利回りがどれだけ高くても元本毀損を一発食らったら積み上げてきた利益が吹っ飛びます。

家に帰るまでが遠足、元本を回収するまでが投資。

イケイケゴーゴーのお祭り騒ぎに惑わされることなく、引き締めて慎重に投資していきましょう。

タロウさん
タロウさん

元本を回収してナンボです!

 

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。