当ブログは広告を含みます

【寡婦(夫)控除】ソーシャルレンディングの所得税の算出と所得控除

寡婦(夫)控除とは何か?

この記事を読めば、

  1. ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで
  2. 所得税を計算する際の
  3. 寡婦(夫)控除の扱いと
  4. 寡婦(夫)控除を使った節税の仕方

が分かります。

税金に詳しくない人でも分かるように、ていねいに説明します!

タロウさん
タロウさん

シングルマザー・ファーザーは要チェックだよ!

以下で「所法」は所得税法、「所令」は所得税法施行令、「所基通」は所得税基本通達、「措法」は租税特別措置法、「地法」は地方税法を表します。
この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

寡婦(夫)控除の概要

まず最初に、寡婦(夫)控除の重点を説明します。

  1. 結婚後に死別・離別すると
  2. 一定の金額が
  3. 課税所得から引かれる

その結果、

  1. 課税所得が少なくなるので
  2. 税金が安くなる

です。

離婚などでひとり親になった人の税負担を軽くして、経済的に支援する制度です。

タロウさん
タロウさん

それでは、寡婦(夫)控除で税金が安くなる仕組みを大まかに説明します!

寡婦(夫)控除で税金が安くなる仕組み

例えば、次のようなシングルファーザーがいるとします。

  • 課税所得:300万円
  • 妻と離婚した後、独身のまま
  • 中学生の子供と一緒に暮らしている

この人の場合、次のように寡夫控除を受けることができます。

  • 所得税:27万円
  • 住民税:26万円

寡夫控除を受けることで、所得税の計算をする際の課税所得が27万円、住民税では26万円減ります。

その結果、控除を受ける前後で払わなければならない税金が次のように変わります。

(所得税率が10%の場合の所得税額は、課税所得額×10%-97,500円、住民税は所得額に関係なく、課税所得額×10%)

【控除前】

  • 所得税:300万円×10%-97,500円=202,500円
  • 住民税:300万円×10%=300,000円
  • 合計:502,500円

【控除後】

  • 所得税:(300万円-27万円)×10%-97,500円=175,500円
  • 住民税:(300万円-26万円)×10%=274,000円
  • 合計:449,500円
左野くん
左野くん

払わなければならない税金が53,000円も減ったね!

控除されたことで所得税の課税所得が27万円、住民税は26万円減りました。

これにより、27万円にかかるはずだった10%分と、26万円にかかるはずだった10%分を、払わずに済むようになったと見ることができます。

  • 所得税:27万円×10%=27,000円
  • 住民税:26万円×10%=26,000円
  • 合計の節税効果:53,000円

これが寡婦(夫)控除で税負担が軽くなる仕組みです。

タロウさん
タロウさん

基本的に控除額×税率の分だけ税金が安くなるよ!

寡婦(夫)控除の適用条件

死別・離別すると誰でも寡婦(夫)控除を受けられるわけではありません。

どのような場合に受けることが出るのか、寡婦(夫)控除が適用される条件を説明します。

タロウさん
タロウさん

男性と女性で条件が違うよ!

寡婦(夫)控除の適用対象者

寡婦(夫)控除が適用されるのは、次のいずれかに該当する人です。

  • 寡婦(女性)
  • 特別の寡婦(女性)
  • 寡夫(男性)

そして、それぞれに該当するための条件は以下の通りです。

【寡婦】以下の1と2のいずれか

  1. その1
    1. 以下のいずれかであり
      • 夫と死別した後、結婚していない
      • 夫と離婚した後、結婚していない
      • 夫の生死が明らかでない ※1
    2. 以下のいずれかを持つ人
      • 扶養親族 ※2
      • 総所得金額等が38万円以下の生計を一にする子供 ※3 ※4
  2. その2
    1. 以下のいずれかであり
      • 夫と死別した後、結婚していない
      • 夫の生死が明らかでない ※1
    2. 合計所得金額が500万円以下の人

【特別の寡婦】

  1. 以下のいずれかであり
    • 夫と死別した後、結婚していない
    • 夫と離婚した後、結婚していない
    • 夫の生死が明らかでない ※1
  2. 扶養親族である子供を持ち ※2
  3. 合計所得金額が500万円以下の人

【寡夫】

  1. 以下のいずれかであり
    1. 妻と死別した後、結婚していない
    2. 妻と離婚した後、結婚していない
    3. 妻の生死が明らかでない ※1
  2. 総所得金額等が38万円以下の生計を一にする子供を持ち ※3 ※4
  3. 合計所得金額が500万円以下の人

(典拠:所法第2条所令第11条第11条の2措法第41条の17

細かい点を無視してザックリ言うと、

  • 寡婦=シングルマザー
  • 特別の寡婦=所得が低いシングルマザー
  • 寡夫=シングルファーザー

です。

左野くん
左野くん

所得が低いシングルファーザーは想定外なんだね。

右田さん
右田さん

男性の非正規労働者も増えてきてるから、そのうち想定内になるかもね。

補足 ※1

生死が明らかでない」は以下のいずれかを指します。(所令第11条第11条の2所基通2-42

  • 太平洋戦争時に旧陸海軍に所属、または国外にいて、いまだ国内に戻っていない
  • 船舶または航空機に乗っていた際に行方不明となり、その後3ヶ月が経っても生死が明らかでない
  • 地震など大規模な災害に遭遇後、1年が経っても生死が明らかでない
  • 地震など大規模な災害に遭遇し、同一災害に遭遇した他の者が死亡しているなどの状況から、生存が期待できないと認められる
  • 前4項以外で3年以上に渡って生死が明らかでない

補足 ※2

扶養親族とは以下の者です。(所法第2条

  1. 以下のいずれかであり
    • 配偶者以外の親族(6親等内の血族と3親等内の姻族)
    • 都道府県知事から養育を委託された児童(里子)
    • 市町村長から養護を委託された老人
  2. 寡婦と生計を一にしており
  3. 年間の合計所得金額が38万円以下であり
  4. 青色事業専従者としてその年に給与をもらっていない者、または
  5. 白色事業専従者でない者

なお、扶養親族には親や、兄弟、祖父母なども含まれます。

このため、上記の寡婦その1に子供がおらず親などと同居している場合、扶養親族の条件を満たせば寡婦控除の対象となります。

補足 ※3

総所得金額等とは以下のすべてを足したものです。株や副業などをしていない普通の会社員であれば、給与所得=総所得金額等と考えてOKです。

  • 損失控除後の総所得の金額
  • 特別控除前の譲渡所得の金額
  • 株式などの譲渡所得の金額
  • 上場株式等の配当所得の金額
  • 先物取引の雑所得の金額
  • 山林所得の金額
  • 退職所得の金額

補足 ※4

他の人の同一生計配偶者(控除対象配偶者)や扶養親族になっていない子供に限られます。

寡婦(夫)の認定時期

控除を受ける年の12月31日時点で寡婦(夫)であった人が、寡婦(夫)控除を受けることができます。(所法第85条

例えば、2019年10月1日に離婚した人が、2019年12月31日時点で上述の寡婦(夫)の条件を満たしている場合、この人は2019年分について寡婦(夫)控除を受けることができます。

左野くん
左野くん

極論すると12月31日に離婚して寡婦(夫)になっても寡婦(夫)控除を受けられるってことだね。

寡婦(夫)の対象となる死別・離別

寡婦(夫)控除の対象は法的な結婚をした後に死別、離別、生死不明になった場合だけです。

したがって、法的な結婚ではない事実婚、同性婚、未婚の状態から死別等した場合、寡婦(夫)控除の対象とはなりません。

タロウさん
タロウさん

未婚の母は寡婦控除を受けることができないよ!

寡婦(夫)控除の控除額と節税効果

寡婦(夫)控除の控除額はいくらなのか?

税金がどれくらい安くなるのかとあわせて見ていきます。

寡婦(夫)控除の控除額

寡婦(夫)控除の控除額は以下の通りです。(所法第81条措法第41条の17地法第34条第314条の2

区分 所得税 住民税
寡婦 27万円 26万円
特別の寡婦 35万円 30万円
寡夫 27万円 26万円
タロウさん
タロウさん

特別の寡婦は子供がいる上に収入も少ないから、普通の寡婦(夫)よりも控除額が多いよ!

寡婦(夫)控除の節税効果

この控除額が課税所得から引かれますので、これにかかるはずだった税金が消えてなくなります。

例えば、所得税率が10%の人が寡婦控除を受けると、27万円にかかる10%分の税金が減りますので、支払う所得税が2万7千円減ります。

主な税率について一覧表にすると以下の通りです。(住民税は10%で一律)

区分 所得税 住民税
5% 10% 15% 10%
寡婦 13,500円 27,000円 40,500円 26,000円
特別の寡婦 17,500円 35,000円 52,500円 30,000円
寡夫 13,500円 27,000円 40,500円 26,000円

例えば、税率が5%の寡夫の場合、所得税と住民税をあわせて税金が39,500円安くなります。

右田さん
右田さん

寡婦(夫)控除の計算は他の所得控除に比べて簡単ね!

寡婦(夫)控除を受けるための手続き

寡婦(夫)控除を受けるにはどうすれば良いのか?

必要な手続きについて説明します。

タロウさん
タロウさん

寡婦(夫)控除の手続きは楽勝だよ!

所得税の寡婦(夫)控除の手続き

会社員など給与所得者は、年末調整の際に会社から配布される扶養控除等申告書に必要な事項を記載することで、寡婦(夫)控除を受けることができます。

自営業者など非給与所得者は、確定申告を行うことで寡婦(夫)控除を受けることができます。

左野くん
左野くん

会社員や公務員は年末調整、自営業者やフリーランスは確定申告か。

手続きに必要な書類

寡婦(夫)控除を受けるのに必要な書類はありません

年末調整、確定申告いずれの場合でも、資料などを添付する必要はありません。

住民税の寡婦(夫)控除の手続き

年末調整または確定申告を行うことで、住民税の寡婦(夫)控除の処理が自動的に行われます。

したがって、年末調整または確定申告を行った場合、住民税について手続きを行う必要はありません。

タロウさん
タロウさん

年末調整か確定申告をやるだけで、所得税も住民税も寡婦(夫)控除の手続きは完了だよ!

寡婦(夫)控除のみなし適用

上述した通り、未婚の場合は寡婦(夫)控除を受けることはできません。

寡婦(夫)に比べて不利な未婚のひとり親を救済する制度が「寡婦(夫)控除のみなし適用」です。

タロウさん
タロウさん

「寡婦(夫)控除のみなし適用」を実施しているのは地方自治体です!

未婚のひとり親が不利である理由

保育園の保育料などは親の課税所得によって変わります。(厳密に言うと違うのですが、話がややこしくなるので細かい点は無視します)

例えば、次のような料金体系の幼稚園があるとします。(数字は適当です)

課税所得額 保育料
195万円以下 1万円
195~330万円 1万5千円
330万円超 2万円

さて、この幼稚園に子供を預けたいA子さんとB子さんという2人のシングルマザーがいるとします。

この2人、所得は同じ200万円ですが、A子さんは未婚の母、B子さんは前夫と離別です。

このため、B子さんは寡婦に該当するので、26万円の寡婦控除を受けて課税所得が174万円に減ります。

これに対し、A子さんは未婚なので寡婦控除が受けられず、課税所得は200万円のままです。

項目 A子さん B子さん
状況 未婚 離別
所得 200万円 200万円
寡婦控除 対象外 26万円
課税所得 200万円 174万円
保育料 1万5千円 1万円

その結果、B子さんは保育料が1万円なのに、A子さんは1万5千円になります。

未婚であるがゆえに寡婦(夫)控除が受けられず課税所得が高い。その結果、公共サービスの利用料が高くなってしまう。

これが未婚のひとり親が不利である理由です。

右田さん
右田さん

未婚の人は寡婦(夫)控除の対象外だから控除を受けられず、課税所得が高いままになる。それで、所得が低い人向けの優遇措置を受けられないってことね。

寡婦(夫)控除のみなし適用とは?

自分で選んだ結果とは言え、ひとり親が経済的に困窮すると子供に悪影響が出ます。

そこで、未婚のひとり親に寡婦(夫)控除を仮想適用するのが「みなし適用」です。

さきほどの例の場合、次のようになります。

項目 A子さん B子さん
状況 未婚 離別
所得 200万円 200万円
寡婦控除 対象外 26万円
寡婦控除のみなし適用 26万円
課税所得 174万円 174万円
保育料 1万円 1万円

A子さんは寡婦控除は受けられませんが、寡婦控除があるものとみなして課税所得を計算する。

そうすることで同じシングルマザーのB子さんと同じ課税所得にし、保育料が同じ1万円になるようにしてあげる。

これが「寡婦(夫)控除のみなし適用」です。

左野くん
左野くん

未婚か離別かの違いだけで置かれている状況は同じなんだから、同じ扱いにしてあげるってことか。

寡婦(夫)控除のみなし適用の条件など

寡婦(夫)控除の適用条件や控除額などは、基本的に最初の方で説明した所得税法のものと同じです。(自治体によって異なる場合があります)

対象となる事業や、みなし適用を受ける手続きなどは自治体によって異なります。

お住まいの市町村役場などに問合せましょう。

タロウさん
タロウさん

必要な書類などが自治体によって違う場合があるよ!

ソーシャルレンディングと寡婦(夫)控除

ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングに寡婦(夫)控除を使えるか?

これは無理があります。

ソシャレンや不動産クラファンは投資であり、離婚や死別とは何ら関係ありません。

シングルマザーやシングルファーザーがソシャレンをやるからといって、優遇措置などもありません。

ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングの税金対策に、寡婦(夫)控除を活用するのは極めて難しいです。

タロウさん
タロウさん

でも、お金を増やすのにソシャレンや不動産クラファンは有効だよ!

寡婦(夫)控除のまとめ

最後に寡婦(夫)控除の要点をまとめます。

  1. 寡婦(夫)控除を受けると
    1. 課税所得が減るので
    2. 支払う税金が減ります
  2. 寡婦(夫)控除の対象者は次のような人などです
    1. 離別、死別後に再婚しておらず
    2. 養育しなければならない子供などがいて
    3. 所得が低い人
  3. 寡婦(夫)に認められる条件は男女で異なります
    • 男性の方が条件が厳しいです
  4. 寡婦(夫)控除の控除額は次の3区分で異なります
    • 寡婦(シングルマザー)
    • 特別の寡婦(低所得のシングルマザー)
    • 寡夫(シングルファーザー)
  5. 寡婦(夫)控除で次の税金が安くなります
    • 所得税
    • 住民税
  6. 寡婦(夫)控除の手続きは以下の通りです
    • 給与所得者:年末調整
    • 非給与所得者:確定申告
    • 書類などは不要
  7. 寡婦(夫)控除のみなし適用とは
    1. 未婚のひとり親の不利を解消します
    2. 公共サービスの料金が寡婦(夫)と同じ扱いになります
    3. 申請先は居住地の地方自治体です

寡婦(夫)控除と寡婦(夫)控除のみなし適用は、申請しないと受けることができません。

知らない人が損をするの典型ですので、しっかり理解してちゃんと申請しましょう。

タロウさん
タロウさん

分からないことは市役所などに聞こうね。電話1本かけるだけで税金が何万円も安くなるよ!

コメント

途中解約

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは投資を行う期間、言い換えると、業者にお金を渡して戻ってくるまでの期間が事前に決まっています。

その期間の途中で契約を破棄し、お金を返してもらうのが途中解約です。

ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。

途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。

基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。

繰り上げ当選

抽選方式の案件で業者が当選者に連絡し、入金をお願いした。

ところが、3人の当選者が気が変わって入金しなかったため、合計400万円が浮いてしまった。

この場合、多くの業者では再抽選を実施し、400万円分の投資家を新たに当選とします。

これが繰り上げ当選です。

なお、繰り上げ当選では応募額の一部だけが当選の部分当選になる場合があります。

当選者 応募額 当選額
山田さん 150万円 150万円
田中さん 200万円 200万円
中山さん 100万円 50万円
合計 400万円

 

途中解約

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは投資を行う期間、言い換えると、業者にお金を渡して戻ってくるまでの期間が事前に決まっています。

その期間の途中で契約を破棄し、お金を返してもらうのが途中解約です。

ソシャレン、クラファンともにほとんどの業者で途中解約は認められていません。

途中解約ができるのは大家どっとこむなどごく一部です。

基本的に運用期間が終わるまでお金は戻ってこないと考えてください。

キャンペーン

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングでは、投資額などに応じてプレゼントなどがもらえるキャンペーンを業者が開催することがあります。

例えば次のようなものです。

  • 会員登録でアマゾンギフト券1,000円分プレゼント
  • 10万円以上の投資で投資額の1%分のアマゾンギフト券を贈呈
  • 投資した人の中から抽選で50名に高級焼肉セットをプレゼント

最新のキャンペーン情報は下記記事にまとめています。

最新のキャンペーン情報

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すこと、業者から投資家に元本が戻ってくることを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。