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【2023年5月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

2023年5月投資実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで3千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2023年5月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

新たに投資した案件のタイトル画像

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2023年5月は7つの案件に436万円を投資しました。

 

大家どっとこむ

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62号 岩本町

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:17,500円

堅い案件と判断

抽選倍率2.6倍でしたが当選しました!

運用期間の最後に売却がなくても償還を前提としています。

岩本町はもはやシリーズ化しており、1年経ったら再募集する完全インカム型のはずです。

いざとなれば買取申請できますし、Jトラストの業績も好調ですし。

堅い案件だと判断しました!

★公式サイト:大家どっとこむ

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【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です!

 

KORYO Funding

KORYO Funding

8号 日立市

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:4.5%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:22,500円

完全インカム型です!

昨年4月に募集された1号案件の継続案件です。

同じ物件を投資対象とし1年ごとに募集を繰り返し、出資する投資家が入れ替わっていく。

そして、1年分の家賃収益の分配を受ける。

つまり、1年ごとにグルグル回す完全インカム型だと判断しました。

安全性はかなり高いはずです。

★公式サイト:KORYO Funding

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【2024年2月5日更新】KORYO Fundingはヤバい怪しい投資なのか?KORYO fundingで数百万円を投資中の現役投資家が実際の経験からホンネで解説。悪い評判、良くないところも忖度なしでリアルに語ります。

 

ジョイントアルファ

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26号 エリア分散型1

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:30,000円

穴吹の本命が来た!

東京から福岡までの区分マンション25戸を投資対象とする案件です。

今回のKORYO Fundingと同じ完全インカム型だと判断しました。

こちらの記事で解説していますが、穴吹の本命案件が来たと思っています。

ジョイントアルファのエリア分散型は堅くて投資しやすい!
僕の仮説が正しければジョイントアルファのエリア分散型案件はガチガチに堅いです。元本回収、分配金受け取りともにほぼ確実。しかも投資しやすい。ついに穴吹が本気を出したか?応募しない理由がない美味しい案件です。

今回は第1弾とのことなので、第2弾、第3弾と続くはずです。

もちろん投資します!

★公式サイト:ジョイントアルファ

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【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、ジョイントアルファ(Jointo α)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。

 

タスキFunds

タスキFunds

5号 新中野1期

  • 運用期間:7カ月
  • 利回り:5.5%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:15,897円

初投資です!

今回の案件は2期に分かれており、今回は1期分です。

  • 1期:建設期間中の資金調達
  • 2期:販売期間中の資金調達

年末に2期分の募集を行う予定で、それで集まったお金で1期分の元本が償還されます。

2期の募集額は今回と同じ3,400万円でしょうから、タスキの集金力を考えればまず間違いなく集まるはず。

今回の物件にはクラファン以外に三菱UFJ銀行のローンも付いています。

なのでそれなりに堅い案件のはず。

以上から元本回収は問題ないと判断し投資しました。

ちなみに、タスキは2020年10月の運営開始以来、始めての当選=投資です!

いやぁ、長かった、やっと投資できました~

タロウさん
タロウさん

お初です!

★公式サイト:タスキFunds

 

投活

投活のサイト画像

2号 中目黒

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:5.5%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:4,204円

2度目のチャレンジで初投資

前回は抽選倍率2倍で破れましたが、今回は1.7倍で初投資実現です!

投資対象は築59年の築古区分マンション。

リスクはあるものの、まだ2案件目ですからね。

さすがに元本割れはないだろうと考えました。

★公式サイト:投活

【最新】投活の評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月5日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、投活(トウカツ)の評判と口コミ、リスクや弱点、注意点と対策などをホンネで解説します。投活は怪しいヤバい業者ではないです!

 

bitREALTY

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静岡恩田原物流センター

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:3%
  • 投資額:1,060,000円
  • 税引前利益:7,950円

ケネディクスの肩代わり

ケネディクスが融資しているものを3カ月だけ肩代わりさせてもらう形です。

ケネの融資は2026年3月までなので、3カ月過ぎたらケネに戻るはず。

LTV68%で運用期間3カ月。

どうこうなる可能性は限りなくゼロと判断しました。

★公式サイト:bitREALTY

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Funds

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TASUKI 3

  • 運用期間:11カ月
  • 利回り:2%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:9,166円

TASUKIの経営状態は悪くない

TASUKIに対するリコースローンです。

同社はグロース上場で経営状態は悪くなく、1年以内に倒産することは考えにくい。

あとから分かったのですが、今回はマンション建設資金で三菱UFJも貸し付けています。

Fundsと三菱で担保に対して掛け目7.5割。大丈夫でしょ?

★公式サイト:Funds

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【2024年2月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、Funds(ファンズ)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などをホンネで解説。僕の投資実績も公開します。

 

投資総額

以上をまとめると、5月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
投活 CF 5.5% 3カ月 30万円 4,204円
Funds SL 2.0% 11カ月 50万円 9,166円
KORYO CF 4.5% 12カ月 50万円 22,500円
ジョイント CF 3.0% 12カ月 100万円 30,000円
bitREALTY SL 3.0% 3カ月 106万円 7,950円
タスキFunds CF 5.5% 7カ月 50万円 15,897円
大家どっとこむ CF 3.5% 12カ月 50万円 17,500円
平均/合計 3.9% 8.6カ月 436万円 107,217円

抽選で当たっていればもう少し投資できたのですが。

3カ月連続で投資額400万円超え、予定分配金の10万円超えも3カ月連続です。

運用をもう少し短くしたいのですが。

まぁ、良い感じでしょう。

タロウさん
タロウさん

短期の案件待ってます!

現在の投資状況

現在の投資状況のタイトル画像

次は5月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

5月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの業者別の運用中投資額は以下の通りです。

業者名 投資額
Funds 350万円
高島屋SL 100万円
bitREALTY 256万円
AGクラファン 150万円
COOL 55万円
FANTAS funding 150万円
ジョイントアルファ 100万円
Rimple 350万円
property+ 100万円
大家どっとこむ 120万円
B-Den 300万円
ちょこっと不動産 20万円
iRD 40万円
えんfunding 100万円
KORYO Funding 450万円
GALA FUNDING 30万円
FC FUNDING 100万円
ASSECLI 30万円
Lives-FUNDING 60万円
ADVANCE FUNDING 30万円
みらファン 150万円
投活 30万円
タスキFunds 50万円
合計 3,121万円

ついに投資残高が3千万円超えです!

ソシャレンを始めてちょうど丸5年でここまで来ました。

感慨深いものがあります。

業者別投資額2023年5月

穴吹が復活、投活とタスキが新登場で投資先は23社となりました。

大口は4月に続いて香陵、Rimple、Funds、B-Denの上場系です。

全体に占める上場系の比率は8割を維持しています。

タロウさん
タロウさん

もう少し上げたいです!

受け取った分配金

受け取った分配金のタイトル画像

さぁ、お楽しみ、5月にゲットした分配金(税引前)です!

業者名 分配金額
Funds 4,511円
AGクラファン 2,600円
FANTAS funding 3,588円
GALA FUNDING 17,400円
ADVANCE FUNDING 5,524円
ちょこっと不動産 1,340円
5月合計 34,963円
5月までの累計 2,639,808円

償還が4月の半分以下だったので、分配金もガクッと減りました。

僕が投資しているのは満期一括がほとんどなので、どうしても月による偏りは出ますよね。

6月はまた6桁に戻る予定です。

投資信託の実績

投資信託の実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を3つやっています。

  • eMAXIS Slim 全世界株式(除く日本)
  • ひふみプラス
  • ウェルスナビ
  • ひふみ投信(投資終了済)

2023年1月にひふみ投信(レオス)からeMAXIS+ひふみプラス(SBI証券)に変更しました。

ひふみ投信は売るまでレオスでそのまま保管です。

5月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
eMAXIS Slim 159,060円 172,185円 13,125円
ひふみプラス 10,142円 10,917円 775円
ウェルスナビ 700,000円 946,112円 246,112円
ひふみ投信 2,000,000円 2,319,577円 319,577円
合計 2,869,202円 3,448,791円 579,589円

オルカンとひふみプラスはまだ誤差みたいなものです。

ウェルスナビは相変わらず絶好調で、プラスの35.2%。スゴイなぁ~

ひふみも16.0%と検討しています。

とは言え、10数年後の売却時にいくらになっているかがすべてですからね。

ぶっちゃけ、自動積立の完全放置で、数字を見るのも月末にこの記事を書くときだけです。

今後も値動きに一喜一憂せず黙々と積み立てます。

タロウさん
タロウさん

投信は放置に限ります!

5月の投資のまとめ

先月の投資のまとめのタイトル画像

それでは5月の反省と6月の方針です。

 

抽選やめてくれ~

まず、ボヤキから。笑

5月は落選しまくりました。

特に5月26日はまさかの4連敗。

  • えんfunding 24号、25号
  • Lives-funding
  • プレファン

落選には慣れていますが、さすがに凹むね。

抽選ホント勘弁してください!

 

守りに入ってます

5月の投資先ですが、

  • 投活
  • Funds
  • 香陵
  • 穴吹
  • bitREALTY
  • タスキ
  • 大家

投活を除いてすべて上場系です。

落選した中に非上場系が入っていますが、どれも僕なりに堅いと思った業者です。

そこそこソシャクラやってる人は感じてるかもですが。

2018年、19年頃の状況に似てるんですよね。

新しい業者がドンドン入ってきて、当時はブログ、今はインスタで煽られて新しい投資家がドンドン入ってきて。

なんかイヤな予感がしています。

僕の杞憂で済んでくれれば良いのですが。

 

新しい業者にご注意を

先月も書きましたが、新しい業者さんがちょっとなぁ…

本業とか経営者の経歴とか深掘りしていくと、大丈夫かな?と思うようなところが。

特に不動産クラファンを本業でやろうとしているところですね。

不動産業者としての力量が問われますし、不動産投資のリスクがモロにかかってくる。

本業は何なのか?どんな状況なのか?経営者はどんな人なのか?

このあたりはガッツリ調べることをおすすめします。

 

雨ニモマケズ、抽選ニモマケズ!

6月、梅雨の季節到来ですが。

やることは毎月変わりません。

雨にも抽選にも負けず、今月もガッツリ投資します!

タロウさん
タロウさん

でも、抽選やめて~!

 

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率