僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで1千万円以上を運用中です。
現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか？
2021年9月度の僕の投資実績をすべて公開します。
これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです！
フルオープンで紹介します！
タップできる目次
新たに投資した案件
先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。
2021年9月は8つの案件に340万円を投資しました。
J.LENDING
LF47号
- 運用期間：5カ月
- 利回り：5.5％
- 投資額：500,000円
- 税引前利益：11,602円
LF33号のリファイナンス
今回はLF33号のリファイナンスです。
LF33号に投資していたお金をそのまま再投資しました。
LF33号自体、その前のLF22号のリファイナンスでしたので。
今回のLF47号も5カ月後に再度リファイナンスになる可能性大です。
安全性はそこそこ高いと判断
担保は神宮前の雑居ビルで評価額15億円です。
これに信用金庫とジャルコが次のように融資しており、LTVは74％です。
僕の超悲観的評価額でも12億円なので、元本割れの可能性は低いかな？と。
| 担保順位 | 貸し手 | 根抵当権 | 融資残 | |
|---|---|---|---|---|
| 第1順位 | 信用金庫 | 10億円 | 8億円 | |
| 第2順位 | ジャルコ | 4億円 | LF28号 | 1.6億円 |
| LF47号 | 1.5億円 | |||
| 11.1億円 | ||||
根抵当権に余裕があるのですが、信金の融資残は1年近く8億のままなので、追加の融資はないと予想。
ジャルコが追加で融資する可能性はありですが、この物件については過去に最大で3億までしか貸したことがありません。
なので、さらなる融資の可能性は低く、LTVが74％以上になることはないだろうと。
それなりに安全性は高いと判断しました。
運用期間5カ月ですし！
★公式サイト：J.LENDING
FANTAS funding
121号 新宿区大京町
- 運用期間：4カ月
- 利回り：3.5％
- 投資額：200,000円
- 税引前利益：2,358円
122号 板橋区徳丸
- 運用期間：5カ月
- 利回り：3.5％
- 投資額：200,000円
- 税引前利益：2,895円
久々の複数投資
FANTASで複数案件に投資したのは久しぶりです。
今回は6案件同時募集で利回り7％や4％もある中、3.5％は最も低かったのですが。
この2案件が最も手堅いと判断しました。
4％の福岡市や3.8％の京都市もありましたが、やっぱり都内の方が需要が確実ですし。
同じ都内でも荒川の土手のすぐ横で氾濫時の浸水予想最大5mとか手を出せんよね。たかだか利回り0.3％の違いで。
消極的と言われようと、あくまでもリスク徹底回避を貫きます。
とことん小心者です！
★公式サイト：FANTAS funding
Rimple
21号 月島・板橋志村
- 運用期間：6カ月
- 利回り：3.2％
- 投資額：1,000,000円
- 税引前利益：16,767円
6月以来、3カ月ぶりの当選です。わ～い！
Rimpleの案件は、ほんと毎回硬いですよね。ガッチガチです。
利回り3％を死守してくれることを願います。
★公式サイト：Rimple
CAMPFIRE Owners
久々の投資です。
ROBOT HOUSE 6
- 運用期間：9カ月
- 利回り：4％
- 投資額：100,000円
- 税引前利益：2,388円
ROBOT HOUSE案件の規則性
ROBOT HOUSE案件は投資家から集めた資金を、新築アパートの土地取得と建物建築に使います。
で、前々回のROBOT HOUSE 4で気付いたのですが、ROBOT HOUSE案件は募集額と運用期間に一定の規則性があります。
埼玉案件を例に取ると、次のような順番でアパート建設を進めます。
- ROBOT 1で集めた資金で土地取得
- ROBOT 3で集めた資金で建物建築
| 物件 | 土地取得 | 建物建築 |
|---|---|---|
| 埼玉 | ROBOT 1 | ROBOT 3 |
| 4,800万円 | 4,700万円 | |
| 21/4～21/9 | 21/8～22/1 | |
| 尼崎 | ROBOT 2 | ROBOT 5 |
| 3,000万円 | 3,000万円 | |
| 21/5～21/10 | 21/9～22/3 | |
| 名古屋 | ROBOT 4 | |
| 2,300万円 | ||
| 21/9～22/5 | ||
| 川口 | ROBOT 6 | |
| 6,100万円 | ||
| 21/10～22/7 |
そして、ROBOT 1の元本償還の前にROBOT 3の募集が行われ、両者の募集額がほぼ同じなんですよね。
ってことは、もしかしたら、
- 建物案件で集めた資金で
- 土地案件の元本を償還
してるんじゃないかな？
それが正しいかはさておき、建物案件があとに控えているがゆえに、土地案件の安全性は高いのではないか？
それで、建物案件である前回のROBOT HOUSE 5は投資せずに見送りました。
そして今回、土地案件のROBOT HOUSE 6が出たので投資した次第です。
さて、僕の推測は当たるでしょうか？笑
来年7月が見ものだね。
★公式サイト：CAMPFIRE Owners
バンカーズ
久々のバンカーズです。
事業者ローン8号
- 運用期間：5カ月
- 利回り：2.73～3.35％
- 投資額：10,000円
- 税引前利益：126円
おなじみの事業者に貸付
今回の借り手はバンカーズおなじみの某社です。
ちょうど、某社が借り手の案件が償還されたので、それの入れ替えで投資って感じです。
バンカーズは利回りが低めのイメージがあるかもしれませんが。
償還済み案件の確定利回りは実はそれほど悪くありません。
| 案件 | 予定利回り | 左記平均 | 確定利回り |
|---|---|---|---|
| 不動産1号 | 3.59～4.37％ | 3.98％ | 3.92% |
| 医療1号 | 2.68～3.45％ | 3.07％ | 3.40% |
| 事業者1号 | 2.76～3.37％ | 3.07％ | 2.93％ |
今回も3％代前半はキープしてくれるだろうと期待しています。
担保も硬そう
僕はソシャレンは100％間違いなく借り手が返済不能になることを前提にしています。笑
なので頼りは担保なのですが。
今回は区分マンション3戸が担保で、僕が推定した物件と悲観的評価額は以下の通りです。
| たぶんこの物件 | 評価額 |
|---|---|
| ハイシティ代々木公園 | 1,062万円 |
| 番町ハイム | 1,044万円 |
| プラウド横濱ヒルトップ | 4,693万円 |
| 合計 | 6,799万円 |
トータル6,800万円に対して融資額は3,300万円。LTV48.5％です。
運用期間は5カ月と短期ですし。
5カ月以内に3部屋とも大島てる物件にでもならない限り、元本回収は硬いと判断しました。
久々でミス（涙
で、20万円投資するつもりだったのですが。
なにせ久々のバンカーズだったもので、投資操作をミスりまして。
クリック合戦に破れ1万円しか投資できませんでした。涙
痛恨です！
★公式サイト：バンカーズ
ちょこっと不動産
5号 駒形富士山
- 運用期間：5カ月
- 利回り：5％
- 投資額：200,000円
- 税引前利益：4,166円
3号の瑞穂町に続いて田舎ではありますが、案件自体は硬かった。
良栄は東村山が創業の地なので、1号から5号まで地の利が効く物件を出している印象です。
いきなり札幌の物件を出されるよりは安心できますよね。笑
★公式サイト：ちょこっと不動産
AGクラウドファンディング
9月のニューフェイスです！
アイフル1号
- 運用期間：6カ月
- 利回り：1.38％
- 投資額：1,000,000円
- 税引前利益：6,465円
実質利回り3％台
東証一部アイフル直営のソシャレンです。
借り手がアイフルなので、実質的にアイフルの社債です。
利回りが1.38％と低いのですが、キャンペーンで11,000円（会員登録1,000円+実投資：10,000円）ゲットなので、
- 投資額：100万円
- 運用期間：6カ月
- 17,465円利益：
- 分配金：6,465円
- Amazonギフト券：11,000円
- 実質利回り：17,465円÷100万円×2=3.5％
実質利回りは3.5％になります。
半年以内にアイフルが倒産などありえません。
ガチガチに硬いと判断し100万円で投資しました。
いずれクリック合戦激化で投資できなくなるのは目に見えているので、投資できるうちにガッツリ投入します。
硬い業者は初期に押さえる！
他の投資家が気づく前にね。
★公式サイト：AGクラウドファンディング
投資総額
以上をまとめると、9月の投資実績は以下の通りです。（最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計）
| 業者 | タイプ | 利回り | 運用期間 | 投資額 | 税前収益 |
|---|---|---|---|---|---|
| J.LENDING | 不動産 | 5.5％ | 5カ月 | 50万円 | 11,602円 |
| CAMPFIRE | 不動産 | 4％ | 9カ月 | 10万円 | 3,000円 |
| バンカーズ | その他 | 3.0％ | 5カ月 | 1万円 | 126円 |
| FANTAS | CF | 3.5％ | 4カ月 | 20万円 | 2,358円 |
| CF | 3.5％ | 5カ月 | 20万円 | 2,895円 | |
| Rimple | CF | 3.2％ | 6カ月 | 100万円 | 16,767円 |
| ちょこっと | CF | 5％ | 5カ月 | 20万円 | 4,166円 |
| AGクラファン | その他 | 1.38％ | 6カ月 | 100万円 | 6,465円 |
| 平均/合計 | 3.6％ | 5.6カ月 | 340万円 | 47,379円 |
AGクラファンが足を引っ張っていますが、キャンペーンを含めた実質利回り3.5％で計算すると、9月の平均利回りは3.9％です。
業界全体の利回り低下傾向に必死に抵抗しています。笑
運用期間も平均6カ月を目指して奮闘中です。
新業者誕生で投資の選択肢は増えています。
安全な投資を目指して、みなさん頑張りましょう！
リスクは徹底回避します！
現在の投資状況
次は9月末時点での投資状況です。
こんな感じになっています！
業者別投資額
9月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの事業者別の運用中投資額は以下の通りです。
| 事業者名 | 投資額 |
|---|---|
| Funds | 10万円 |
| Pocket Funding | 20万円 |
| J.LENDING | 150万円 |
| CRE Funding | 50万円 |
| 高島屋SL | 100万円 |
| シノケン | 100万円 |
| bitREALTY | 100万円 |
| AGクラファン | 100万円 |
| CAMPFIRE Owners | 30万円 |
| バンカーズ | 21万円 |
| CREAL | 20万円 |
| FANTAS funding | 90万円 |
| ジョイントアルファ | 100万円 |
| Rimple | 250万円 |
| property+ | 120万円 |
| TREC FUNDING | 10万円 |
| A funding | 50万円 |
| 信長ファンディング | 20万円 |
| 大家どっとこむ | 40万円 |
| ぽちぽちFUNDING | 30万円 |
| B-Den | 100万円 |
| victory fund | 30万円 |
| ちょこっと不動産 | 42万円 |
| CROWD BUILDS | 10万円 |
| 72CROWD. | 100万円 |
| FUNDROP | 30万円 |
| えんfunding | 30万円 |
| 合計 | 1,753万円 |
9月は投資額と償還額がほぼ同額だったので、投資残高は8月とほぼ同じです。
目指せ、1,800万円！
投資先はiRDが全額償還され、AGクラファンが新規で入ったため、8月と変わらず27社です。
30社を目指して10月も積極果敢に新規業者を開拓します。
選択肢を増やします！
受け取った分配金
さぁ、お楽しみ、9月にゲットした分配金（税引前）です！
| 事業者名 | 分配金額 |
|---|---|
| Pocket Funding | 627円 |
| J.LENDING | 8,904円 |
| CAMPFIRE Owners | 350円 |
| バンカーズ | 2,930円 |
| CREAL | 552円 |
| FANTAS funding | 3,024円 |
| ジョイントアルファ | 38,000円 |
| 大家どっとこむ | 4,054円 |
| ちょこっと不動産 | 1,122円 |
| iRD | 19,959円 |
| 9月合計 | 79,522円 |
| 9月までの累計 | 1,486,405円 |
ジョイントアルファの長崎SCとiRDのデビュー案件が償還されたので、7月の89,000円以来の大漁でした。
毎月これくらい入ってきたら助かるよね。
10月はガクッと落ちますが、11月は6万円、12月は5万円の予定です。
不労所得がうれしいです！
投資信託の実績
僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。
アクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信と、ロボアドバイザー最大手のウェルスナビ
です。
9月末時点での実績はこちらです！
| 累計投資額 | 評価額 | 損益 | |
|---|---|---|---|
| ひふみ投信 | 1,499,997円 | 1,942,193円 | 442,196円 |
| ウェルスナビ | 500,000円 | 641,680円 | 141,680円 |
| 合計 | 1,999,997円 | 2,583,873円 | 583,876円 |
この好調はいつまで続くのでしょうか？
ひふみはプラス29.5％、ウェルスも28.3％です。
よく考えたら、両方とも2018年6月に毎月の投資額と銀行の自動引落の設定をしただけで、それ以来、一切なにもせずに放ったらかしです。
3年間なにもせずに58万円ゲットです。すごくないですか？
もちろん、株式相場が下がれば取らぬ狸になるのですが。
資産運用ってやっぱり大切ですよね。
義務教育で教えるべきです。
社会人1年目に始めておけば…
9月の投資のまとめ
親愛なる読者諸兄姉は気付いてらっしゃると思いますが。
投資先にかなりメリハリを効かせております。
- 上場系を最重点
- 新業者のデビュー案件は原則突っ込む
- 非上場の硬い業者をサブで
9月はこんな感じでした。
| 業者 | 区分 | 投資額 |
|---|---|---|
| AGクラファン | 東証一部 | 100万円 |
| Rimple | 東証一部 | 100万円 |
| J.LENDING | ジャスダック | 50万円 |
| FANTAS | 非上場 | 40万円 |
| ちょこっと | 非上場 | 20万円 |
| バンカーズ | 非上場 | 1万円 |
| CAMPFIRE | 非上場 | 10万円 |
このブログで2018年からずっと言っていることですが、ソシャレン、クラファンの鉄則は
- まず硬い業者を選ぶ
- 硬い業者の中で硬い案件を選ぶ
です。
で、硬いかどうかは会員限定情報も含めた詳細まで調べないと分かりません。
それでほとんどの業者で会員登録しており、ついに70社を超えましたが。
各社ガッツリ調べた上で
- 硬いと判断した業者の硬い案件
- よほど変な業者でない限りデビュー案件
ここに集中投資する。
でも、業者数が少ないと分散投資にならないので、業者数を増やす努力を絶対に怠らない。
このあたりが勝ちパターンなのかなと思っております。
ってことで、10月も硬い業者にガッツリ投資+新規業者開拓を進めていきます。
秋も熱くアグレッシブに！
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