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【給与所得控除】ソーシャルレンディングの所得税の算出と所得控除

給与所得控除とは何か?

この記事を読めば、

  1. ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで
  2. 所得税を計算する際の
  3. 給与所得控除の扱いと
  4. 給与所得控除を使った節税の仕方

が分かります。

給与所得控除は給与所得者だけが受けられます。

タロウさん
タロウさん

自営業者は給与所得控除を受けられないよ!

なお、以下で「所法」は所得税法、「所令」は所得税法施行令、「所規」は所得税法施行規則、「所基通」は所得税基本通達を表します。
この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

給与所得控除の概要

まず最初に、給与所得控除の重点を説明します。

  1. 給与所得者について
  2. 一定の金額が
  3. 給与収入から引かれる

その結果、

  1. 課税所得が少なくなるので
  2. 税金が安くなる

です。

給与所得控除は名称に「所得控除」が含まれていますが、所得控除とはまったくの別物です。

何が違うのか?詳しく説明していきます。

自営業者の所得税の出し方

給与所得控除を理解するために、まず自営業者の所得税の出し方を説明します。

タロウさん
タロウさん

収入、経費、所得。この3つの関係を理解するよ!

「収入=儲け」ではない

例えば、自営業者が経営する食堂で750円の焼肉定食が売れたとします。

この750円に税金をかけられたらたまったもんじゃないですよね?

と言うのも、焼肉定食を売るためには、

  • 材料費
  • 光熱費
  • 食堂の家賃
  • 従業員の人件費

その他もろもろの「経費」がかかっているからです。

750円はあくまでも「収入」であって、そこから経費を引いた「所得(儲け)」に税金をかけてくれ!って話ですよね。

右田さん
右田さん

かかったコストにまで税金かけられたら、お店がつぶれちゃうよ!

 

所得の出し方

ですので、自営業者の場合は、

  • 収入ー経費=所得

と計算し、この所得に税金をかけます。

かかった経費を引く

これが自営業者の所得税を出す上での大切なポイントです。

左野くん
左野くん

経費を引いたあとの純粋な儲けに税金をかけるってことか。

給与所得控除の位置付け

では、会社員やパートタイマーのような給与所得者の所得税はどうやって出すのでしょう?

さきほどの自営業者の場合をベースに考えます。

タロウさん
タロウさん

ここで給与所得控除が出るよ!

給与所得者も経費がかかっている

会社員の山中さんが給料を30万円もらったとします。

でも、この30万円にまるまる税金をかけられると、山中さん的にはちょっと納得がいきません。

と言うのも、山中さんが30万円の給料をもらうためには、

  • 会社に来ていく服
  • 靴やカバン
  • 化粧品(すっぴんで会社に行けない!)
  • 仕事の知識を得るための本

などなど、会社員をしなければ使わなくて済んだお金がかかっているからです。

つまり、自営業者だけでなく給与所得者も経費はかかっているのです。

右田さん
右田さん

そうよ。すっごくお金かかってるんだから!

給与所得控除は給与所得者の経費

自営業者が収入から経費を引けるのであれば、給与所得者も収入から経費を引けなければ不公平です。

そこで、給与所得者の収入から経費として差し引くのが給与所得控除です。

自営業者が次のようにして所得を出すのと同じように、

  • 収入ー経費=所得

給与所得者は次のようにして所得を出します。

  • 収入ー給与所得控除=所得

つまり、給与所得控除の位置付けは給与所得者の経費です。

左野くん
左野くん

自営業者が経費を引く代わりに、給与所得者は給与所得控除を引くってことか。

給与所得控除と所得控除の違い

ここまでで分かることは、給与所得控除と所得控除はまったく別物だということです。

この2つの名前は似ていますが、内容はまったく違います。

その違いを正しく理解しましょう。

タロウさん
タロウさん

給与所得控除と所得控除の違いを説明するよ!

同じ所得ならば同じ税金で良いのか?

さきほど説明したように所得税を出すには、まず収入から経費や給与所得控除を引いて「所得(儲け)」を出します。

そして、その所得に対して税金をかけます。

さて、山中さんと村上さんの所得が同じ190万円だとします。

もしこの2人が次のような事情だとすると、

  • 山中さん
    • 共働き夫婦
    • 子供なし
  • 村上さん
    • シングルマザー
    • 子供3人
    • その内の1人に障害がある

2人とも190万円に同じように税金をかけられてしまうと、村上さんはちょっとキツイですよね?

右田さん
右田さん

シングルマザーで3人の子持ちが共働きの子供なしと同じ税金を払うって、確かに大変だよね。

税負担の公平性

税金には税負担の公平性という考え方があります。

これは同じ金額の税金を負担するという意味ではなく、税金を負担できる能力に応じて負担するという意味での公平性です。

山中さんに比べて村上さんは明らかに税負担能力が低いです。

そこで、村上さんの所得から例えば70万円を引きます。

仮に2人の所得税率が5%だとすると、支払う税金は、

  • 山中さん:190万円×5%=9万5千円
  • 村上さん:(190万円ー70万円)×5%=6万円

となり、村上さんの税負担が軽減されます。

左野くん
左野くん

税金がかかる所得を減らすことで、支払う税金を減らしてあげるってことか。

所得控除

このように、所得を減らすことで税負担を軽くする仕組みが所得控除です。

税金を出す際には、収入から経費or給与所得控除を引いて所得を出し、そこから所得控除を引いて、税金がかかる基準となる課税所得を出します。

  • 収入ー経費or給与所得控除=所得
  • 所得ー所得控除=課税所得
  • 課税所得×税率=税金

その際に、納税者それぞれの事情に応じて所得控除の額を増減することで課税所得を調整し、それぞれの税負担能力に応じた税金にする、ということです。

右田さん
右田さん

経済的負担が大きい人(子供が多いetc)や稼ぐ力が弱い人(障害者etc)は所得控除を多くしてあげて、負担や経済力に応じた税額にするわけか。

給与所得控除と所得控除の違い

以上を踏まえると、給与所得控除と所得控除が違うことが分かると思います。

まず引き算をする場所が違います。

そしてそれ以上に違うのは両者の役割です。

  • 給与所得控除:所得を出すための計算の一部
  • 所得控除:負担能力に応じた税額にするための調整措置

給与所得控除は自営業者の経費の代わりに給与所得者の収入から引き算する、単なる計算過程の一部です。

これに対して所得控除は、税負担能力が低い人の税負担を軽減することで税負担の公平性を実現するという、重要な役割を持っています。

名前が似ているだけで、本質的にまったくの別物であることを知っておきましょう。

左野くん
左野くん

所得控除って本質的には節税ツールじゃないんだね。

給与所得控除の控除額の出し方

給与収入から引き算する給与所得控除。

その控除額の出し方を見ていきます。

タロウさん
タロウさん

表を見るだけだから簡単だよ!

給与所得控除の控除額

会社員やパートタイマー一人ひとりについて、経費を算出して事務処理をするのは非現実的です。

そこで、給与所得控除の控除額は、給与収入の額に応じて下表のように一律で決められています。(所法第28条

給与収入 給与所得控除額
162万5千円以下 65万円
162万5千円超 ~ 180万円以下 給与収入×40%
180万円超 ~ 360万円以下 給与収入×30%+18万円
360万円超 ~ 660万円以下 給与収入×20%+54万円
660万円超 ~ 1,000万円以下 給与収入×10%+120万円
1,000万円超 一律220万円

例えば、給与収入が300万円の場合、給与所得控除は、

  • 300万円×30%+18万円=108万円

です。

そして、給与収入300万円から給与所得控除108万円を引いた192万円に税金がかかることになります。(所得控除を無視した場合)

右田さん
右田さん

「給与収入ー給与所得控除=給与所得」で、この所得に税金がかかるんだったよね。

給与収入

なお、「給与収入」とは以下の「給与収入に含まれるもの」から「給与収入に含まれないもの」を引いたものです。

  1. 給与収入に含まれるもの
    • 給与
    • 賞与
    • 残業手当
    • 休日出勤手当
    • 職務手当
    • 地域手当
    • 家族手当
    • 住宅手当
    • 宿直料、日直料
    • 食事、商品などの現物支給(相当額)
  2. 給与収入に含まれないもの
    • 出張手当(出張にかかる旅費、宿泊費)
    • 転勤手当(転勤に伴う転居にかかる旅費)
    • 通勤手当(以下の上限額が有り)
      • 自動車等のみを使う場合:距離に応じて月額上限31,600円
      • 上記以外の場合:月額上限15万円
    • 駐在手当
    • 宿直料、日直料の内、法令で定めるもの
    • 現物支給の内、制服や作業服など職務上必要なもの

(典拠:所法第9条所令第20条の2第21条第22条所基通9-39-828-1

ちょっと分かりにくいかもしれませんが、次のように考えて下さい。

基本的に会社からもらったお金は収入ですので税金がかかります。残業手当や家族手当も収入であり、儲けの性格が強いです。

これに対し、出張手当や通勤手当は会社からもらったお金ではありますが、収入というよりはホテル代とか電車代とか経費の性格が強いですよね?

もらった給料30万円の内、出張のホテル代1万円と通勤の定期代3万円にまで税金をかけられたらたまったもんじゃない。

なので、30万円から1万円と3万円を引いた26万円を税金の対象となる給与収入としましょう、ということです。

左野くん
左野くん

税金や法律ってけっこうしっかり考えてくれてるんだね。意外や意外。

2020年分から変わる

なお、給与所得控除の控除額は2020年分から次のように変わります。

給与収入 給与所得控除額
162万5千円以下 55万円
162万5千円超 ~ 180万円以下 給与収入×40%ー10万円
180万円超 ~ 360万円以下 給与収入×30%+8万円
360万円超 ~ 660万円以下 給与収入×20%+44万円
660万円超 ~ 850万円以下 給与収入×10%+110万円
850万円超 一律195万円

例えば、給与収入が300万円の場合、給与所得控除は、

  • 300万円×30%+8万円=98万円

です。

右田さん
右田さん

今よりも10万円減っちゃうのね。

タロウさん
タロウさん

でも、よほどの高給取りじゃない限り、2020年から基礎控除が10万円アップするので、それでプラマイゼロになるよ!

給与所得の出し方

給与所得控除を出したら、次は給与所得を出します。

これがけっこう複雑です。

タロウさん
タロウさん

ちょっとややこしい計算になるよ!

給与所得の出し方の原則

ここまで説明してきた通り、原則としては、

  • 給与収入ー給与所得控除=給与所得

です。

例えば、給与収入が500万円の場合、さきほどの表に当てはめて計算すると、給与所得控除は154万円です。

したがって、

  • 給与所得=500万円ー154万円=346万円

となり、この346万円から所得控除を引いたものに税金がかかります。

左野くん
左野くん

表に当てはめて控除額を出して引き算するだけだから簡単だね。

給与所得の実際の出し方

ただし、所得税法では「給与収入が660万円未満の場合の給与所得は、所得税法別表第五という一覧表に照らし合わせて出す」と定められています。(所法第28条

この一覧表を計算式に置き換えると次のようになります。

給与収入 給与所得
65万1千円未満 0円
65万1千円以上 ~ 161万9千円未満 給与収入ー65万円
161万9千円以上 ~ 162万0千円未満 96万9千円
162万0千円以上 ~ 162万2千円未満 97万円
162万2千円以上 ~ 162万4千円未満 97万2千円
162万4千円以上 ~ 162万8千円未満 97万4千円
162万8千円以上 ~ 180万円未満 (給与収入÷4,000円を端数切り捨て)
×4,000円×60%
180万円以上 ~ 360万円未満 (給与収入÷4,000円を端数切り捨て)
×4,000円×70%ー18万円
360万円以上 ~ 660万円未満 (給与収入÷4,000円を端数切り捨て)
×4,000円×80%ー54万円
660万円以上 ~ 1,000万円未満 給与収入×90%ー120万円
1,000万円以上 給与収入ー220万円

例えば、給与収入が100万円の場合、給与所得は100万円ー65万円=35万円です。

また、給与収入が162万5,325円の場合は、給与所得は97万4千円です。

分かりにくいのがその下からの「給与収入÷4,000円を端数切り捨て」です。

例えば、給与収入が365万4,321円の場合、次のようになります。

  1. 給与収入=365万4,321円
  2. 給与収入÷4,000円=913.58025
  3. 端数切り捨て → 913
  4. 給与所得=913×4,000円×80%ー54万円=238万1,600円

ということで、給与所得は238万1,600円となります。

右田さん
右田さん

端数を切り捨ててもう一回計算ってのが面倒くさい~!

給与所得控除の特定支出控除

給与所得控除には「特定支出控除」という特例があります。

タロウさん
タロウさん

特定支出控除を説明するよ!

特定支出控除とは?

給与所得者が業務に関する費用を自腹で払った場合、一定の金額を所得から引くことができます。

その結果、課税所得が減るので所得税と住民税が安くなります。

これが特定支出控除です。

特定支出控除の対象となる支出

特定支出控除の対象となるのは、以下に当てはまる支出です。

  1. 勤務や職務等において必要と認められるもので
  2. 勤務先から補填を受けずに自腹で支払っている
  3. 以下の支出
    • 通勤費
    • 転居費(転勤によるもの)
    • 研修費(研修を受ける費用)
    • 資格取得費(弁護士、税理士などを含む)
    • 帰宅旅費(単身赴任者のもの)
    • 以下の勤務必要経費(合計で最大65万円まで)
      • 図書費
      • 衣服費(制服など)
      • 交際費等

(典拠:所法第57条の2所令第167条の3

注意点は以下の通りです。(所令第167条の3

  • 転居費には引っ越し代や交通費の他、移動に伴う一時的な宿泊費も含まれます。
  • 帰宅旅費が認められるのは1ヶ月に4往復分までです。
  • 図書費には書籍、雑誌の他、新聞なども含まれます。

特定支出控除の控除額

特定支出控除の控除額は次のように決められています。(所法第57条の2

  • 特定支出額ー給与所得控除額の半額

つまり、特定支出の合計が給与所得控除の半額を超えたら、特定支出控除を受けられるということです。

左野くん
左野くん

給与所得控除が100万円だったら、50万円を超えればOKってことか。

給与所得控除の半分を超えれば控除適用

具体的に見てみましょう。

例えば、給与収入が300万円の場合、給与所得控除は108万円です。

  • 300万円×30%+18万円=108万円

その半分ですから54万円を超えれば控除を受けられます。

例えば、特定支出が合計64万円の場合、特定支出控除額は64万円ー54万円=10万円です。

給与収入から給与所得控除にプラスして特定支出控除10万円を引けるので、

  • 300万円ー108万円-10万円=182万円

となり、課税対象となる給与所得がさらに少なくなります。

右田さん
右田さん

10万円にかかる税金が減るから、さらにお得になった!

特定支出控除はイマイチ

しかし、特定支出は自腹で払った支出です。

通勤手当が会社から出るでしょうし、転勤や研修、接待の費用も普通は会社が出しますよね。

それ以外の図書費や衣服費で年間54万円、月々4万5千円も自腹で払うものがあるでしょうか?

普通の会社員で特定支出控除を使えるケースはあまりないと思います。

左野くん
左野くん

給与所得控除って最低でも65万円だから、最低でもその半分の32万5千円を超えないと特定支出控除は使えない。そんなに自腹で使わないからハードルが高すぎるよね。

給与所得控除を受けるための手続き

給与所得控除を受けるにはどのような手続きや提出書類が必要かを説明します。

タロウさん
タロウさん

基本的には何もしなくてOKだよ!

給与所得者の場合

会社員やパートタイマーなどの給与所得者の場合、給与所得を出す際に給与所得控除が引かれています。

ですので、手続きなどを行う必要はありません。

特定支出控除は確定申告が必要

ただし、特定支出控除を受ける場合は確定申告が必要です。

また、その際に以下の書類を提出する必要があります。

  • 特定支出に関する明細書
    • 通勤経路や書籍の内容、接待相手の氏名などを含む
  • 特定支出が業務等で必要であることを証明する勤務先が発行した書類
  • 特定支出に関する領収書など
    • 領収者、金額が示されるもの

(典拠:所法第57条の2所令第167条の4第167条の5所規第36条の5

会社に説明して一つ一つの支出に証明書を書いてもらうってこと?手続きのハードルも高すぎだよ。

非給与所得者の場合

給与所得控除を受けられるのは給与所得者だけです。

ですので、自営業者やフリーランサーなどの非給与所得者は、給与所得控除を受けることはできません。

左野くん
左野くん

非給与所得者は給与所得控除の代わりに必要経費を申告できるよ。

ソーシャルレンディングと給与所得控除

ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングの税金対策に給与所得控除を使えるか説明します。

タロウさん
タロウさん

結論から言うと使えません!

給与所得控除は使い果たしている

まず、ほとんどの場合で給与所得控除額は給与収入よりも少ないです。

なので「給与収入ー給与所得控除」のところで控除額をすべて使い果たしています。

このため、給与所得控除の余った分でソーシャルレンディングの利益を減らすことはできません。

給与収入以外からは引けない

給与所得控除の最低額は65万円ですので、給与収入が65万円未満であれば、引ききれない控除額の余りが出ます。

しかし、そもそも給与所得控除を引くことができるのは給与収入からだけです。

ですので、例えば次のようなケースで、

  • 給与収入:50万円
  • 給与所得控除:65万円
  • ソーシャルレンディングの収益:20万円

引ききれずに残った15万円を20万円から引いてソシャレンの収益を5万円に減らし、ソシャレン収益にかかる税金を減らすということはできません。

タロウさん
タロウさん

ソシャレンや不動産クラファンの所得は雑所得なので、給与所得控除で引くことはできないよ!

給与所得控除のまとめ

最後に給与所得控除の要点をまとめます。

  1. 給与所得控除を受けると
    1. 給与収入が減り
    2. 支払う税金が減ります
  2. 給与所得控除は給与所得者の経費です
    • 給与所得者だけが受けられます
    • 給与収入ー給与所得控除=給与所得
    • 給与所得に税金がかかる
  3. 給与所得控除と所得控除は違います
    • 給与所得控除:給与所得を出す計算の一部
    • 所得控除:税負担を公平化する装置
  4. 給与所得控除の控除額は給与収入で決まります
    • 最低65万円、最高220万円
    • 2020年に控除額変更
  5. 給与所得控除には特定支出控除があります
    • 自腹で払った費用の一部を控除できます
    • ハードルが高すぎて使えません
  6. 給与所得控除を受けるための手続きは
    • 給与所得者:原則不要
    • 非給与所得者:控除を受けられない
    • 特定支出控除:確定申告

給与所得控除の額によって給与所得が決まります。

所得の総額によっては税金が高くなったり、世帯主の扶養から外れるケースがあります。

給与所得控除を受ける手続きは不要なので放ったらかしで済むのですが、自分の給与所得控除の金額くらいは把握しておきましょう。

タロウさん
タロウさん

子供がバイトでけっこう稼いでいる場合は、子供の収入と控除額もチェックしようね!

コメント

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デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

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ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すこと、業者から投資家に元本が戻ってくることを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。