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【2022年8月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

2022年8月投資実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで1千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2022年8月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

新たに投資した案件のタイトル画像

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2022年8月は6つの案件に345万円を投資しました。

 

bitREALTY

bitREALTYのサイトの画像

レム六本木13

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.3%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:16,500円

阪急さんだから大丈夫

これでレム六本木シリーズへの投資は150万円になりました。

借り手の重複はマズイとは思うのですが、投資先不足に困っているものでして。

メインテナントは阪急阪神ホテルズ。

阪急さんなら大丈夫。

阪急電車

マルーンへの信仰心だけで投資しております。笑

★公式サイト:bitREALTY

【最新】bitREALTY(ビットリアルティ)の評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月7日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家がbitREALTYで実際に投資した経験からリスク、弱点、悪いところをホンネで解説します!ビットリアルティの概要、評判、デメリット、注意点、対策、僕の投資実績も公開!

 

COOL

COOLのサイトの画像

明豊MIJAS1

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:4.2%
  • 投資額:250,000円
  • 税引前利益:10,500円

返済優先順位は2位

アパート建設に対する融資です。

建設用地は5月に取得済みですが、取得費用の全額を城北信用金庫からの融資で賄っています。

したがって、売却代金はまず城北信金への返済に充当されます。

COOL投資家への返済はその後です。

元本回収は問題ない

では危ないのか?と言うと。

借り手の明豊エンタープライズは創業54年の東証スタンダード上場企業です。

自己資本比率37%、現預金28億円あり1年以内に傾くとは思えません。

直近でも物件の売却は進んでおり、Fundsでも返済の実績があります。

無担保無保証ではありますが、元本回収は問題ないと判断しました。

相変わらずの不人気…

それにしてもCOOLは人気ないですね。

わずか5千万円の募集なのに、クリック合戦どころか何日経っても埋まらず。

悪い業者じゃないと思うんだけどなぁ。

ま、競争なしで投資できるので僕としては助かりますが。

タロウさん
タロウさん

隠れた優良業者です!

★公式サイト:COOL

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FANTAS funding

FANTAS fundingのサイトの画像

138号 品川区平塚

  • 運用期間:4カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:5,465円

激戦でした

投資対象は品川区の区分マンションで、優先出資額は1,536万円でした。

家賃を最低想定の月8万円、経費率25%、還元利回り4%として評価額1,800万円。

不動産情報サイトでもおおむね2千万円以上、最も安い評価で1,857万円でした。

ガッチガチに堅いと判断したのですが、他の投資家も同じように見立てたのでしょうか。

FANTASの区分マンション案件としては久々の爆速満了でした。

タロウさん
タロウさん

ギリギリ取れました!

★公式サイト:FANTAS funding

【最新】FANTAS fundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年4月6日更新】FANTAS fundingで1千万円以上を投資してきた現役投資家がホンネで解説します!FANTAS fundingの評判、口コミ、特長、デメリット、リスク、投資の際の注意点と対策も!

 

GALA FUNDING

GALA FUNDING

銀座

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:3.8%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:19,000円

元本割れはない

優先出資2,478万円に対して、僕の超ネガティブ最悪想定での評価額が2,854万円。

不動産情報サイトの想定価格が最低で2,949万円、他は3~4千万円台でした。

どう考えても元本割れはないはずです。

次は厳しそう…

今回、画面がガッチリ固まりしばらく動きませんでした。

応募完了時点で残額はわずか50万円の滑り込みセーフ。

認知度と人気がかなり高まってきたようで、次回は厳しそうだなぁ…

タロウさん
タロウさん

新しい業者を探さないと…

★公式サイト:GALA FUNDING

【最新】GALA FUNDINGの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】GALA FUNDINGの評判やリスク、悪いところ、注意点や対策など、ガーラファンディングで実際に投資した現役投資家がホンネで解説します。どの案件にいくら投資したかを全公開!

 

Rimple

Rimpleのサイト画像 新

43号 月島・板橋

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:3.0%
  • 投資額:1,000,000円
  • 税引前利益:15,000円

クララが立った!

5カ月ぶりの利回り3%台に応募が殺到し倍率6倍。

「どーせ、無理だべさぁ~」と応募したことすら忘れていたのですが。

奇跡的に当選しました!やった!!

今年残り4カ月、良いことは何も起こらないでしょう。笑

タロウさん
タロウさん

運を使い果たしました!

★公式サイト:Rimple

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大家どっとこむ

大家どっとこむのサイトの画像

41号 新宿区四谷

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:7,000円

大家さんの集金力は3.5%で1億円?

今回は同条件の2案件が比例配分と抽選の2方式で募集されました。

案件 方式 募集 応募
42号 比例 3,300万円 10,254万円
41号 抽選 3,300万円 8,074万円

先に比例の募集が終わったので、あぶれた7千万円+αが抽選に回った感じでしょうか。

両方合わせて1億1千万円ほどの応募が集まった形です。

利回りが同じ3.5%の37号(4月募集)も同程度の応募額でした。

案件 方式 募集 応募
37号 比例 9,900万円 10,671万円

これらを見るに利回り3.5%での大家どっとこむの集金力は1億円くらいなのかもしれませんね。

今回は抽選倍率2.4倍ということで、くじ運最悪の僕が珍しく当選しました。

タロウさん
タロウさん

ありがとうございます~!

★公式サイト:大家どっとこむ

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【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です!

 

投資総額

以上をまとめると、8月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
bitREALTY SL 3.3% 12カ月 50万円 16,500円
COOL SL 4.2% 12カ月 25万円 10,500円
FANTAS CF 3.5% 4カ月 50万円 5,465円
GALA CF 3.8% 6カ月 100万円 19,000円
Rimple CF 3.0% 6カ月 100万円 15,000円
大家 CF 3.5% 12カ月 20万円 7,000円
平均/合計 3.6% 8.7カ月 345万円 73,465円

月末ギリギリの31日にGALA勝利、Rimple当選で、なんとか300万円をキープできましたが。

この2つがなければ久々の100万円台でした。

リスクを気にしすぎですよね。

Twitter見てるとみなさん積極的に投資されているのに。

こればかりは性格なんでしょうが、なんともなぁ…

現在の投資状況

現在の投資状況のタイトル画像

次は8月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

8月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの事業者別の運用中投資額は以下の通りです。

事業者名 投資額
Funds 110万円
bitREALTY 201万円
CAMPFIRE Owners 20万円
バンカーズ 30万円
COOL 95万円
FANTAS funding 100万円
Rimple 100万円
TREC FUNDING 10万円
大家どっとこむ 20万円
B-Den 300万円
ちょこっと不動産 20万円
iRD 100万円
72CROWD. 50万円
FUNDROP 20万円
えんfunding 60万円
プレファン 79万円
KORYO Funding 150万円
GALA FUNDING 250万円
Ezファンド 100万円
Pocket 50万円
わかちあいファンド 50万円
T’s Funding 20万円
合計 1,935万円

2カ月連続で2千万円を割ってしまいました。

9月は償還がゼロの予定なので、2千万円復活を目指して頑張ります!

業者別投資額2022年8月

投資先業者ですが大家さん復活の一方、Myファンドが満了。

8月と変わらず22社です。

9月は消える業者はないはずなので、業者数増を実現させます。

シェア5%以上はFANTASとiRDを除くとすべて上場系。

全体での上場系のシェアは75%です。

受け取った分配金

受け取った分配金のタイトル画像

さぁ、お楽しみ、8月にゲットした分配金(税引前)です!

事業者名 分配金額
Funds 3,592円
bitREALTY 14,680円
CAMPFIRE Owners 4,545円
B-Den 15,530円
Rimple 12,328円
ちょこっと不動産 2,822円
わかちあいファンド 1,063円
Myファンド 7,956円
8月合計 62,516円
8月までの累計 2,156,641円

2カ月連続の5万円オーバーです。

B-Denの1万5千円が大きかったですね。

分配金を高水準で維持するには投資残高の高水準維持が必須。

半年後の種をまくつもりで9月も頑張って投資します!

タロウさん
タロウさん

儲けてなんぼです!

投資信託の実績

投資信託の実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。

アクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信と、ロボアドバイザー最大手のウェルスナビです。

8月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
ひふみ投信 1,866,664円 2,008,593円 141,929円
ウェルスナビ 610,000円 804,878円 194,878円
合計 2,476,664円 2,813,471円 336,807円

ひふみは+7.6%と、ここしばらくプラス1桁台の低位安定です。

ウェルスは+32.0%で、相変わらずの絶好調。

累計投資額はひふみの3分の1なのに、ひふみより儲かっています。

ま、売るのは20年後なのでその時にどうなっているかは分かりませんが。

ひふみ以外に広げます

なお、先日こちらの記事をアップしました。

404 NOT FOUND | タロブロ|ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの専門ブログ
...

これまで僕はつみたてNISAはひふみ投信に全額でした。

ただ、コロナ禍に対する官民の動きを見ていて「日本って冗談抜きにヤバいんじゃない?」と思うようになりまして。

「ひふみ投信だけ=日本だけ」はマズイなと。

それで来年からeMAXIS S&P500とオルカン(除く日本)にも投資する予定です。

決して日本に見切りをつけるとかいうことではないですが、つみたてNISAも分散投資します。

8月の投資のまとめ

先月の投資のまとめのタイトル画像

それでは8月の反省と9月の方針です。

 

先行き不安でビビってます

ほんとに漠然とした不安なんですが。

コロナとかウクライナとかで日本の景気とか不動産とかどうなるのかな?と。

少なくとも1年後とか2年後が今より良くなっているイメージがわかないんですよね。

それでどうしてもガチガチに堅い案件、短期の案件に投資対象を絞ってしまっています。

 

堅い短期の中で積極的に

ただ、今の日本って楽観できる状況でないことは確かだと思っています。

ですので、堅い案件、短期の案件を優先するのは恐らく間違っていない。

なので堅い短期をベースに可能な限り積極的に投資していきます。

今年も残り4カ月。

来年受け取る分配金のネタをしっかり仕込んでいきましょう!

タロウさん
タロウさん

良い案件待ってます!

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。