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【2023年11月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

2023年11月投資実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで3千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2023年11月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

新たに投資した案件のタイトル画像

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2023年11月は7つの案件に390万円を投資しました。

 

ASSECLI

ASSECLIのサイトの画像

37号 品川

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:6.5%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:9,776円

今月も投資します!

今回は劣後出資比率が5%でしたが、実は堅い案件でした。

記事でも紹介しましたが、

【案件分析】ASSECLI 37号品川案件に投資するか?
ASSECLIの37号品川案件を分析します。元本回収確実の堅い案件ですが、1つだけ疑問がありました。案件の詳細、投資対象物件の評価額、募集額が決まった背景など、詳しく解説します。

投資対象物件には銀行が2.4億円の根抵当権を設定しています。

実際の価値は3億円を超えるはずで、出資総額1.7億円は余裕でカバーできる。

100%の自信で投資しました。

ASSECLIはこれで4カ月連続の億円級案件の募集です。

クリック合戦なしで利回り6.5%は美味しいですよね。

今月も出るはずなので狙っていきたいと思います。

タロウさん
タロウさん

投資します!

★公式サイト:ASSECLI

【最新】ASSECLI(アセクリ)の評判・口コミとリスク・デメリット
【2024年2月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、ASSECLI(アセクリ)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などを解説。ASSECLIでの僕の投資実績も公開します。

 

えんfunding

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29号 天神

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.8%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:18,947円

4カ月ぶりに当選

出資総額2,570万円に対して評価額は2,550万円。

僕の評価額は2,540万円です。

これまでのパターンから考えて運用終了後、えんが買い戻すはず。

元本割れはないと考えました。

今回は利回りが4%を割ったためか、えんfunding初の抽選倍率2倍台に。

おかげで抽選弱者の僕も当選できました。

右田さん
右田さん

奇跡が起きたね。

★公式サイト:えんfunding

【最新】えんfundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、えんfundingの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。えんfundingでの僕の投資実績も公開します。

 

大家どっとこむ

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69号 四谷

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:10,500円

堅いインカム型

昨年9月に募集された44号案件の再組成のはずです。

出資総額3,630万円に対して評価額4,000万円、僕の悲観的評価でも3,700万円。

また、分配原資は賃貸収入で売却を前提としていません。

まず間違いなく1年後に償還→再組成となる、ガチ堅のインカム型案件と判断しました。

タロウさん
タロウさん

元本は確実に戻ってきます!

★公式サイト:大家どっとこむ

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です!

 

COOL

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明豊EL FARO 5

  • 運用期間:10カ月
  • 利回り:4.2%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:18,180円

久しぶりの上場案件

借り手の明豊エンタープライズは東証スタンダード上場企業です。

経営状態、財務ともに大きな問題なく、元本毀損はありえないと判断しました。

COOLの上場企業案件は8カ月ぶりでした。

今回もクリック合戦なし

堅い案件に楽勝で投資できる優良業者です。

右田さん
右田さん

COOLの運営会社も上場企業系だよ。

★公式サイト:COOL

【最新】COOLの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、ソーシャルレンディングCOOL(クール)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、同業他社との比較、注意点と対策などを解説。COOLでの僕の投資実績も公開します。

 

bitREALTY

bitREALTYのサイトの画像

プレジオ芦屋

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:17,500円

今回は速かった!

投資対象となる信託受益権にケネディクスが2028年まで融資しています。

その一部を1年間ケネディクスの代わりに貸す、要は1年限定の肩代わりのような形です。

1年後にはケネディクスに交代して元本が戻ってくるので堅いと判断しました。

募集額が3億円近くあったのですが、1分でほぼ満額までいきました。

どの業者もどんどん投資しにくくなってますね…

タロウさん
タロウさん

新規を開拓しなければ詰む…

★公式サイト:bitREALTY

【最新】bitREALTY(ビットリアルティ)の評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月7日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家がbitREALTYで実際に投資した経験からリスク、弱点、悪いところをホンネで解説します!ビットリアルティの概要、評判、デメリット、注意点、対策、僕の投資実績も公開!

 

FANTAS funding

FANTAS fundingのサイトの画像

173号 川崎

  • 運用期間:5カ月
  • 利回り:4.0%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:4,997円

奇跡の当選!

FANTASとしては珍しい抽選方式で倍率も予想通り5倍まで上がったのですが。

全世界の予想に反して僕が当選しました!笑

優先1,544万、劣後386万、出資総額1,930万円に対し、僕の想定価格は1,800万円と微妙だったのですが。

どれだけ悪くとも元本を割ることはないと判断しました。

こういう奇跡がたまに起こるので、やっぱりダメ元でも応募すべきですね。

★公式サイト:FANTAS funding

【最新】FANTAS fundingの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年4月6日更新】FANTAS fundingで1千万円以上を投資してきた現役投資家がホンネで解説します!FANTAS fundingの評判、口コミ、特長、デメリット、リスク、投資の際の注意点と対策も!

 

Rimple

Rimpleのサイト画像 新

70号 新宿、横浜、馬込

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:2.7%
  • 投資額:1,500,000円
  • 税引前利益:20,194円

利回りが下がっても根強い人気

2.7%の低利回りがずっと続いているリンプルちゃんですが。

今回も2億円近い応募を集め、抽選倍率は2.5倍でした。

ここは安定性、信頼性がバツグンで、ファン層を完全に確立しましたね。

僕もそんなファンの1人でして、ついにRimpleへの累計投資額が2千万円を超えました。

左野くん
左野くん

リンプルちゃん、ラブ!

★公式サイト:Rimple

【最新】Rimple(リンプル)の評判・口コミとリスク・デメリット
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、Rimple(リンプル)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。安全第一ならばRimpleです。

 

投資総額

以上をまとめると、11月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
大家どっとこむ CF 3.5% 12カ月 30万円 10,500円
えんfunding CF 3.8% 12カ月 50万円 18,947円
bitREALTY SL 3.5% 12カ月 50万円 17,500円
ASSECLI CF 6.5% 6カ月 30万円 9,776円
Rimple CF 2.7% 6カ月 150万円 20,194円
FANTAS CF 4.0% 5カ月 30万円 4,997円
COOL SL 4.2% 10カ月 50万円 18,180円
平均/合計 4.0% 9.0カ月 390万円 100,094円

えん、FANTAS、Rimpleの3つで当選、bitREALTYはクリック合戦勝利。

良い感じで戦えたと思います。

分配金はギリギリ10万円をクリアできました。

3月までは緊縮財政が続きますので、案件を厳選して投資していくつもりです。

現在の投資状況

現在の投資状況のタイトル画像

次は11月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

11月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの業者別の運用中投資額は以下の通りです。

業者名 投資額
Funds 600万円
bitREALTY 50万円
COOL 50万円
FANTAS funding 230万円
ジョイントアルファ 300万円
Rimple 850万円
property+ 100万円
大家どっとこむ 130万円
ちょこっと不動産 30万円
iRD 30万円
72CROWD. 50万円
えんfunding 100万円
プレファン 120万円
KORYO Funding 350万円
GALA FUNDING 150万円
ASSECLI 120万円
Lives FUNDING 30万円
みらファン 80万円
タスキFunds 50万円
ビギナーズクラウド 100万円
合計 3,520万円

投資額は少なかったのですがそれ以上に償還が少なく、投資残高は3,520万円と過去最高を更新しました。

償還が少なく資金不足の状況が来春まで続きます。

つみたてNISAと仮想通貨を売却したい衝動と戦いながら、控えめ投資をしばらく継続です。

業者別投資額2023年11月

投資先はbitREALTYとCOOLが復活して20社になりました。

20社は3カ月ぶりかな?

上場系の比率は変わらず8割です。

今後も元本回収最優先、儲けは二の次三の次で、とにかく堅いところに絞って投資していきます。

タロウさん
タロウさん

筋金入りの小心者です!

受け取った分配金

受け取った分配金のタイトル画像

さぁ、お楽しみ、11月にゲットした分配金(税引前)です!

業者名 分配金額
Funds 9,022円
Rimple 27,073円
ちょこっと不動産 990円
iRD 2,000円
11月合計 39,085円
11月までの累計 3,139,441円

分配金は10月に続いて10万円を割り込みました。

ソシャレンは毎月分配が多いですが、不動産クラファンは満期一括が多いじゃないですか?

なので投資先が不動産クラファン中心になると、月ごとの分配金にどうしても波ができるんですよね。

来春まで償還が少ないので、分配金が少ない状況もしばらく続きます。

右田さん
右田さん

ちょっとさみしいよね。

11月の投資のまとめ

先月の投資のまとめのタイトル画像

最後にまとめです。

 

引き締めていきましょう!

某掲示板によるとSOCIO CROWDで計画通りに終了できなかった案件が出たようです。

記事にしましたが他の業者でもリスキーな動きがちょこちょこ見えつつあります。

特に不動産クラファンは2018年のTATERU FUNDING以来、事故らしい事故が一度も起きていません。

これだけ業者も案件もあって5年間でゼロ。

おかしいと思いません?

表沙汰になっていないだけで、実は社内で処理して償還させた事故相当案件がこれまでにあったのではないでしょうか。

社内で処理しきれないリアル事故案件がいつ出てきてもおかしくない状況なのかもしれません。

家に帰るまでが遠足、元本を回収するまでが投資。

ハズレを引くことがないように、業者選び、案件選び、今まで以上に引き締めていきましょう!

タロウさん
タロウさん

引き締めた上でガッツリ投資します!

 

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラ