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【2022年9月度】ソシャレン・クラファンの投資実績を公開!

2022年9月投資実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで1千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2022年10月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

新たに投資した案件のタイトル画像

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2022年10月は10個の案件に510万円を投資しました。

 

Pocket Funding

Pocket Fundingのサイトの画像

中部49号

  • 運用期間:5カ月
  • 利回り:5.1%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:4,468円

短期だから大丈夫かと

今回の借り手は4月に募集された中部43号と同じ不動産業者です。

43号の資金で仕入れた土地も分譲住宅地として販売が進んでいる様子。

運用期間が短いのである程度目処がついているのだろうと考え投資しました。

★公式サイト:Pocket Funding

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【2024年2月7日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、Pocket Funding(ポケットファンディング)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などをホンネで解説。僕の投資実績も公開です!

 

ASSECLI

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29号 川崎

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:6.0%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:4,487円

超久々に投資

第1号案件以来、2年8カ月ぶりにASSECLIで投資しました!

売買契約済みとのことですが、そんなもん、あてになりません。

以前、maneoの売買契約済み案件で痛い目に遭いかけましたから。汗

今回は近隣の地価公示価格が33万円で、実勢が1割増しとすると土地価格2,400万円です。

ちょっと高すぎるくらい。

ASSECLIはこれまでに組成した案件の65%を償還済みで、早期償還率が直近で80%です。

それで3カ月の超短期かつ、自称ですが売買契約済み。

元本毀損の可能性は低いと判断しました。

タロウさん
タロウさん

おひさです~

★公式サイト:ASSECLI

 

FANTAS funding

FANTAS fundingのサイトの画像

139号 品川区二葉

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:2,416円

ミスった~

今回は3案件同時募集で、どれも堅さは同じくらいでした。

で、運用期間が最も短い139号を確実に取り、空きがあれば140号と思っていたのですが。

まさか1分後でも139号に空きがあるとは予想もせず。

FANTAS20220915

いやぁ、ミスりました。

140→139と攻めるべきだった!

タロウさん
タロウさん

痛恨です!

★公式サイト:FANTAS funding

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B-Den

B-Den

15号 新大阪

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:2.0%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:5,000円

今回も堅いです

昨年募集された5号と同じ案件です。

5号が8月に運用終了したので、その後継ってことでしょう。

優先出資1千万に対して不動産サイトの評価は最低で1,380万。

なんぼなんでも元本割れはないと判断しました。

方針変更しました…

これまで利回り3%を最低ラインとしてきたのですが。

インフレが進む中、金利0.001%の銀行に置いておいくのに耐えられず。

ガチガチに堅くて運用期間が短い案件に限り、利回りに関係なく投資することにしました。

もはや3%ラインをキープできません…

タロウさん
タロウさん

ギブアップです…

★公式サイト:B-Den

 

えんfunding

えんfundingのサイトの画像

14号 祇園

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.6%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:17,852円

住みたいです

博多のど真ん中で、物件の前の通りが山笠のコースじゃないかな?

便利な立地で住みたいです。

不動産情報サイトでの売出し価格は最低で1,300万円。

それが2室で2,600万円に対して優先出資が2,072万円です。

2割値下がりしても元本回収はクリア。

福博の街にゴジラでも現れない限り損はしないと判断しました。

★公式サイト:えんfunding

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Lives-FUNDING

Lives-FUNDINGのサイト画像

9月のニューフェイスです!

1号 台東区区分マンション

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:8.0%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:4,000円

オープン記念案件

物件の評価額が4,770万円、不動産サイトの最低価格が4,300万円。

これに対して優先出資1,911万円、劣後込みで2,124万円。

なんじゃ、それ?って1億人からツッコまれそうなオープン記念案件でした。

1号は会員登録順に当選ということで、一応2桁番台だった僕は当選をいただきました。

タロウさん
タロウさん

2号以降は100%無理でしょう!

★公式サイト:Lives-FUNDING

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Rimple

Rimpleのサイトの画像

45号 浅草橋・恵比寿

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:3%
  • 投資額:2,000,000円
  • 税引前利益:30,000円

まさか全額当選とは…

いつもながらの方い案件で、利回りはRimpleとしては高めの3%。

しかも募集額が多く、かえって応募が集まるかも?

部分当選で100万円入れられればラッキーと思い200万円で応募したのですが。

まさか全額当選するとは…

タロウさん
タロウさん

うれしい誤算です!

★公式サイト:Rimple

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大家どっとこむ

大家どっとこむのサイトの画像

43号 港区白銀台

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:5,250円

そこまで無茶な話じゃない

劣後も含めた出資総額が3億円、150平米の土地を売却して償還なので、平米200万円以上付けばOKです。

で、近隣の地価公示価格は当該地の通り2本内側が104万円、大通り沿いになると388万円。

また、若干離れますが同面積で3億5千万円の売土地もありました。

なので、平米200万円、3億円での売却はそこまで荒唐無稽じゃないのかな?と。

現況は鉄骨3階建ての建物があるので解体が必要ですが、費用は300万円前後っぽいです。

そのコストを含めても元本(2.7億円)割れはないと考えました。

★公式サイト:大家どっとこむ

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です!

 

バンカーズ

バンカーズのサイトの画像

家賃収納1

  • 運用期間:5カ月
  • 利回り:3.5%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:4,375円

スマトレ案件が復活

旧マネオファミリーでスマートレンドという業者があったのですが。

そこで毎年、年末とGWに案件を出していた借り手です。

というか、スマトレ自体がオーシャンキャピタルという会社の子会社で、スマトレの借り手もすべてオーシャン社の子会社でした。

オーシャン社は旧オリエント信販の流れを汲んでおり、金融系のプロです。

そのあたりの経緯はこちらの記事をご覧あれ。(半分は当たっているはずw)

スマートレンドとオーシャン・キャピタルや関係者を詳しく調べた
スマートレンドの特長と歴代社長の髙井幸男氏、柳澤修氏、株主のオーシャン・キャピタル、野田貴氏、北野克也氏、MK3ホールディングス、小島勝氏、鎌田好勝氏、GMOネットカード、オリエント信販、過払い金返還問題との関係について説明します。

マネオは残念な結末になりましたが、スマトレは投資家に損失を与えることなくきれいに商売を畳んでいます。

そして、香港金融案件、エステ案件は後に他のソシャレン業者で復活。

今回ついに家賃保証案件がバンカーズで復活しました。

スマトレ時代と親会社の経営者は変わっておらず、当時の実績を信頼して投資しました。

★公式サイト:バンカーズ

【最新】バンカーズの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、バンカーズ(Bankers)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。バンカーズでの僕の投資実績も公開します。

 

AGクラウドファンディング

AGクラウドファンディングのサイトの画像

アイフル16号

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:1.13%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:2,825円

方針変更です…

B-Denに続く方針変更第2弾です。

利回り1%台でも銀行に預けておくよりはマシ。

アイフルが倒産しない限り元本は戻ってきますし。

社債のつもりで投資しました。

なお、この案件はアマギフ0.5%分がキャンペーンで付いています。

とは言え、1.63%ですが。とほほ…

タロウさん
タロウさん

背に腹は代えられず…

★公式サイト:AGクラウドファンディング

【最新】AGクラウドファンディングの評判・口コミとリスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、AGクラウドファンディングの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します!

 

投資総額

以上をまとめると、9月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
Pocket 不動産 5.1% 5カ月 20万円 4,468円
AG その他 1.13% 6カ月 50万円 2,825円
B-Den CF 2.0% 6カ月 50万円 5,000円
FANTAS CF 3.5% 3カ月 30万円 2,416円
ASSECLI CF 6.0% 3カ月 30万円 4,487円
Rimple CF 3.0% 6カ月 200万円 30,000円
Lives CF 8.0% 3カ月 20万円 4,000円
バンカーズ その他 3.5% 5カ月 30万円 4,375円
大家 CF 3.5% 6カ月 30万円 5,250円
えん CF 3.6% 12カ月 50万円 17,852円
平均/合計 3.9% 5.5カ月 510万円 80,673円

利回り3%の縛りをなくしたことと予想外のRimpleラッキーで、投資額は今年3月に並んで過去最高となりました。

利回りはAG、B-Denで下がった分を、ポケファン、ASSECLI、Livesでカバーした感じです。

利回りは下がるのに物価は上がる一方。

投資額を増やすことで利回りダウンをカバーし、少しでも投資収入を増やします。

タロウさん
タロウさん

インフレに勝ちます!

現在の投資状況

現在の投資状況のタイトル画像

次は9月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

9月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの事業者別の運用中投資額は以下の通りです。

事業者名 投資額
Funds 110万円
Pocket Funding 20万円
bitREALTY 201万円
AGクラファン 50万円
CAMPFIRE Owners 20万円
バンカーズ 60万円
COOL 95万円
FANTAS funding 130万円
Rimple 300万円
TREC FUNDING 10万円
大家どっとこむ 50万円
B-Den 350万円
ちょこっと不動産 20万円
iRD 100万円
FUNDROP 20万円
えんfunding 110万円
プレファン 59万円
KORYO Funding 150万円
GALA FUNDING 250万円
Ezファンド 100万円
Pocket 50万円
わかちあいファンド 50万円
ASSECLI 30万円
T’s Funding 20万円
Lives-FUNDING 20万円
合計 2,375万円

3%縛り停止効果とRimpleマジックで3カ月ぶりに2千万円台に復活。

なんと、投資残高は過去最高の2,375万円となりました!

そうです。僕はやればできる子です。笑

業者別投資額2022年9月

投資先も同様です。

ポケファン、AG、ASSECLIが復活、Livesが新加入、72が運用終了。

8月から3社増えて25社となりました。

大口がビットリ、Rimple、B-Den、香陵、ガーラと上場系中心なのは8月同様。

利回りが下がってもとにかく堅い業者、堅い案件を徹底します。

ソシャレン、クラファンは元本を回収してなんぼ!

受け取った分配金

受け取った分配金のタイトル画像

さぁ、お楽しみ、9月にゲットした分配金(税引前)です!

事業者名 分配金額
Funds 1,512円
ちょこっと不動産 680円
72CROWD. 12,650円
わかちあいファンド 1,063円
9月合計 15,905円
9月までの累計 2,177,494円

分配金はちょっと寂しい結果となりました。

2万円を割ったのは昨年10月以来です。

10月は8万円の予定ですので、平均でそれなりの金額になればOKです。

投資信託の実績

投資信託の実績のタイトル画像

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。

アクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信と、ロボアドバイザー最大手のウェルスナビです。

9月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
ひふみ投信 1,899,997円 1,989,587円 89,590円
ウェルスナビ 620,000円 772,290円 152,290円
合計 2,519,997円 2,761,877円 241,880円

9月はダメでした。

8月に比べて損益がひふみは5万円、ウェルスは4万円ダウン。

含み益はひふみ4.7%、ウェルス24.6%です。むむむ…

来年度からひふみを減らし、その分をS&P500とオルカン(除く日本)にまわします。

今月から準備を始めます。

日本だけだとヤバい気がしてきたので、海外にもまわします。

タロウさん
タロウさん

日本脱出です!

9月の投資のまとめ

先月の投資のまとめのタイトル画像

それでは9月の反省と10月の方針です。

 

3%未満の案件も投資対象に

先日、記事にもしましたが、利回りが3%未満の案件にも投資することにしました。

利回りダウンに抵抗してきましたが。

安全性と選択肢をキープするため、利回りで妥協することにしました。

タロウさん
タロウさん

ギブアップです…

 

依然として積極投資

ただし、基本スタンスは依然として積極投資です。

9月は投資した案件数も多めでした。

その中で1件を除いて運用期間は6カ月以内、投資額は50万円以下。

可能な限りリスクを下げた投資にしていきます。

利回りの制限を外しましたので、10月も堅い案件を中心にガッツリ投資していきます。

タロウさん
タロウさん

攻めます!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。